Dopune i izmjene Zakona o zemljišnim knjigama, gdje je po prvi puta predviđeno da ugovori o kupoprodaji moraju biti ispisani “mehaničkim sredstvom pisanja”, stupile su na snagu 10. studenog 2022.

Prethodno toj izmjeni u zakonu nije bilo propisano na koji način ugovor mora biti sastavljen, osim samo da mora biti sastavljen u pisanom obliku i na kojima je potpis kupca ovjeren kod javnog bilježnika. Znači, do tada je ugovor mogao biti i vlastoručno ispisan ili je mogao biti korišten obrazac ugovora iz Narodnih novina koje bi stranke vlastoručno ispunile.

Međutim, nakon studenog 2022. godine, više nije moguće vlastoručno napisati ugovor o kupoprodaji, a zbog toga niti koristiti obrasce ugovora o kupoprodaji iz Narodnih novina. Zakon sada traži da taj ugovor mora biti cijeli napisan “mehaničkim sredstvom”.

Nisu krivi javni bilježnici
Unatoč tome, Narodne novine nisu u potpunosti povukle iz prodaje navedene obrasce, pa ih se tako može i dalje pronaći i kupiti na službenim Internet stranicama Narodnih novina (https://e-trgovina.nn.hr/i-419-ugovor-o-kupoprodaji-nekretnina-arak-21-x-29-7-cm-011093).

Tom je izmjenom zakona došlo do “ukidanja” mogućnosti korištenja obrazaca ovog ugovora od Narodnih novina, te su sve knjižare zato morale takve obrasce povući iz prodaje. Jasno je da nema svrhe obrazac ugovora o kupoprodaji kojeg sud zbog zakona ne može provesti. To iz razloga što se vlasništvo nekretnina ne stječe potpisom ugovora, nego uknjižbom u zemljišne knjige od strane suda.

Stranke mogu kod javnog bilježnika ishoditi ovjeru istinitosti svog potpisa na bilo kojem dokumentu te javni bilježnik kod ovjere potpisa ne ulazi u sam sadržaj isprave niti to smije provjeravati, već samo potvrđuje da je ta osoba uistinu potpisala, tj. javni bilježnik tada “gleda” samo potpis. Javni bilježnici ujedno po zakonu ne smiju sastaviti ugovor o kupoprodaji, niti je za takav ugovor i uknjižbu na sudu nužna tzv. solemnizacija. Naravno, takve ugovore ne smiju sastavljati niti agencije za posredovanje u prometu nekretnina.

Stoga se u praksi događa da stranke i dalje, sada u periodu nakon studenog 2022., dolaze kod javnog bilježnika s ručno popunjenim obrascem ugovora o kupoprodaji iz Narodnih novina i traže od javnog bilježnika da na tom ugovoru ovjeri potpis. Javni bilježnik tada pravilno ne ulazi u sadržaj i formu samog ugovora, jer on samo ovjerava potpis.

Međutim, stranke tada u pravilu traže javnog bilježnika da on odmah taj ugovor preda na zemljišne knjige. Javni bilježnik podnosi za tu stranku prijedlog za uknjižbu na temelju takvog ugovora, unatoč tome što takav ugovor nije sklopljen u propisanoj formi po zakonu.

Zemljišnoknjižni sudovi koji prime prijedloge za uknjižbu na temelju takvih ugovora ne mogu izvršiti uknjižbu prava vlasništva u korist kupca, već temeljem tih ugovora najviše što mogu je upisati predbilježbu na nekretnini na temelju takvog ugovora.

To znači da se kupci ne mogu upisati kao vlasnici, odnosno steći vlasništvo temeljem takvih ugovora o kupoprodaji koje su sklopili kupljenim obrascima od Narodnih novina. Oni mogu ishoditi jedino predbilježbu, a koju moraju opravdati na način da dostave ugovor u odgovarajućoj formi, odnosno da to ne bude ugovor o kupoprodaji ispunjen na obrascu Narodnih novina, već da to bude ugovor “ispisan mehaničkim sredstvom pisanja”.

Za probleme koji su nastali nakon izmjene zakona 2022. godine nisu krivi niti javni bilježnici, niti sudovi, niti građani ili pravne osobe kao kupci, jer je u tom dijelu zakon za sudove jasan. Ako bi se tražila krivnja zašto je došlo do problema s uknjižbom po takvim ugovorima, to se može pripisati jedino nedovoljnoj informiranosti Narodnih novina i drugih knjižara koje prodaju obrasce tih ugovora.

Povučeni NN obrasci
U cilju da se riješi nedopuštena prodaja ovih obrazaca, čak je i Ministarstvo financija upozorilo Narodne novine da ne mogu dalje prodavati te obrasce, jer nije dozvoljeno obračunavati PDV na robu ili uslugu koju nije dopušteno prodati ili isporučiti. Nakon dodatnog upozorenja Ministarstva financija, Narodne novine su povukle takve obrasce iz prodaje te ih je danas moguće kupiti jedino zbog moguće pogreške u prodaji – bilo online, bilo direktno u nekoj knjižari.

Cilj zakona je ovdje osigurati pravnu sigurnost i kupcima i prodavateljima nekretnina na način da oni uvijek sami sastave svoj ugovor, a ne da upisuju podatke u obrasce. Nekretnine su imovina za koju zakon smatra da treba biti posebno jasno kako se ona prodaje, jer je riječ o imovini koja često predstavlja egzistenciju bilo za građane, bilo za pravne osobe.

Zbog toga zakon sada propisuje da svatko tko prodaje ili kupuje nekretninu mora ili koristiti uslugu odvjetnika ili sam za sebe mehanički sastaviti cijeli ugovor. Smisao zakona je da svi prodavatelji i kupci budu svjesni uvjeta pod kojima prodaju ili kupuju nekretnine, a što nije moguće kad se ispunjavaju samo rubrike u obrascima.

Prema zakonu, samo su odvjetnici ovlašteni sastavljati ugovore drugima pa tako i ugovore o kupoprodaji nekretnina. Svaki građanin ili pravna osoba, ako smatra da ima dovoljno pravnog znanja, ima pravo sam sebi sastaviti ugovor. Sve ovisi o pitanju koliko je tko spreman preuzeti rizike u vezi svojih nekretnina. A zakon je sada jasan – nema više riskiranja preko obrazaca Narodnih novina.

* Koautorica članka je Tena Nagy iz odvjetničkog društva Ljubenko & partneri