Teško je odgonetnuti zašto je baš ove, od svih godina bujanja privatnog smještaja i nekretninskog buma koji ga prati, krenula žestoka javna i stručna rasprava o ovoj temi.

Unatoč donesenim strategijama na državnoj i lokalnim razinama, unosnost kombinacije rentanja i trgovanja nekretninama, uz popratnu devastaciju prostora, izazvala je kontinuirano povećanje broja kreveta u segmentu koji službeno zovemo obiteljski smještaj, naprosto stoga što sve te strategije nikad nije pratila i izvedba.

Samo načelno se godinama zagovara povećanje udjela hotelskog segmenta, dok se ni za pedalj nije izmijenila legislativa koja motivira “cimer fraj” i demotivira, recimo, njihovu transformaciju u male hotele. Porezna politika, prostorno planiranje, nameti, sve ide na ruku rentijerstvu, koje je zahvatilo toliko široku masu birača, da nikome na vlasti ne pada na pamet to mijenjati i gubiti glasove.

Bez jasnih naznaka

Struktura smještaja u kojem prevladavaju apartmani, a ne hoteli, presuđuje tako i dalje jako visokoj sezonalnosti većine odredišta na Jadranu. Sezonalnost veže i problem s radnom snagom, i to je uz nesigurno investicijsko okruženje koje i dalje muči Hrvatsku, dobar dio priče o manjku ulaganja u hotele, te izostanku ozbiljnih institucionalnih investitora u turizmu.

No, sve su glasniji zahtjevi za prekidanje ovog začaranog kruga, o čemu se priča u Ministarstvu turizma, no opet bez jasnih naznaka o provedbi u koju mora biti uključeno niz drugih instanci, od ministarstva financija, graditeljstva i nadalje. Zadnji put smo imali priliku na tu temu čuti poslodavce u hotelijerstvu, koji su nedavno upozorili da Hrvatska mora pod hitno zaustaviti nekretninski biznis namijenjen kratkoročnom turističkom najmu i povećati udio organiziranog smještaja.

Iznijeli su brojke kako je u Hrvatskoj trenutno u ponudi ukupno 1,8 milijuna kreveta, pri čemu je samo u prošloj godini na tržište stavljeno 55.000 novih kreveta u privatnom smještaju (ukupno ih je tako skoro 700.000). Zbog takve strukture Hrvatska ima najmanji udio hotelskih kreveta od svih zemalja u Europskoj uniji, svega 10 posto smještaja je u hotelima i taj udio pada zbog ulaganja u takozvane hladne krevete. Naime, poznato je da je privatni smještaj gotovo neoporezovan, odnosno plaća se tek paušal po krevetu, a granicu ulaska u sustav PDV-a nekim čudom nitko ne prelazi.

Pritom treba jasno razlikovati pravi obiteljski smještaj kod domaćina od ulaganja u nekretnine koje služe samo za kratkoročni turistički najam. Smještaj kod domaćina je hrvatska posebnost i bogatstvo turističke ponude, te ga treba i dalje njegovati, međutim potrebno ga je jasno razlikovati u svim aspektima od nekretninskog biznisa koji je namijenjen kratkoročnom najmu, poručili su poslodavci na okruglom stolu prošlog tjedna u potrazi za mogućim rješenjima. Glavna direktorica Hrvatske udruge poslodavaca Irena Weber je istaknula da je Hrvatska porezni raj za ulagače u nekretnine koje služe za kratkoročni turistički najam, jer je jedini porez izrazito niski paušal.

“Od 2017. godine na tržište je stavljeno 300.000 novih kreveta, s time da to nisu više obitelji koje iznajme jednu ili dvije sobe, već ozbiljni nekretninski biznisi koji ne plaćaju nikakav porez, ne zapošljavaju niti uplaćuju u mirovinski i zdravstveni sustav. Spomenuti problem se pritom ne odnosi samo na smještajni disbalans na obali, nego i na cijelu gospodarsku situaciju u zemlji.

Niz je negativnih posljedica poput pada interesa za obrazovanje i rad, pa se devastira i tržište rada jer će mnogi umjesto posla i studiranja odabrati iznajmljivanje apartmana”, kaže Weber, koja smatra da se oporezivanje tih dohodaka mora izjednačiti s poreznim tretmanom svih ostalih dohodaka.

