Tržište stambenih nekretnina u Europi, uključujući i Hrvatskoj, i dalje je na metaforičkim steroidima: u zadnje dvije godine cijene su porasle najbrže u zadnjih 20 godina pa nervozu od pucanja balona i prelijevanja šoka na ekonomiju više ne skrivaju ni regulatori.

Unazad nekoliko mjeseci Hrvatska narodna banka od banaka zatražila je od banaka podizanje protucikličkog sloja zaštitnog kapitala signalizirajući i mogućnost novih mjera. S podizanjem ključnih kamatnih stopa zbog obuzdavanja inflacije, hlađenje je na horizontu, ali je otvoreno hoće li ono biti kontrolirano ili je izgledan oštriji pad cijena.

Iz perspektive analitičara i nekretninskih agenata, rast cijena mogao potrajati u okolnostima ulaska u eurozonu i Schengen koji će ulaganja u Hrvatsku učiniti manje rizičnima. Taj optimizam ne dijeli i profesor zagrebačkog Ekonomskog fakulteta Josip Tica.

“Imamo neodrživ rast cijena i pitanje je hoće li se on prekinuti s porastom kamatnih stopa nježno ili će imati šire društvene manifestacije. Nitko ne zna kako će to završiti”, smatra Tica.

Dodaje da domaće nekretninsko tržište, konkretno ono stambenih nekretnina, gura inozemna potražnja pa se nekretnine ne kupuju za stanovanje već za iznajmljivanje što za sobom povlači rast cijena. Razmjere ilustriraju oglasi na oglasnicima i platformama poput Airbnb-a i Bookinga gdje je, ugrubo, pet puta veća ponuda za turistički nego dugoročni najam.

“Rast kamatnih stopa trebao bi usporiti rast cijena u Europskoj uniji i Hrvatskoj, no glavno je pitanje kako će se prilikom pooštravanja uvjeta kreditiranja ponašati stranci. Kod nas je ogromni udio stranih transakcija, a podataka o kojem se tipu investitora radi nema.

Mi ne znamo kolik je udio dugoročnih investitora, a koliko je špekulativne potražnje i kako će oni reagirati na rast cijena zaduživanja i kamatnih stopa na štednju i depozite, hoće li i nastaviti dolaziti ili odlaziti”, upozorava Tica.

Cijene u oglasnicima ovisit će, dakle, o potezima Europske središnje banke i dozi agresivnosti s kojom će se hvatati u koštac s inflacijom.

Hrvatska narodna banka od kreditora je već zatražila podizanje protucikličkog sloja zaštitnog kapitala/J. Galoić/PIXSELL

Tica smatra da i domaći HNB može, i da bi trebao, posegnuti za dodatnim makroprudencijalnim mjerama kojima bi ograničio izloženost banaka na rizike s pregrijanog nekretninskog tržišta iako, napominje, njihov zahvat ne može djelovati u smjeru povećanja priuštivosti nekretnina građanima.

“Problem je što Hrvatska ima mjere koje komplementarno djeluju u smjeru da nekretnine postaje nepriuštive. Njima smo cijelu jednu generaciju ljudi lišili mogućnosti da riješe stambeno pitanje, a to nosi brojne reperkusije na ekonomski život, tržište rada i niz drugih”, ističe naš sugovornik.

Dok država očito nema sluha za problematiku priuštivog stanovanja tvrdoglavno inzistirajući na programu subvencioniranja kamatnih stopa na stambene kredite iako je i statistički potvrđeno da favoriziranje manjine povećava cijene svima dodatno privlačeći špekulante u uvjetima izostanka poreza na nekretnine i neuređenog tržišta najma, fokus banaka na pregrijano tržište već neko vrijeme izaziva zabrinutost regulatora.

Europska središnja banka u najnovijem makroprudencijanom osvrtu ističe da napuhavanje nekretninskog tržišta (prvenstveno rezidencijalnih nekretnina) zahvaljujući kreditiranju može predstavljati rizik za financijsku stabilnost.

Istraživači ECB-a Jan Hannes Lang, Markus Behn, Barbara Jarmulska i Marco Lo Duca ističu važne izravne i neizravne veze između tržišta nekretnina, gospodarstva i financijskog sustava. “Nominalni rast cijena rezidencijalnih nekretnina snažno je ubrzao nakon 2020. dosegnuvši najvišu stopu rasta u zadnjih 20 godina u okolnostima snažnog hipotekarnog financiranja”, ističe se u publikaciji.

Napominju da to uzrokuje zabrinutost zbog precijenjenosti nekretnina i visine duga kućanstava, ali i da su regulatorima, ECB-u i nacionalnim regulatorimam, na raspolaganju lepeza makroprudencijalnih mjera. Među njima one usmjerene na klijente banaka kojima se plafonira rizik novih zajmova koje kreditori odobravaju, kao i one usmjerene na kapital koji suštinski povećavaju apsorpciju potencijalnih gubitaka banaka.

Ističu da je globalna kriza 2008. bila izvrstan primjer kako potencijalno veliki negativni efekt prsnuća nekretninskog balona može imati za gospodarstvo u cjelini i financijski sustav, podcrtavajući da je trend napuhavanja i potom pucanja (cjenovnog balona) “uobičajen uoči financijskih kriza” i da vodi dužoj i produbljenoj recesiji. “Činjenica da su prošle financijske krize u Europi dovele do prosječnog pada outputa za 8 posto pokazuje da nekretninski baloni mogu biti vrlo skupi za društvo”, ističu.

Portfelj hipotekarnih zajmova premašio je 200 posto (CET1) omjera kapitala u većini zemalja eurozone, a u nekoliko njih na visokoj razini su krediti građevinskom sektoru. Također, nekretnine su iznimno važan način očuvanja bogatstva kućanstava koja u većini zemalja premašuje 200 posto BDP-a.

“Čak i mali padovi cijena nekretnina vode značajnom smanjenju bogatstva kućanstava i neto vrijednosti kompanija s nekretninama u vlasništvu. To, zauzvrat, ima tendenciju smanjenja njihove spremnosti i sposobnosti da posuđuju, troše i ulažu. Niža potrošnja i investicije mogu uzrokovati kontrakciju ekonomske aktivnosti i voditi u recesiju.

Drugo, visoka zaduženost kućanstava i korporativnog sektora implicira niže financijske amortizere i slabiju otpornost u situacijama kada dohodak ili cijene nekrenina padaju, što povećava mogućnost raširenog neplaćanja (defaulta, op.a.) kredita.

Budući da banke i širi financijski sustav imaju tendenciju biti značajno izložene sektoru nekretnina, veći default tih kredita mogao bi, zauzvrat, uzrokovati opasnost bankama i širem financijskom sustavu”, upozorava se u analizi uz napomenu da je “odgovornost za makroprudencijalne politike kojima se djeluje na ranjivosti nekretninskog sektora podijeljena između ECB-a i nacionalnih regulatora”.