Iako se mnogima ne sviđa razvoj situacije u hrvatskom turizmu ovog ljeta, upravo minusi i stagnacija u špici sezone mogli bi biti jedan od okidača za stabilizaciju tržišta nekretnina i ujednačavanje cijena koje je u nekim mjestima razdivljao upravo turizam, odnosno rentijerski biznis. 

U nastavku godine moglo bi se stoga očekivati usporavanje rasta traženih cijena stanova, te oslobađanje dijela nekretnina za dugoročni najam, nakon što iznajmljivači u turizmu odluče da im se to više isplati.  Međutim, za značajne pomake trebalo bi uslijediti i porezno ujednačavanje, odnosno oslobađanje dijela turizma od porezne presije, smatraju sugovornici Poslovnog dnevnika, ekonomisti i konzultanti u nekretninskom biznisu. 

Vedrana Likan, direktorica zagrebačkog ureda kuće Colliers ističe da se u ovoj godini dogodilo upravo ono što je struka najavljivala da će se dogoditi bez planskog razvoja turizma i poticanja ulaganja u hotelske i resort kapacitete u skladu sa međunarodnim standardima na usporedivim tržištima. "Rano je prejudicirati i nazivati ovu sezonu neuspješnom, no neupitno trendovi u ovoj godini ukazuju na znatno sporiji rast u broju dolazaka i noćenja u odnosu na lani. Pritom je ubrzani rast broja kreveta u privatnom smještaju, uz kronični nedostatak hotelskog smještaja više kategorije, doveo do lošije popunjenosti", upozorava Vedrana Likan. Naime, stopa rasta smještajnih kapaciteta u privatnom smještaju znatno je brža nego stopa rasta hotelskih kapaciteta, s tim da je prosječna popunjenost hotela u Hrvatskoj lani bila blizu 50 posto na godišnjoj razini, dok su privatni apartmani u prosjeku bili popunjeni oko 14,3 posto, odnosno oko 52 dana godišnje.

Analiza koju je za Ministarstvo graditeljstva lani napravio Ekonomski institut potvrdila je da je turizam zaslužan za snažan rast cijena nekretnina u nekim destinacijama kao što su Split, Hvar ili Dubrovnik, gdje su prosječne cijene stanova dosegnule i do 15 tisuća kuna. S rastom broja noćenja rasla je i cijena kupoprodaje ili najma nekretnina, dok su prosječne cijene u županijama bez turizma ostale i po stotinu puta niže nego na Jadranu, gdje se uz Grad Zagreb realizira i najviše transakcija. U prosjeku, u razdoblju od 2012.do 2017. godine na 10 posto rasta noćenja cijena stanova rasla je za oko 96 kuna po kvadratu. Jedna od posljedica je i to da je u turistički razvijenim krajevima danas znatno teže doći do stana ili kuće, bilo kroz kupnju ili kroz dugoročni najam.

Znanstvena suradnica iz Ekonomskog instituta Marina Tkalec koja je sudjelovala u izradi navedene studije istaknula je kako je najveće regionalne razlike stvorio segment privatnog smještaja, dobrim dijelom i zbog niskih poreza, s obzirom da iznajmljivači nisu obveznici PDV-a već plaćaju paušal čija je stopa i dalje niska.

"Tako smo došli do situacije da su nekretnine na Jadranu po sto puta skuplje od onih u istočnom i središnjem dijelu Hrvatske. Za prodavatelje i vlasnike nekretnina na Jadranu to je dobro, ali recimo studenti i obitelji nemaju gdje stanovati jer su cijene najma stanova u obalnim gradovima, ali i Zagrebu previsoke", kaže Tkalec.  Obrat u turističkom prometu 2019. mogao bi imati utjecaj i na tržište nekretnina. Likan očekuje da će se kao rezultat ove sezone smanjiti potražnja privatnih iznajmljivača za nekretninama, što će stabilizirati cijene.

"Hrvatskoj predstoji da počne planski razvijati ponudu i poticati investicije u nove hotelske proizvode kako bi ostala na investicijskoj karti kao poželjna zemlja za ulaganje u turizam", ističe Likan. I Marina Tkalec smatra da je zakon ponude i potražnje doveo do određenih pomaka. "Visok rast smještajnih kapaciteta, prvenstveno privatnih iznajmljivača, doveo je do slabije popunjenosti, što je u nekim slučajevima već snizilo cijene najma. S prolaskom vrhunca turističke sezone vidjet ćemo kolika je konsolidacija naposljetku bila. Ono što treba naglasiti je da ponuda smještaja nije ujednačena i da postoje lokacije, a i pojedinačni apartmani koji nisu morali spuštati cijene, a neki su ih naravno i podizali, a pritom ostali popunjeni", pojašnjava Tkalec. 

Tkalec još ne vjeruje da bi moglo doći do snažnije konsolidacije hrvatskog turizma, osim određenih korekcija u cijeni i kvaliteti smještaja i ponude do kojih će sigurno doći već sljedeće godine. "Osim što ima komparativnu prednost, privatni smještaj u Hrvatskoj je svojevrsna porezna oaza, što rentu čini i dalje vrlo visokom, barem u usporedbi s ostalim ekonomskim sektorima u državi. Smatram da bi konsolidaciji rentijerskog biznisa najviše doprinijelo oslobađanje preostalih dijelova gospodarstva od porezne presije", pojašnjava Marina Tkalec.

Kako će turistički promet utjecati na nekretninski biznis znat ćemo već prema kraju godine, iako se već sporadično naziru promjene. Split je tako u ovoj godini zabilježio usporavanje rasta broja kreveta u obiteljskom smještaju, prvi put nakon par godina, te povijesno najvišu stopu rasta broja kapaciteta u hotelskom smještaju, što se očekuje i u sljedećoj. Agenti u Zagrebu primijećuju da se dio iznajmljivača u turizmu okreće dugoročnom najmu, što iziskuje znatno manje ulaganja uz veći povrat. Sve to utjecat će i na cijene najma.  No, još uoči špice ove sezone tražene cijene stanova na Jadranu i dalje su rasle.

Agencija za nekretnine Crozilla objavila je rast u lipnju za 0,2 posto na mjesečnoj, te 5,3 posto na godišnjoj razini. Pritom, u odnosu na prošlu godinu prodajne cijene porasle su za oko 4 do 6 posto, dok su tražene cijene još i veće.  Najveći rast bio je u Puli gdje su cijene bile 13,2 posto više, gotovo 12 posto skuplji bili su stanovi u Šibeniku koji su u lipnju u prosjeku oglašavani po 2143 eura. Split je imao godišnji porast tražene cijene od 10 posto, i metar kvadratni cijeni se u prosjeku 2975 eura, dok su u Zadru u kojem su stanovi oglašavani po 2262 eura po kvadratu. Najskuplji je i dalje ostao Dubrovnik s cijenom od 3810 eura po metru kvadratnom, no navedeni iznos manji je nego lani za oko 1,4 posto.