Zbog potencijala za značajne povrate, investiranje u nekretnine jedno je od najpopularnijih oblika ulaganja, kako u Hrvatskoj tako i u svijetu. No kao i u svakoj industriji, moderna vremena donose nove trendove i prilike pa samim time i izazove za investitore.

O utjecaju globalne situacije na regionalno tržište nekretnina, budućnosti hrvatskog hotelijerstva iz perspektive međunarodnog investitora, financiranju razvoja nekretnina te kako birati pametna ulaganja i kakva je budućnost stanogradnje pričat će se na RE:D konferenciji  koja će se održati 28. i 29. veljače u Zagrebu, u Hilton Conference and Event Center, a na više od 15 panel diskusija okupit će se više od pedeset predavača među kojima i Fabijan Matošević, Matej Sodin i Gorjan Lazarov. Trojica stručnjaka, svatko iz svoje perspektive, otkrivaju je li ulaganje u nekretnine i dalje najisplativija vrsta investiranja.

“Europsko tržište doživjelo je ogromnu prilagodbu u posljednjih nekoliko godina. Geopolitički izazovi i izazovi u lancu opskrbe doveli su do rekordnog porasta inflacije, na što su središnji bankari odgovorili povećanjem kamatnih stopa na nezapamćenoj razini. Kamatne stope u Europi su porasle s 0% na preko 4%, u UK preko 5%. Takav porast troškova kapitala smanjio je vrijednost komercijalnih nekretnina. Posebno je Ujedinjeno Kraljevstvo svjedočilo dramatičnoj prilagodbi vrijednosti. Europa, kao i obično, duže se prilagođavala, djelomično zbog umjerenije prilagodbe monetarne politike. Sveukupno, vjerujemo da je za komercijalne nekretnine izazov veći nego što je bila globalna financijska kriza 2008.-2010.

U tom kontekstu, kako inflacija počinje jenjavati, prilika za ulaganje u komercijalne nekretnine je značajna. S prinosima na najvišoj razini u dugom vremenskom razdoblju, prilika za ulaganje je najbolja u posljednjih 10 godina. Suvremene nekretnine najviše kvalitete, koje promiču niske troškove tijekom cjelokupnog životnog ciklusa, te visoku energetsku učinkovitost – u industrijskim, logističkim, distribucijskim, kao i ciljanim uredskim i maloprodajnim nekretninama, pokazat će se kao najbolje prilike za ulaganje u nadolazećem investicijskom ciklusu.

Europa prolazi kroz prilagodbu aktivnosti, potaknutu preusmjeravanjem industrijske proizvodnje (‘reshoring’), promjenama demografije, rastom potražnje za poboljšanim i učinkovitim operativnim zgradama i učinkovitijom transportnom infrastrukturom. Smatramo da Središnja i Istočna Europa, uključujući Jugoistočnu Europu, nudi najbolje prilike za rast. Ujedinjeno Kraljevstvo, nakon godina nedovoljnih investicija i velike prilagodbe kapitalnih vrijednosti, također će pružiti atraktivne prilike za ulaganje. Očekujemo daljnju korekcija vrijednosti u ostatku Zapadne Europe”, ističe Fabijan Matošević, partner u tvrtki LCN Capital Partners u Londonu, s 15-godišnjim iskustvom u transakcijama komercijalnih nekretnina i upravljanju imovinom širom Europe.

Da je ulaganje u nekretnine i dalje jedno od najsigurnijih vrsta investiranja smatra i Matej Sodin, predsjednik Uprave tvrtke Projekt Noricum.

Foto: Matej Sodin / Hesa Group

“Svaka država ima svoje makroekonomske i druge specifičnosti koje diktiraju buduće cijene nekretnina. U vrijeme visoke inflacije gotovo svako ulaganje u imovinu pokazalo se isplativim. Relativno visoka inflacija, iznos od 20 milijardi eura depozita u bankama iznad kredita fizičkih osoba i tvrtki zajedno, veliki nedostatak novogradnje i novih projekata na tržištu, demografska struktura u kojoj je puno veći priljev nego odljev stanovnika, prošle rastuće kamatne stope u bankama, bili su elementi koji su u posljednjih 5 godina pridonijeli velikom rastu kapitala na tržištu nekretnina. Tržište nekretnina je lako za predvidjeti. Točno znamo tko gradi, što i kada za otprilike 5 godina. Bez elemenata više sile, mala je vjerojatnost da će tržište nekretnina u Sloveniji i/ili Hrvatskoj nastaviti rasti ispod dvoznamenkaste brojke u smislu povećanja vrijednosti kapitala”, kaže Sodin.

S obzirom na bogato, 15-godišnje iskustvo u transakcijama komercijalnim nekretninama i upravljanju imovinom širom Europe, Fabijan Matošević, osvrnuo se i na razlike po kojima se hrvatsko tržište nekretnina ponajviše razlikuje od stranih tržišta.

