S približavanjem glavne skupštine nekretninskog fonda Proprius, danas jedinog u nas za ulaganja u nekretnine koji je zadržao fondovski ustroj, rastu napetosti među ključnim dionicima.
S jedne strane je skupina dioničara predvođena splitskim Stanovima Jadran, tvrtki koja se u javnosti najčešće personificira u Miroslavu Jeličiću Purku, poduzetniku koji je svojedobno i sam bio u fondovskom biznisu. S druge strane je pak upravljačko društvo Global invest u vlasništvu Croatiainspecta Jadranke Klasničke, pri čemu je Croatiainspect ujedno i 13,5-postotni dioničar Propriusa, a kao takav je i predstavnik drugog 'klana'.
Na skupštini zatvorenog alternativnog investicijskog fonda (ZAIF-a) Proprius sazvanoj za 5. rujna najzanimljivija će točka nesumnjivo biti glasovanje o prijedlogu odluke o raskidu ugovora o upravljanju između fonda i Global Investa. Nakon što je Uprava Propriusa sazvala skupštinu, Jadran Stanovi su kao 10,5-postotni dioničar podnijeli zahtjev za dopunu dnevnog reda s prijedlogom odluke o raskidu ugovora. "Postojeće upravljačko društvo već duže vrijeme ne upravlja fondom u skladu s interesima dioničara, a što, između ostalog, proizlazi i iz financijskih pokazatelja", naveli su u obrazloženju.
Od tog zahtjeva prošlo je već gotovo mjesec dana, ali tenzije su se ponovno pojačale ove srijede, kad je Proprius na Zagrebačku burzu proslijedio mišljenje banke depozitara fonda o raskidu ugovora o upravljanju. Raiffeisen banka je, naime, kao depozitar iznijela stav da raskid smatra štetnim za dioničare Fonda, a njezina argumentacija naljutila je dioničare koji podržavaju raskid. Posao depozitne banke nije da plaši dioničare, kažu. Ciljaju pritom na navod banke kako "u Hrvatskoj ne postoji drugo društvo za upravljanje koje upravlja nekretninskim AIF-om" te je "upitno bi li fond mogao pronaći alternativnog upravitelja s dostatnim iskustvom, a pogotovo bi li to bilo moguće u predloženom (3-mjesečnom) otkaznom roku".
Banka je s tim u vezi navela i kako postoji "velika opasnost" da fond ne sklopi u roku novi ugovor, što bi "imalo za posljedicu pokretanje likvidacije Fonda". Uza sve, upozorila je i da bi odustanak od ugovora, ako za to nema osnovanih razloga, mogao rezultirati i traženjem naknade štete na teret imovine Fonda. O mišljenju banke jučer je raspravljao i Nadzorni odbor fonda. Ranko Matić, predsjednik NO-a, kaže kako je depozitna banka formalno zadovoljila zakonsku obvezu, ali su u NO-u mišljenja da je pristrano ili barem jednostrano sagledala činjenice. U vezi s mišljenjem depozitara u Hanfi, pak, podsjećaju kako je zakonom propisana obveza za davanje mišljenja o prijedlogu odluke kojom se raskida ugovor o upravljanju te je depozitar dužan upozoriti na eventualne pravne posljedice.
Usto, podsjećaju i kako je propisano i da glavna skupština zatvorenog AIF-a može donijeti odluku o raskidu glasovima koji predstavljaju najmanje 3/4 temeljnog kapitala zastupljenoga na skupštini. Jedan od nezadovoljnih dioničara fonda neslužbeno nam je rekao kako je mišljenje depozitara zapravo razumljivo jer su potvrđivali dvojbene postupke upravljačkog društva koji nisu bili u interesu dioničara fonda. To isto društvo dioničarima je, kaže, izgubilo gotovo 180 milijuna kuna; dva milijuna dionica prilikom izdanja ulagači su plaćali sto kuna, a tržišna vrijednost danas im je 12 kuna. Dodaje kako je u deset godina trajanja fonda iz njegove imovine za naknade upravljačkom društvu otišlo oko 31 milijun kuna, za naknade depozitnoj banci daljnjih 2,2 milijuna, a ukupni troškovi uključuju i neke druge vrste naknada.
