Tražene cijene stanova u Rijeci trenutno se kreću od 1870 eura do 2900 eura po četvornom metru za starogradnju, te od 2270 eura do 6000 eura za novogradnju, tako da je prosječna cijena metra kvadratnog stana u starogradnji 2500 eura, a u novogradnji 3600 eura.

Najjeftiniji kvadrati su na Mlaci, dok su najskuplje gradske četvrti Pećine, Kantrida i Trsat, utvrdila je analiza tržišta koju je izradila grupa Constigo koja se bavi investicijskim projektima u području graditeljstva te upravljanjem i prometom nekretninama.

Većina treba adaptaciju
Gabrijel Peroli, suvlasnik i direktor Constigo grupe za Poslovni dnevnik pojasnio je što sve utječe na formiranje cijena, zbog čega APN nije jedini razlog rasta cijene, te zašto misli da cijene stanova neće padati.

”Ovo je vruća tema, naročito pred početak APN subvencija za mlade, a sva dostupna istraživanja i službeni podaci dolaze do javnosti kasno, odnosno s velikim vremenskim odmakom i ne prikazuju realno stanje. S obzirom da je sjedište naših tvrtki u Rijeci, uvijek nam je važno osluškivati tržište”, kaže nam Peroli.

Njihov je tim kreirao bazu s uzorkom od gotovo 200 oglašenih stanova u periodu od polovice veljače do polovice ožujka, za što su koristili sve relevantne domaće oglasnike. Uzorak je bio podijeljen na 21 gradsku četvrt te novogradnju i starogradnju, a iz uzorka su izostavljene sve ekstremno niske ili visoke cijene.

Analiza je pokazala da velika većina oglašenih stanova u starogradnjama u Rijeci treba potpunu adaptaciju, za što treba izdvojiti od 30.000 do 60.000 eura. Kod novogradnje, Peroli otkriva troškove izgradnje na primjeru višestambene zgrade od 6 stambenih jedinica po 80 kvadrata, za što je potrebna površina parcele od oko 1000 kvadrata.

”Pretpostavit ćemo da je ulagač uspio pronaći takvu parcelu s korektnim pristupom na javnu prometnicu i s prihvatljivom denivelacijom terena, te da je takvu parcelu platio 300.000 eura. Cijena izvođenja neto kvadrata (ključ u ruke) je 1500 eura s prijenosom porezne obveze za potpuno klasičan objekt bez lifta i garaže, uz korištenje klasičnih materijala i jeftinijeg sustava grijanja kao i svih ostalih korištenih materijala.

Kad u cijenu ugradimo cijenu zemljišta, doći ćemo do iznosa od 120.000 eura i tome dodajemo cijenu izgradnje od 50 tisuća eura. Na tih 170.000 eura treba dodati trošak izrade projektne dokumentacije, priključaka, komunalnih davanja, što je dodatnih 30.000 eura po jedinici.

To je već 200.000 eura, a kad tu dodamo PDV u iznosu od 25 posto kojeg plaća investitor pri prodaji, dolazimo do iznosa od 250.000 eura, što je iznos u kojem investitor još nije ostvario nikakvu zaradu”, navodi Peroli.

Kad bi investitor zaradio bar onoliko koliko će ići u državni proračun za njegovu investiciju, doći ćemo do cijene stana od oko 320 tisuća eura, što je 4000 eura po kvadratu, i to je riječ je o prosječnoj nekretnini opremljenoj skromnim materijalima.

Spora administracija
”Pritom je potražnja vrlo velika, a ponuda i dostupne pozicije na kojima se grad može širiti su vrlo oskudne, i posljedica je rast cijena kvadrata. Također, moramo biti svjesni ogromnog nedostatka kvalitetne radne snage, te značajnog poskupljenja usluga i cijene rada. Pritom su troškovi za strane radnike još viši od troškova domaće radne snage.

Na cijene utječe i vrlo komplicirana i spora administracija, kao i činjenica da prostorni planovi nisu u korak s potrebama tržišta. Ne razvijaju se nova područja s infrastrukturom na kojima se mogu širiti urbane cjeline i investitori su u Rijeci primorani projekte stvarati i graditi na vrlo nepovoljnim parcelama, koja s razlogom godinama ranije nisu bila izgrađena, i to povećava cijenu”, kaže Peroli.

Podsjeća da je na cijene utjecala i sve veća dominacija prodaje nekretnina putem agencija. Iako su agencije s jedne strane uredile tržište, prodavatelji redovito cijenu nekretnine dižu za dodatnih 3 posto agencijske provizije uvećano za PDV, kako bi namirili svoja očekivanja.