Foto: ZVONIMIR BARIŠIN/PIXSELL

Ogroman izazov

S druge strane, turizam razvijaju turističke kompanije koje plaćaju sve poreze, doprinose razvoju lokalne zajednice i zapošljavaju, konstantno investiraju te su nositelji turističkog razvoja cijele destinacije. Oni pak u odnosu na paušale imaju 10 puta veći porezni teret. Veljko Ostojić, direktor Hrvatske udruge turizma, ističe tri ključna izazova u hrvatskom turizmu. Prvi je svakako izrazito loša struktura smještajnih kapaciteta, u kojem dvije trećine čine kreveti u privatnom smještaju i vikendicama, a svega 10 posto kreveti u hotelima. Druga dva izazova vezana su uz radnu snagu i sustav poticanja investicija hotelskih kapaciteta i drugih oblika smještajnih kapaciteta koji proizvode visoku dodanu vrijednost.

“U godini dana Hrvatska je dobila 55.000 novih kreveta u privatnom smještaju, što je ekvivalent 110 hotela Ambasador u Opatiji. Pokušajmo samo zamisliti kako bi hrvatski turizam izgledao da je uistinu izgrađeno 110 novih hotela”, istaknuo je Ostojić. Konzultant Branko Bogunović podsjetio je da je država ovaj problem propustila regulirati prije 15 godina, zbog čega sada imamo ogroman izazov s kojim se nitko ne želi uloviti u koštac. “Radi se o političkom suočavanju na nacionalnoj i lokalnoj razini, što podrazumijeva ogroman politički rizik zbog čega nismo sigurni tko će se odlučiti prihvatiti rješavanja ove tematike”, kazao je Bogunović.

Da će se stvar riješiti novim Zakonom o turizmu, uporno ponavljaju u Ministarstvu turizma i sporta. O tome je ministrica Nikolina Brnjac govorila na Političkom forumu o održivom razvoju koji se održao pod okriljem Gospodarskog i socijalnog vijeća u New Yorku.

U sklopu Foruma Ministarstvo turizma u suradnji sa Svjetskom turističkom organizacijom (UNWTO) u sjedištu UN-a organiziralo je okrugli stol pod nazivom “Economic, Social and Environmental Sustainability in Tourism”. Ministrica Brnjac tu je predstavila aktivnosti Vlade u području turizma koje doprinose ispunjenju ciljeva održivog razvoja s posebnim naglaskom na Zakon o turizmu, koji će uskoro u javnu raspravu.

“Novi Zakon o turizmu značajno doprinosi razvoju održivih gradova i zajednica, što je jedan od UN-ovih ciljeva održivog razvoja, te će propisati niz mjera koje će doprinijeti gospodarskoj, ekološkoj i socijalnoj otpornosti urbanih, a posebno ruralnih i otočnih destinacija. Rješenja koja smo predvidjeli u Zakonu, poput donošenja Plana upravljanja destinacijom, Satelitskog računa održivog turizma, mogućnost uvođenja ekološke takse i mnoga druga, snažno će doprinijeti provedbi Agende održivog razvoja u Hrvatskoj. Kolege ministri koji su sudjelovali u panelu, kao i predstavnici UN-a to su prepoznali te smo dobili snažnu podršku”, rekla je ministrica Nikolina Brnjac.

Ministrica je u svom izlaganju naglasila kako će novi Zakon o turizmu osigurati alate za mjerenje i praćenje održivosti destinacije kroz sustav pokazatelja održivosti vezanih uz gospodarenje otpadom, upravljanje vodnim resursima i slično. Uz to, istaknula je kako se Zakonom jača partnerstvo u upravljanju destinacijom, kroz aktivno sudjelovanje svih dionika u izradi planova upravljanja destinacijom, od jedinica lokalne zajednice do poduzetnika, lokalnog stanovništva i turističkih zajednica.