U tom razdoblju akumulirano je pak 133 milijuna kuna gubitaka pa je s više od 203 milijuna kuna ukupnog kapitala prilikom osnivanja on danas sveden na nešto više od 70 milijuna. Doduše, u međuvremenu je i ugovor u upravljanju upravo pod pritiskom nezadovoljnih dioničara mijenjan pa su slijedom toga i troškovi upravljačke naknade smanjeni (lani 1,4 milijuna ili milijun manje nego dvije godine ranije), a prošle je godine i gubitak fonda (5,7 milijuna) bio najmanji od 2011. No, očito i dalje postoji nezadovoljstvo upravljačkom praksom Global Investa, uključujući i osporavanje vrednovanja pojedine imovine s ciljem ubiranja veće naknade. Ostaje vidjeti dijeli li mišljenje Stanova Jadran, koji su se i u nekim drugim kompanijama istaknuli dioničarskim aktivizmom, dovoljan broj ostalih dioničara, tj. hoće li se na skupštini 75 posto zastupljenih glasova izjasniti za njihov zahtjev. Inače, od 10 najvećih vlasničkih pozicija većina su skrbnički računi.
REAGIRANJE Croatiainspect i Global Invest: Unaprijedili smo poslovanje Propriusa
U članaku pod naslovom “Šteta je počinjena”: “Raste nezadovoljstvo upravljanjem Propriusom” objavljenom u Poslovnom dnevniku u petak 25. 08., analizira se poslovanje i odnosi u ZAIF Propriusu, te se u tom kontekstu spominju i tvrtka Croatiainspect d.o.o. i Global Invest društvo za upravljanje investicijskim fondovima. Na navedene navode u članku regirali su iz Croatiainspect d.o.o. i Global Invest. “Tvrtka Croatiainspect postala je vlasnik Global Investa i dioničar u ZAIF Propriusu polovinom 2014. kada je Fond, što zbog loših poslovnih odluka, što zbog drastičnog pada nekretninskog tržišta od 2009. naovamo, već pretrpio značajan pad vrijednosti imovine o čemu se govori i u članku. Zadaća novog vlasnika i nove Uprave Global Investa je stoga bila sanirati zatečeno stanje i unaprijediti poslovanje Fonda, pa je tako tijekom 2015. i prvoj polovini 2016. usklađen formalno proceduralni aspekt poslovanja sa svim regulatornim zahtjevima i primjedbama koje je imala Hanfa nakon izvršenog nadzora poslovanja, a u drugoj polovini 2016., te tijekom 2017. unapređeno je operativno poslovanje, pa tako Fond u prvom polugodištu 2017. nakon niza godina bilježi operativnu dobit, a na kraju 2017. očekuje se sveobuhvatna dobit u iznosu oko 7 milijuna kuna”, stoji u reagiranju te se nadodaje kako je “istine radi, potrebno reći da većina dioničara koji sada negoduju nad ostvarenim gubicima u ranijim razdobljima na koje novi vlasnik ni nova Uprava nisu mogli utjecati, te gubitke nisu niti pretrpjeli na “vlastitoj koži” jer su kupili dionice po znatno nižim cijenama od početne, tj. u trenutku kad su ostvareni gubici već bili ukalkulirani u tu cijenu, tako da su, kao profesionalni investitori, jako dobro znali što rade”. Referirajući se na navode iz članka “željeli bismo napomenuti da ne postoje nikakva dva “klana” suprotstavljenih dioničara. Kao prvo smatramo da je u okviru prezentacije poslovanja zatvorenog investicijkog fonda posve neprimjereno koristiti riječ “klan”, koja riječ je arhaična te u suštini predstavlja skupinu primitivno povezanu interesima koji ne biraju sredstva da bi došli do cilja. Naravno