Foto: Fabijan Matošević/ Hesa Group

“Općenito u europskom kontekstu, hrvatsko tržište komercijalnih nekretnina je relativno malo i mlado, ali sve dinamičnije. Mala veličina tržišta, njegovo relativno kasno pojavljivanje i razvoj, značili su da danas Hrvatska nema obim i raznolikost developera, investitora i upravitelja investicijama kao i kvalitetu i stručnost investicijskih savjetnika u usporedbi s većinom drugih europskih tržišta.

Hrvatsko tržište je opsjednuto neučinkovitim, kapitalno intenzivnim ulaganjima u ugostiteljstvo i hotelijerstvo koja dominiraju kapitalom iz često oportunitetnih jurisdikcija. Sve je to na štetu investicija veće dodane vrijednosti u infrastrukturu, industriju i logistiku – što je sada norma u zrelijim tržištima. Na taj način iscrpljuje se rast i umanjuje aktivnost dolaznih investicija.

Na ovoj osnovi, dva su ključna diferencirajuća faktora između Hrvatske i drugih razvijenijih tržišta: razina likvidnosti i transparentnost tržišta. Tržište se još uvijek doživljava kao nedostatno likvidno (npr. količina investicijskog kapitala koja omogućava jednostavan izlazak iz investicija) i karakterizira ga neprozirnost i slaba vladavina prava. Ova dva faktora spriječila su odlučniji razvoj tržišta.

Međutim, postoje veliki razlozi za optimizam: nedavna integracija Hrvatske u eurozonu i Schengensko područje, poboljšanje upravljanja i poticanje transparentnosti na svim razinama vlasti, te dugo očekivana liberalizacija tržišta mirovinskih fondova, stvorit će mnogo pozitivnog zamaha i potaknuti dugoročni razvoj i rast aktivnosti.”

S obzirom na to da je neosporna činjenica da je turizam snažna pokretačka snaga gospodarstva, za očekivati su i daljnja ulaganja u ugostiteljstvo i hotelijerstvo. No u kakve projekte ima smisla ulagati, koji se trendovi nameću ključni za uspješno poslovanje te što je današnjem korisniku, odnosno turistu bitno?

“Pandemija COVID-a i svjetska nestabilnost promijenili su poslovno okruženje naše industrije. Osim toga, živimo u uzbudljivim vremenima, koje će nam potaknuto razvojem umjetne inteligencije, omogućiti uvođenje više personalizacije u budućnosti u svakoj industriji, uključujući i turizam. Danas možemo reći da su putovanja i iskustva bitan dio naših života. To što mijenjamo način rada ne znači da nećemo željeti putovati, iskusiti nove stvari i upoznati nove ljude. Mislim da su resorti segment turizma koji bi mogao profitirati od ovog trenda, jer više ljudi može provoditi više vremena izvan ureda. Osim toga, činjenica da populacija postaje starija, znači da moramo razmišljati o razvoju proizvoda koji su usmjereni na dobrobit življenja.

Foto: Gorjan Lazarov / Hesa Group

Otkako sam preuzeo vođenje tvrtke OREA Hotels & Resorts, moj princip vođenja je jasan – treba biti stalno u korak s inovacijama, na način da je klijent u središtu svake odluke te s našim zaposlenicima kao pokretačkom snagom uspjeha. Transformacija naše tvrtke temelji se na filozofiji ljudi na prvom mjestu, prepoznajući da srž našeg uspjeha leži u našem predanom timu. Ovaj pomak prema kulturi tvrtke usmjerenoj na angažman zaposlenika bio je ključan. Osnaživanjem naših zaposlenika, jačanjem poticajnog okruženja i davanjem prioriteta njihovom rastu, potaknuli smo želju za izvrsnošću u korisničkoj službi. Naša predanost inovacijama i personaliziranim iskustvima gostiju proizašla je prirodno iz ove obogaćene kulture tvrtke, potičući kontinuirani rast zadovoljstva kupaca, a time i financijskog učinka tvrtke.”, kaže Gorjan Lazarov, glavni izvršni direktor, OREA Hotels & Resort, najvećeg češkog hotelskog brenda.

S druge strane modernih energetskih i hotelskih resort nekretnina nametnula se i velika potreba za mikrostambenim jedinicama. Tako je u susjednoj Ljubljani u planu izgradnja 800 takvih stanova.

“Mikrostanovi su male stambene jedinice površine od 18-23m2 u kojima se nalaze svi elementi potrebni za stanovanje jedne osobe u gradu. Kao što ste dobro pitali, ekološki otisak na planet Zemlju takve zgrade je puno manji i puno racionalniji. Projekt je idealan za iznajmljivanje, jer širok raspon pojedinaca, koji uključuje studente, aktivnu radnu snagu i starije osobe zahtijeva takve jedinice u gradovima; uglavnom sve skupine osim djece. Takvi apartmani također su odlična investicija jer su vrlo traženi i mogu se iznajmiti u bilo kojem trenutku.”, pojasnio je Matej Sodin.

Sadržaj nastao u suradnji s Hesa Groupom