U godini koronavirusa, ‘lockdowna, nezabilježenog pada BDP-a i potresa koji je svakodnevicu u centru Zagreba dobrim dijelom pretvorio u hazard, polako, ali sigurno vraća se živost na tržište nekretnina.

Na adresu APN-a, Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama pod čijom se palicom provodi državni program subvencioniranja stambenih kredita, stiglo je 1680 zahtjeva za povlaštene kredite u kojima se javnim novcem plaća dio kamate najmanje pet godina. Za jedne poticajna mjera za stambeno zbrinjavanje mladih, za druge prilika za “lov u mutnom”, ali i još jedna neopravdana intervencija države koja radi nered na tržištu nekretnina gurajući cijene prema gore.

Državni program sufinanciranja stambenih kredita jedna je od ključnih odrednica cijena plitkog domaćeg tržišta.

Premda takvi krediti, uz raspon efektivne kamatne stope od 2,12 do 3,5 posto, sudjeluju s manje od 10 posto u realiziranim transakcijama, očekivanja igrača na tržištu formiraju se i temeljem APN-a, odnosno prodavatelji direktno dižu cijene najavom novih (tranši) programa, rečeno je na Colliersovom webinaru koji se bavio stanjem i očekivanjima na tržištu stambenih nekretnina.

Program se našao i u interesu Davora Kunovca iz HNB-a i Ivana Žilića iz Ekonomskog instituta. Znanstveni dvojac primijetio je koncentriranje mjesečne dinamike transakcija u mjesecu u kojem se predaju zahtjevi za subvencioniranje, kao i da se za manje i starije stanove bilježi veći porast cijena koji koindicira s uvođenjem subvencije.

Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, Kunovac i Žilić ilustriraju da u Hrvatskoj cijene nekretnina počinju “rasti znatno više nego u Europi točno pri uvođenju subvencije”.

“Valja naglasiti kako subvencije nisu zaslužne za cijeli opazivi porast cijena nekretnina u Hrvatskoj, već se radi o dodatnom faktoru koji je pridonio trendu rasta cijena”, zaključuje Kunovac.

Nakon što je na proljeće tijekom zatvaranja ekonomije zabilježen njihov pad, broj oglasa za stambene nekretnine ponovno se vratio na stare razine. Za Zagreb to znači oko 10.500 oglasa, oko 2000 za Split. Brojke nisu sasvim precizne, kažu u Colliersu, jer se dio ponude duplira budući da jednu nekretninu nerijetko oglašava više agencija, dok se novogradnja uglavnom direktno oglašava od strane prodavatelja, mimo oglasnika.

U prvoj polovici godine izdano je oko 4000 dozvola za građenje u Hrvatskoj, oko petinu manje nego lani, za oko 300.000 kvadratnih metara površine. Glavnina je za Zagreba gdje je, po informacijama s terena, u izgradnji trenutno 2800 stanova. Uglavnom se radi o projektima sjeverno od Save ravnomjerno raspoređenih od zapada do istoka grada, a većina, oko 2300 stanova realizira se kroz 16 velikih projekata.

“Dobar dio tih stanova bit će izgrađen 2021. ili 2022. godine. U odnosu na isto razdoblje lani, nama se čini da je ‘pipeline’ stanova u izgradnji isti ili čak blago smanjen ove godine”, kaže Klara Matić, voditeljica odjela za procjene i investicijsko savjetovanje Colliersa.

Zato nema više novogradnje? Dijelom zbog visoke cijene zemljišta koja ruši računice developera, kao i izostanka novih igrača suočenih s padom zarada budući da se od 2015. na novogradnju obračunava 25 posto PDV-a što je smanjilo marže, a rizik je ostao isti, smatra Matić.

I danas je građevinska aktivnost u stanogradnji metropole tek blijeda slika one hektične iz 2008. Tada je na tržište u Zagrebu došlo oko 9000 novih stanova, a kriza godinu kasnije tu brojku je gotovo prepolovila. Potom je broj (uz iznimku 2012.) padao do 2014. dotaknuvši dno s ispod 1000 izgrađenih stanova. Od 2015. počinje oporavak, 2016. donijela je blagi korak unatrag, a zadnje tri godine trend je pozitivan pa se godišnji broj novih stanova približio 3000.