da u svakom poslu i u svakom obliku udruživanja vremenom može doći do razmimoilaženja, no kao društvo za upravljanje ovim fondom izričito naglašavamo da se način njegova poslovanja ne iscrpljuje u natjecanju moći pojedinih “klanova”, iz razloga što Uprava, odnosno društvo za upravljanje, poštujući prije svega sve pozitivne propise a također i načela profesionalnog ponašanja, ne dopušta aktivnosti izvan tog okvira”, stoji u reagiranju. Iz Croatiainspecta i Global Investa napominju i kako “pri tome valja naglasiti da je upravo ovakva očekivanja od aktualne Uprave, odnosno društva za upravljanje, u nekoliko navrata naglašavala i Jadranka Kvasnička, kao predsjednica Uprave Croatiainspecta, a to je da će se poslovi upravljanja Fondom voditi u najboljem interesu Fonda i njegovih dioničara, a u skladu sa relevantnim zakonskim propisima i zahtjevima regulatora, a što je i dalo rezultate koji su na početku spomenuti. Tražiti promjenu društva za upravljanje u momentu kad Fond posluje sa dobiti, te u skladu sa svim zakonskim i regulatornim zahtjevima, u najmanju ruku je neuobičajeno”.
Važna obavijest:
Sukladno članku 94. Zakona o elektroničkim medijima, komentiranje članaka na web portalu Poslovni.hr dopušteno je samo registriranim korisnicima. Svaki korisnik koji želi komentirati članke obvezan je prethodno se upoznati s Pravilima komentiranja na web portalu Poslovni.hr te sa zabranama propisanim stavkom 2. članka 94. Zakona.S RBA je sve moguće! Evo im novog slogana!
Ovdje su apsolutno svi ludi, počevši od društva koje je upravljalo fondom do dioničara koji su ostajali u takvome fondu. Prejako, 10 godina gubitaka, hahahaha…
Zašto bi dioničari bili ludi?
Pitanje je cijene po kojoj su kupovali dionice. Nije isto kupiti po 200 ili po 12 i staviti to u odnos sa neto vrijednošću imovine. Ako ista imalo održava fer vrijednost onda kupiti po 12 nije možda tako los posao…. naravno pod pretpostavkom da se promijeni upravitelj fonda i zaustavi ovako dugotrajan i nepovoljan trend negativnih rezultata.
Ovdje se radi o nekretninskom fondu, jedinom koji je ostao poslovati u RH. Svi ostali su ili likvidirani ili su nastavili poslovati kao D.D. ili su još u procesu likvidacije. Obzirom na početna iznimno losa ulaganja, nije tako jednostavno od njih pobjeći. Niti ih nekome prodati. Uglavnom se tu radilo o kojekakvim transakcijama koje nisu imale veze sa investiranjem niti su upravitelji raspolagali bilo kakvim stručnim znanjem, a još manje odgovarajućim iskustvom za upravljanje ovakvom vrstom fonda. Ne bih ulazio u detalje, no promjena društva sigurno je korak u pravome smjeru. Naprosto iz razloga jer ovakvo uništavanje vrijednosti nema drugi naziv nego pljačka! A nema ni alternative.
A o očitovanju depozitne banke neću, nevjerojatno je da jedna privatna poslovna banka može opravdavati ovako loše dosadašnje poslovne rezultate. Očito je njima jedino i isključivo stalo do naknade i iz meni nepoznatih razloga protežiranja dosadašnje upravljačke ekipe.
Ovdje su apsolutno svi ludi, počevši od društva koje je upravljalo fondom do dioničara koji su ostajali u takvome fondu. Prejako, 10 godina gubitaka, hahahaha…
Uključite se u raspravu