Gužve u trgovačkim centrima uobičajena su slika za ovo doba godine. I prije prosinca potrošnja u Hrvatskoj tempom je premašila prvotne prognoze, pa su i Vlada i Hrvatska narodna banka podigle očekivanja realnog rasta potrošnje kućanstava u 2024.

Kako na izmaku godine stvari izgledaju iz perspektive velikih trgovačkih centara i kako se vidi predstojeću godinu, razgovarali smo s Davorinom Profetom, izvršnim direktorom u CC Realu, domaćoj kompaniji koja na hrvatskom tržištu upravlja četirima velikim šoping centrima.

Uz dva zagrebačka – City Center one Zagreb West i East (koji su u vlasništvu jednog južnoafričkog fonda) pod upravljanjem CC Reala su i City Center one Split i Max City Pula. Taj upravljački portfelj ukupno broji više od 200.000 četvornih metara s oko 550 trgovina te 7500 parkiranih mjesta, a godišnje bilježi preko 20 milijuna posjeta.

Kakve su povratne informacije o prosinačkim prometima zakupnika u vašim centrima?

Predbožićni i prednovogodišnji vikend svakako su udarno razdoblje o kojemu uvelike ovisi kakvi će biti rezultati za prosinac. To jest samo trećina mjeseca, ali nosi veći dio prometa, a trenutačne informacije govore nam da će rezultati biti bolji nego u lanjskom prosincu.

Jesu li ukupni ovogodišnji prometi ispali u skladu s očekivanjima ili ih premašuju?

Očekivali smo dobre brojke, ali možemo reći da su one i nešto bolje. Tome zasigurno pridonose i veliki priljevi novca iz EU fondova koji potiču investicije i zaposlenost. Sve to utječe i na rast plaća. Kad govorimo o generiranju potrošnje, tu je i 150 do 200 tisuća stranih radnika čije plaće u znatnoj mjeri završavaju u potrošnji. Još nemamo kompletnu sliku, ali prema dosad dostupnim podacima naša će četiri centra ostvariti promet od oko 800 milijuna eura. U usporedbi s 2023. to je porast za 8 posto, a ako bismo uspoređivali brojke s ostvarenjem 2022. to je gotovo 30 posto više.

Što to govori o učincima ograničenja rada nedjeljom? Pri uvođenju pravila 16 radnih u godini, sredinom 2023., procjenjivalo se da bi to najteže moglo pasti upravo šoping centrima.

Još pretprošle godine radilo se sve nedjelje i većinu blagdana, nije se radilo pet-šest dana najvećih blagdana. Zakonske odredbe o ograničenju rada nedjeljom i blagdanima lani su u primjeni bili samo u drugoj polovici godine pa se nije ni moglo govoriti o njihovim učincima. Međutim, pravo stanje efekata s te osnove i danas je prilično teško izmjeriti.

Drugim riječima, teško je razlučiti koliko rast prometa odražava generalno povećanje potrošnje potaknuto rastom ukupne gospodarske aktivnosti i rasta primanja građana, uključujući i značajan postotni rast minimalnih plaća koji se umnogome odmah prelijeva u potrošnju. No, ono što mjerimo je i broj posjetitelja. On će u 2024. u odnosu na prošlu godinu biti manji od jedan do tri posto, što i dalje znači nešto više od 20 milijuna.

S obzirom na 45 neradnih dana više u ovoj godini, moglo bi se zaključiti da je udar ograničenja ipak manji od očekivanja te da su posjetitelji nekadašnju potrošnju s nedjelje djelomično preraspodijelili na druge dane, u prvom redu petak i subotu. Ipak, u tom kontekstu treba istaknuti i činjenicu da se oko naših centara, i u Zagrebu i Splitu i Puli, izgradilo dosta stanova, što nije bez utjecaja na broj posjetitelja.

Hoćete reći da je trenutačna slika tih učinaka i dalje zamagljena?