Korona kriza zauzdala je entuzijazam kupaca naglo suočenih s neizvjesnim radnim mjestima i budućim dohocima.

“Kod potražnje vidimo pad aktivnosti u prvoj polovici godine. Ne treba čuditi tržište se zamrznulo”, kaže Matić. Do kraja lipnja u Hrvatskoj je zabilježeno 8500 transakcija stanova, oko 22 posto manje nego godinu ranije. Istodobno je pad u Zagrebu dosegnuo 25 posto s 3700 prodanih stanova. Trend posljednjih šest godina je oštro uzlazan: samo lani je prodano 9900 stanova u Zagrebu, a u cijeloj Hrvatskoj 22.700.

“U zadnje 4,5 godine ostvarene cijene su snažno rasle. U Zagrebu u tom periodu 43 posto, na Jadranu u gotovo pet godina 27 posto, a u ostatku Hrvatske 15-ak posto, no u tom segmentu je rast krenuo zadnji i najkraće je trajao (manje od tri godine, op.a.)”, sumira Matić ističući da su zadnji podaci dostupni za prvo tromjesečje ove godine. I koroni unatoč, cijene su porasle u usporedbi sa zadnjim kvartalom prošle godine, za 2,7 posto.

“Čak i kad izađe uskoro indeks za drugi kvartal, mislim da će prava referentna točka biti tek treći kvartal jer će on pokazati stvarni trend budući da je drugi bio obilježen ‘lockdownom’ i manjim volumenom”, kaže. Ostvarene cijene dosta su niže od traženih. U Osijeku se u rujnu u prosjeku tražilo 1050 eura za kvadratni metar stana, u Rijeci 1760 eura, u Zagrebu 2161 euro, u Zadru 2234 eura, Splitu 2993 eura, a rekord drži Dubrovnik gdje se kvadrat cijeni gotovo 3750 eura.

Uspoređuju li se te cijene s onima otprije godinu dana, u svim gradovima osim Dubrovnika su rasle. No, gledaju li se rujanske cijene s onima prije korone – dakle ožujak 2020. – u gradovima s najvišim cijenama došlo je do korekcija prema dolje.

Što će se događati s cijenama budućnosti? “Imamo argumente i za pad, kao i rast. Faktori koji gura cijene prema dolje je prvenstveno ekonomska situacija. Nekretnine su ciklična industrija, kreću se paralelno s gospodarstvom. Prošli kvartal imali smo pad BDP-a 15 posto, padat ćemo vjerojatno do drugog kvartala 2021., a da bi se postigao oporavak na razine iz 2019. bit će potrebne godine”, smatra Matić.

Pritom nije samo BDP faktor, već i manja razina zaposlenosti, niža primanja i atmosfera opreza. Slabija je i zarada od sezone budući da se turistički prihodi tradicionalno prelijevaju na tržište nekretnina, no lošija sezona donosi i pad prihoda od kratkotočnog najma što će staviti pritisak na kupce takvih nekretnina. Neće pomoći ni pooštravanje uvjeta kreditiranja jer manje manje odobrenih kredita znači manju potražnju.

S druge strane, argument za rast (ili barem stagnaciju) je malo novogradnje pa nije rijetkost da se, od renomiranijih developera, projekti prodaju i prije ‘prve lopate’ zbog čega se na tržištu uglavnom ne očekuje pad cijena kod visoko kvalitetne novogradnje.

Uz otpor prodavatelja spuštanju cijena (ako nisu pod pritiskom), višim cijenama pogoduju niske kamatne stope na kredite i štednju što neto prinos na nekretnine od 3 do 6 posto čini isplativom investicijom.

Trenutni moratoriji koje su banke odobrile u vrijednosti oko 37 milijardi kuna spriječit će prodaje pod pritiskom i rušenje cijena, a oni koji su uložili u nekretnine za kratkoročni najam dobili su manevarskog prostora do iduće sezone.