Stanovi i najamnine pod snažnim su utjecajem tržišne dinamike i razvoja, posebice u EU koja dopušta slobodno putovanje između država članica. Zato je zanimljivo baciti pogled na pregled razvoja cijena stanovanja i najma u EU, na temelju najnovijih podataka za prvo tromjesečje 2024. koje je objavio Eurostat.

Zbog svoje važnosti za naše živote, stanovanje dobiva značajnu pozornost u medijima. Iako u Hrvatskoj nisu tako razvijene kao u nekim drugim europskim zemljama, najamnine također počinju sve više dolaziti do izražaja, no stanovanje i dalje igra daleko najveću ulogu. S obzirom na inflatorne pritiske koje smo vidjeli u posljednjih nekoliko godina, te korištenje drugog stana kao oblika štednje, kako su se cijene razvijale od 2015.?

Troznamenkasti rast

Najveći rast bilježi Mađarska, gdje su cijene stanova porasle za gotovo 188% u odnosu na 2015. godinu, zatim Litva sa 127,7%, te Češka sa 114,3%. Zapravo, od 26 zemalja koje su ovdje predstavljene, njih sedam je zabilježilo 100% ili više rasta u posljednjih devet godina, a ono što je također zanimljivo je da to uključuje mnoge istočnoeuropske zemlje u razvoju. To je i očekivano jer su te zemlje rasle brže od prosjeka EU, a s razvojem životnog standarda u tim zemljama bile su očekivane i više cijene.

Nadalje, tradicionalno vlasništvo nad kućama u tim je zemljama istaknutije u usporedbi sa zemljama sjeverne i zapadne Europe koje su više usmjerene na najamninu. S druge strane, Finska je zabilježila rast od samo 1,9%, poduprta različitim Vladinim politikama, stabilnom stambenom ponudom i sporijom urbanizacijom u usporedbi s drugim zemljama EU, ali i sporijim gospodarskim rastom i stagnacijom stanovništva, posebice u zadnjih nekoliko desetljeća. Slična situacija je i u Italiji, sa samo 8,6% rasta, također pod utjecajem visokog broja stambenih objekata, stagnacije stanovništva i, naravno, značajnih izazova s ​​kojima se suočava gospodarstvo.

Na kraju, Hrvatska bilježi 89% više cijene od 2015. godine, pod utjecajem smanjene ponude i velike potražnje, korištenja stanova kao oblika ulaganja, ulaganja stranaca, posebice iz EU, te općeg poboljšanja životnog standarda, kao i naravno, inflacije koje je također bila značajna u sektoru 2022. i 2023., pa čak i djelomično sada 2024. U usporedbi s prosjekom EU od 49,1%, to je cca. 40 p.p. više, smještajući Hrvatsku negdje u sredinu popisa, uglavnom zbog utjecaja ekstrema na obje strane (Mađarska i Finska na primjer).

Najamnine su također doživjele rast tijekom razdoblja, iako u manjoj mjeri. Do svibnja 2024. cijene najma su porasle za 84% u Mađarskoj, zatim 73,8% u Litvi, 70,5% u Sloveniji, 65,6% u Poljskoj itd. Iako za to postoji mnogo različitih razloga, ovisno o zemlji, glavni čimbenici mogu se sažeti na sljedeći način: prvo naravno, ekonomski rast koji obično privlači ljude u gradove, što dovodi do urbanizacije. Ovisno o ponudi i potražnji stanova, kao i o tome koliko je građevinski sektor razvijen, najamnine se neizravno povećavaju ako ne postoji ravnoteža u ponudi i ako se nova gradnja ne može izvesti zbog nedostatka dovoljno kvalificiranih tvrtki. Drugo, dostupna područja također mogu igrati ulogu, primjerice u slučaju Litve i Estonije, manjih članica poput Slovenije ili male otočne države poput Malte.

Hrvatska tu čak i ne stoji toliko loše, ukazuju analitičari Intercapitala.

“Za Hrvatsku je pak situacija daleko bolja u usporedbi s cijenama stanova, s porastom najamnina za “samo” 24%, što je čak ispod stope inflacije od 2015. (oko 31% u ovom razdoblju). Vlasništvo nad stanovima i dalje dominira, a fokus na njega dovodi do stalnog rasta cijena, popraćenog novoizdanim kreditima koji su u ovom razdoblju najviše povećali bilance hrvatskih banaka. O najmu se raspravljalo kao o mogućem rješenju, s mnogo različitih ideja kao što su najamnine koje subvencionira vlada ili lokalne inicijative za izgradnju više stanova, posebno za iznajmljivanje. No, kao što je vidljivo iz rasta najamnina u odnosu na stanovanje, to tek treba zaživjeti. To se vjerojatno neće puno promijeniti jer je najam većim dijelom vezan za turizam u Hrvatskoj, uz povoljne poreze u sektoru koji se također vjerojatno neće puno promijeniti u skorije vrijeme, pišu analitičari Intercapitala.

Faktor stranaca

Stranci također igraju ulogu u tome, i to na dvojak način. Prvo je kupnja stanova i kuća po nižim cijenama u odnosu na razvijenije zemlje EU te njihovo iznajmljivanje uz stabilan prinos. Ovo potonje je najnoviji trend, koji se odnosi na strane radnike iz trećeg svijeta, kojima se po dolasku u zemlju mora osigurati smještaj.

Na godišnjoj razini prosječne cijene stambenih objekata bile su više za 9,1%. Iako se više od polovice rasta, odnosno 7,1 postotnih bodova, odnosilo na učinke prijenosa iz prethodnog razdoblja ostaje činjenica da cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti iznad prosjeka EU i euro područja.

“Posljedica je to još uvijek prisutne domaće potražnje koja je vjerojatno ohrabrena rastom raspoloživog dohotka, povećanog optimizma, pozitivnih očekivanja te nastavkom rasta stambenog kreditiranja unatoč porastu troškova zaduživanja. S druge strane, na blago usporavanje rasta cijena upućivali su podaci o smanjenju broju transakcija te nešto umjerenija potražnja nerezidenata, pišu analitičari RBA u svojoj nedavnoj analizi.

Promatrano prema regijama koje pokriva indeks cijena stambenih objekata, na tromjesečnoj razini, najveći prosječan rast cijena zabilježen je u kategoriji Ostalo, 2,2% slijedi grad Zagreb s prosječnim rastom od 1,8% dok su na Jadranu cijena u odnosu na prosjek posljednjeg tromjesečja 2023. porasle 1,4%.

Štoviše, rast cijena stambenih objekata u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u gradu Zagrebu ubrzao je na 8,8%, dok je na Jadranu tek blago usporio s 11,3% koliko je iznosio u posljednjem tromjesečju 2023 na 8,9%, dok je godišnji rast cijena u kategoriji Ostalo, unatoč usporavanju, ostao u dvoznamenkastom području (10,8%).

Inozemna potražnja već prošle godine spustila se na razine iz 2019. i ostat će umjerena. Dijelom je to posljedica niza čimbenika poput činjenice da su cijene u Hrvatskoj konvergirale prema njihovim domicilnim tržištima, da povišene kamatne stope i drugi oblici investiranja nude atraktivne povrate, ali i same ekonomske situacije i izgleda tržišta iz kojih kupci dolaze.