Upravo je otvoren natječaj za novi krug subvencija APN-a za kupnju stambenih nekretnina za “mlade”, a koji Hrvatska provodi već osmu godinu. Iako svake godine raste interes građana za ove subvencije, sve je više kontroverzi ovog modela kojim država pokušava napraviti neki model socijale u segmentu nekretnina. Činjenica je da u našoj zemlji cijene nekretnina, posebice oni stambenih, rastu izvan svake logike, a i Europski odbor za sistemski rizik (ESRB), koji nadgleda financijski sustav EU te ublažava i sprječava rizike, već je u veljači 2022. godine upozorio Hrvatsku, Mađarsku i Slovačku na neodrživ rast cijena nekretnina.

Stranci, potresi, subvencije

Kao uzroke naveli su to što značajan dio potražnje dolazi od stranaca, potom potrese u Zagrebu i na Baniji 2020. godine te subvencioniranje stambenih kredita. Činjenica je da je Hrvatska jedina zemlja Europske unije u kojoj ne postoji porez na nekretnine. Iako bi neupućeni mogli zaključiti da se radi o nekom benefitu za građane i društvu, prije se radi o društvenoj anomaliji i pogodovanju, ili barem nezamjeranju, nekim više ili manje moćnim, ali u svakom slučaju glasnim, interesnim skupinama. Kako država putem proračuna mora prikupiti određenu količinu novca, umjesto da oporezuje “kapital”, odnosno imovinu, hrvatska država oporezuje egzistenciju, odnosno ljude koji žive od rada pute enormnih nameta na plaće. Osim stranaca koji bi, s porezom ili bez njega, kupovali nekretnine na Jadranu, postojeću situaciju koriste i mnogi Hrvati kao investiciju. Dionice, fondovi, plemeniti metali te kriptovalute na našim prostorima nisu nikad ozbiljno zaživjeli kao model u koji bi ulagala većina građana s viškom kapitala.

Do sada ni jedna Vlada, počev od Milanovićeve gdje je ministar financija Slavko Linić najavljivao takav potez, nije imala ni volje ni snage da ga uvede. Nisu to učinili ni Orešković, ni Plenković.

Iako je novi porez, bilo koje vrste, a priori nešto odbojno svakom normalnom građaninu, jasno je da sustav mora funkcionirati putem ustaljenih logičnih praksi – ako je nešto normalno u čitavoj EU, pomalo je bizarno da je nenormalno u Hrvatskoj. U protivnom će se nastaviti, možda čak i ubrzati, trend masovnog prelijevanja nepovlaštenog stanovništva, posebice onog mlađeg, u inozemstvo jer je u Hrvatskoj postalo, za najveći broj građana, gotovo nemoguće kupiti stan ili kuću vlastitim radom. Država ni lokalne jedinice zapravo nemaju nikakvih modela da bi olakšali dolazak mladima do stana. Analize pokazuju da je lani prosječna stambena zgrada u Hrvatskoj imala svega četiri stana, a što znači da se preferiraju urbane vile koje su po svojoj prirodi stvari premium proizvod s visokom cijenom. S druge strane, svake godine kad se raspiše natječaj za APN cijene nekretnina porastu 20 do 30 posto, zapravo i više nego što ih takva subvencija može pokriti u prvih pet godina koliko vrijede pravila.

Od 3910 stanova 193 POS-ova

Najnovija statistika pokazuje da je prosječna cijena četvornog metra stana prodanog prošle godine bila 16.489 kuna, što je 20,2 posto veća cijena nego li u 2021. godini. U drugoj polovini prošle godine prosječna cijena četvornog metra novih stanova, bez programa POS-a, bila je 17.225 kuna, 21,9% više u nego u istom razdoblju 2021. godine. U Zagrebu je prosječna cijena četvornog metra novog stana 2022., bila 19.422 kune, što je za čak 32,4% više nego godinu ranije, a u ostalim naseljima 14.087 kuna, ili 12% više. U Zagrebu je cijena kvadrata tih stanova porasla za 30,9 posto, na 19.490 kuna, a u ostalim naseljima za 15 posto, na 14.515 kuna. U prošloj je godini u Hrvatskoj prodano 3910 novih stanova, od čega 1741 u Zagrebu i 2169 u drugim naseljima. Od ukupnog broja prodanih stanova, njih 193 su POS-ova, a 3717 prodala su trgovačka društva i druge pravne osobe.

Zna li se podatak da medijalna neto plaća u Hrvatskoj u prvom kvartalu prošle godine bila 6605 kuna, odnosno 877 eura, jasno je da je stan velikoj većini hrvatskih građana znanstvena fantastika. Većina mladih danas uglavnom rješava svoje stambeno pitanje od kapitalizacije proteklih generacija, odnosno nasljeđivanjem stanova od roditelja ili rođaka. Nedavno je jedan ekonomist u polušali rekao da bi Hrvati danas uglavnom bili beskućnici da nije bilo socijalističke masovne stanogradnje i stanarskih prava, što je 1990-ih “otkupom” pretvoreno u privatno vlasništvu, jer da je većina današnjih stambenih transakcija i zbrinjavanja vezan upravo uz taj stambenih fond. Takav model više nije zamisliv, ali je činjenica da zemlje poput Austrije, Njemačke, Portugala i dan danas imaju sličan model, naravno prilagođen tržišnoj ekonomiji, a koji omogućuje gotovo svima da imaju vlastiti krov nad glavom.

U Hrvatskoj očito ne postoji dovoljno sluha za takvo što jer je većina političke elite, bilo koje boje, uglavnom stambeno zbrinuta, ili obiteljskom kapitalizacijom ili po posebnim propisima koji nisu dostupni običnim smrtnicima. Koliko su političke elite uopće zainteresirane za urbanizam i nečiji dom, možda najbolje govori i podatak da je tri godine nakon potresa u Zagrebu i na Banovini obnovljeno institucionalno svega šest, ili možda koja kuću ili stan više, a centar Zagreba sve više liči na nesretni ukrajinski Bahmut umjesto na srednjoeuropsku metropolu zemlje koja je u elitnom društvo samo 15 zemalja svijeta koje su istodobno članice svih najelitnijih asocijacija današnjice – EU, NATO, Eurozone te Schengena.