“Zakonom omogućavamo strateški razvoj turizma u svim destinacijama i osiguravamo lokalnim zajednicama alate za donošenje odluka na temelju podataka”, rekla je Brnjac. Konkretno, jedna od bitnih značajki novog zakona je što predviđa zajedničko planiranje smještajnih kapaciteta, no koliko se sad vidi, nema penala za lokalce koje ni sad nije briga za održivost.

Kakav turizam želimo?

Na taj izazov upozorila je i Maruška Vizek s Ekonomskog instituta u Zagrebu, koja godinama proučava vezu kratkoročnog najma i tržišta nekretnina, ali i utjecaja cijelog tog sklopa na kvalitetu života građana. Ističe kako ovaj proces neće biti nimalo jednostavan iz nekoliko razloga.

“Napore Ministarstva turizma treba pozdraviti, to jest smjer u kojem treba ići, no imamo neke objektivne okolnosti koje im ne idu na ruku. Kad je u pitanju uvođenje alata za mjerenje popunjenosti i opterećenja prostora, treba uzeti u obzir da naše zemljišne knjige nisu sređene, da mi nemamo unificirana pravila o tome kako trebaju izgledati prostorni planovi i što se u njima registrira, da prostorni planovi nisu digitalizirani, niti su svi objavljeni.

Mi uglavnom nemamo podatke koliko imamo građevinskog zemljišta, koja im je površina, nemamo podatke o duljini cesta, infrastrukturi, mnogo toga određuje se provizorno, i na tim osnovama bit će teško primijeniti bilo kakve alate za praćenje i vrednovanje”, pojašnjava Vizek.

Kad bismo to sve imali i donijeli neke parametre za donošenje odluka, pitanje je potom kako bi se lokalna razina motivirala na donošenje održivih odluka, kad se ne predviđaju nikakvi mehanizmi kontrole ili bilo kakve kaznene odredbe za kršenje propisa održivosti. U kombinaciji s poreznom politikom koja je i dalje poticajna za privatne iznajmljivače, teško je očekivati da ćemo u skorijem roku vidjeti neke konkretne pomake, ističe Vizek, koja bi rado u ovom procesu i provedbi Zakona o turizmu vidjela uključivanje više ministarstava, u čijem se djelokrugu nalaze sva pitanja, od prostora do financija.

Tu će onda mnogi trebati dati odgovor kakav točno turizam želimo, želimo li neodrživi turizam zasnovan na eksploziji privatnog smještaja i nekomercijalnih smještajnih kapaciteta, koji do maksimuma konzumiraju hrvatski prostor i opterećuju infrastrukturu, uz istovremeno ostvarivanje niskih prihoda i male dodane vrijednosti? “Ili pak želimo profesionalni turizam zasnovan na uravnoteženijem odnosu između privatnih i kolektivnih smještajnih kapaciteta, koji bi uz manju konzumaciju prostora i manje zadiranje u funkcioniranje lokalnih zajednica ostvarivao veću dodanu vrijednost?

Ako se odlučimo za prvu verziju, možemo očekivati daljnju degradaciju prostora koji predstavlja najvredniji hrvatski resurs, daljnje poticanje rentijerskog mentaliteta, daljnje gušenje svih drugih ekonomskih djelatnosti i daljnji niski rast proizvodnosti. Ako se pak odlučimo za drugu verziju, imat ćemo priliku lakše uvezati turističku aktivnost s drugim gospodarskim granama i omogućiti veći turistički prihod po svakom kvadratnom metru prostora koji se koristi za turističku aktivnost”, kaže Vizek.

E sad, kako graditi hotele, odakle krenuti? Tomislav Popović, predsjednik Uprave Maistre kaže da naravno, ne treba graditi hotele na silu, već aktivno upravljati politikom razvoja te polako podizati smještajne kapacitete tamo gdje su potrebni. Time će se moguće ublažiti i problem radne snage.

“Dijelimo sudbinu svih europskih zemalja jer ljudi sve manje žele raditi u turizmu. No, moramo naglasiti da se veliki hotelijeri u Hrvatskoj sve više približavaju europskim standardima po pitanju plaća i vjerujem da će se u bližoj budućnosti vratiti hrvatski radnici koji su otišli u druge zemlje radi istog posla”, kazao je Popović.

Dakle, ima načina, alata, resursa, potencijala. Samo, ima li volje?