Uvjereni smo da bi brojke bez tog ograničenja bile još bolje. U svakom slučaju, načelno smo protiv te zakonske odredbe, ali kao i u svim drugim zahtjevima zakonodavaca dužni smo ih poštovati. U cilju minimiziranja učinaka na promete pri odabiru 16 radnih nedjelja napravili smo analize sa službama marketinga i kontrolinga za svaki naš centar zasebno, s obzirom na njihove specifičnosti. Taj odabir npr. za centar u Puli prije svega je determiniran turističkim obilježjima, dok je kod dvaju zagrebačkih on vođen drugim parametrima.

Projekcije osobne potrošnje i za iduću godinu su, ukupno gledano, vrlo solidne, iako se računa na nešto umjereniji realni rast. Koje je vaše viđenje izgleda i rizika 2025.?      

Iako se u pogledu utjecaja vanjskog okruženja danas dominantno podcrtavaju neizvjesnosti, iz naše perspektive i dalje prevladavaju pozitivni rizici. Uz nastavak snažnih priljeva sredstava iz EU te rasta zaposlenosti i plaća, Hrvati imaju izraženu sklonost potrošnji. U planovima za 2025. i projekcijama za 2026. računamo da će prometi naših zakupnika u prosjeku i dalje rasti dva do tri postotna boda iznad stope inflacije. Dakle, s obzirom na prognoziranu stopu inflacije od oko 3%, to bi dogodine značilo nekih 5% nominalnog rasta prometa. Kad govorimo o tome, govorimo o ukupnom rastu, što znači da će neki zakupnici rasti manje ili da uopće neće ostvariti rast prometa, dok kod nekih rast može biti i dvoznamenkast.

Kako se potrošačko raspoloženje reflektira na potražnju za zakupom poslovnih prostora?

Potražnja je stabilna i konstantna. Danas definitivno imamo veći broj zakupnika koji su unutra, a tražili bi više prostora, nego onih koji bi ga smanjivali. Postoje liste čekanja, a s obzirom na popunjenost teško je pronaći mjesta za novi brend. Fluktuacija je malo, događaju se mahom kad se dogodi bankrot nekog brenda. U okviru upravljanja centrom imamo proaktivan pristup. Pratimo promete po zakupnicima i po kvadratu, a mjerimo ih i na nivou branše, pa ako neki zakupnik iz “fashion” sfere ostvaruje osjetno manji promet po kvadratu od prosjeka konkurencije razgovaramo o razlozima i mogućim dogovornim rješenjima. Ugovori o zakupu kod nas traju između pet i deset godina, a ako netko želi izaći, danas ga nije problem zamijeniti.

Često se čuje da je tržište trgovačkih centara u Hrvatskoj zasićeno. U tzv. prime segmentu, u kojemu djelujete, i ne vidimo baš nove igrače, ali manjih formata posljednjih je godina niklo dosta.

U Zagrebu, primjerice, danas imamo tri “prime” šoping centra, dok su ostali manjih površina i širine ponude te ih i ne sagledavamo u kontekstu neposredne konkurencije. Ta niša predviđa 50-ak tisuća kvadrata potrebnih za smještanje glavnih tržišnih igrača u područjima od prehrane i mode do elektronike i sporta. Naše je stajalište da je postojeći broj “prime” šoping centara u nekoliko većih gradova optimalan.

U tom smislu ne smatramo izglednim nove u narednih tri do pet godina, što je prije svega pitanje odgovarajuće kvadrature na potencijalno zanimljivim lokacijama kakva bi u Zagrebu npr. bio centar grada (postojeća tri “pokrivaju” zapad, istok i jug). Inače, kod velikih šoping centara obično trebate 3-4 godine za pravo pozicioniranje i funkcioniranje; u tom smislu zagrebački City West kao prvi naš centar u Hrvatskoj je eksplozijom već prilikom otvorenja više bio iznimka.

Kako stoje stvari s retail parkovima?

Nedavno smo radili neke analize retail parkova, kao i koncepta trgovina s nekoliko dodatnih poslovnih prostora. U Hrvatskoj trenutno ima vjerojatno stotinjak retail parkova, bilo aktivnih ili onih u izgradnji. Oni su koncepcijski dobar proizvod za manje gradove i zadovoljavanje potreba stanovnika tih sredina, ali i u tom segmentu uskoro će doći do zasićenja, posebice u manjim gradovima gdje se nekoliko vlasnika odlučilo razvijati takve projekte, a baza potrošača je limitirana.

Istodobno, s aspekta biznisa za retail parkove može se reći da su jeftiniji za održavanje (liftovi, pokretne stepenice, hodnici) što implicira i cijene zakupa, a i praktičniji su za posjetitelje u smislu direktnog pristupa i parkiranja neposredno ispred trgovina. No, njihova ponuda je daleko manja i orijentirani su na užu lokalnu zajednicu, za razliku od šoping centara gdje se zbog širine ponude u njih dolazi i iz drugih gradova. U svakom slučaju, u Zagreb se uz dobar marketing i akcije može privući znatno veći bazen potrošača. Sadržajno, pak, šoping centri sve više imaju obilježja destinacije.

Kao specijalist za upravljanje trgovačkim centrima CC Real prisutan je i u nekim drugim zemljama. Gdje je Hrvatska po poslovnim rezultatima?

Prva je. CC Real upravlja velikim šoping centrom u Finskoj (od 100.000 četvornih metara) te trima u Austriji. Nakon koronakrize Hrvatska je prva dostigla predpandemijske brojke i do danas ih je premašila najviše. U usporedbi s njima, još 2017. ili 2018. bili smo iza tih centara po prometu, a danas smo ispred njih. To je i stvar mentaliteta. Primjerice, centar kojim CC Real upravlja u Finskoj ima najmanji postotak “fashiona”.

Kakva je struktura ponude u Hrvatskoj?

Modna ponuda u strukturi ima najveći udjel, oko 50-60%, a ostatak je raspoređen između maloprodaje hrane, sporta, elektronike te drogerija i proizvoda za kućanstvo.

Već godinama internetske kupovine bilježe rastući trend. Koliko to od centara koji nude iskustvo kupnje uživo zahtijeva prilagodbe poslovnog modela?

Poslovni pokazatelji sugeriraju da će online i offline i nadalje ići ruku pod ruku. U idućih nekoliko godina ne očekujemo značajnije promjene te dinamike. Praćenje navika potrošnje novih generacija svakako je imperativ, ali ono što primjećujemo kod naših mlađih posjetitelja je da i dalje vole fizičku kupovinu, opipavanje i isprobavanje robe.

Prednost online trgovine je što ima mnogo veći izbor jer fizičke trgovine jednostavno ne mogu imati toliki broj artikala, ali prema informacijama koje dobivamo od partnera koji većinom imaju i opciju onlinea problem kod njega su ponajprije povrati robe. Šoping centri se, naravno, moraju prilagođavati zahtjevima tržišta, ali to u prvom redu podrazumijeva novu ponudu, odnosno sadržaje koji ljude privlače u centre.

Rezultat toga su, uz ostalo, i šira ponuda domaće hrane i “hand made” proizvoda, kao i iskoraci kojima se širi prostor za socijalizaciju. Na tom tragu je i projekt kojim u našem centru u Splitu na nekoliko tisuća “kvadrata” razvijamo ponudu zabave, od kina do kuglanja u okviru šoping centra, i to prenamjenom dijela prostora koji je zauzimala moda. Ukratko, želimo spojiti kupovinu i zabavu pod istim krovom.

Imate li u planu nove investicijske projekte u Hrvatskoj?

Što se tiče novih greenfield investicija, novih kvadrata, nemamo takvih planova. Smatramo da trenutaćno ne postoji potreba/potražnja. Ali za neke akvizicije, bilo da je riječ o kupnji nekretnine, šoping centra ili logistike odnosno upravljanja, određeni pregovori postoje i na njima radimo.

Sama gradnja nekog novog centra veličine 50-ak tisuća kvadrata zasad nije dio planova centara. Vlasnici dvaju centara u Zagrebu žele, doduše, da se u postojećim kompleksima ide u gradnju dodatnih prostora. Hoće li se u to i krenuti trenutno je teško reći, a to je danas i pitanje isplativosti, zbog cijena izgradnje koje su eksplodirale. Sve to ne znači da ne gledamo i format retail parkova, ali tu je ključna procjena zasićenosti određenog područja.