U prvom kvartalu ove godine broj prodanih stanova u Zagrebu pao je za čak 28 posto u odnosu na prvi kvartal 2023. godine. Do tog je zaključka došao Filip Brkan, vlasnik agencije za nekretnine Imperium immobiliare nakon što je detaljno analizirao podatke o broju transakcija nekretnina u Zagrebu za prvi kvartal u razdoblju od 2017. do 2024. godine. Naime, u prva tri mjeseca ove godine u Zagrebu je prodano 1711 stanova dok je prošle godine u istom vremenu prodano njih 2370. U 2022. u istom je razdoblju prodano 2207 stanova, 2021. godine 2692, a 2020. godine bilo je 2411 transakcija. Podaci korišteni u ovoj analizi prikupljeni su putem sustava e-nekretnine,  informacijskog sustava tržišta nekretnina za koji je nadležno Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. 

Stanovanje u Hrvatskoj

Rapidno opada broj transakcija. Treba li Hrvatskoj stambena politika i koja je najbolja?

Intervju

‘Postat će normalno da stanujemo na cjenovno dostupnijoj lokaciji, a radimo u velikom gradu’

– Od 2017. do 2018. godine bilježi se značajan porast u broju transakcija, s povećanjem od 17%, predmetna godina obilježava i prvu godinu subvencioniranih stambenih kredita na što je imalo dosta utjecaja uvođenje APN subvencioniranja stambenih kredita. Taj pozitivan trend nastavlja se i u 2019. godini s porastom od 10%. Međutim, u 2020. godini dolazi do blagog pada od 6%, a to je povezano s početkom globalne pandemije COVID-19 koja je utjecala na tržišta nekretnina širom svijeta. Godina 2021. donosi oporavak s porastom broja transakcija od 12%, što može ukazivati na prilagodbu tržišta na nove uvjete rada i života tijekom pandemije – zaključuje Brkan za Večernji list te dodaje: 

– Godina 2022. bilježi značajan pad broja transakcija od 18% u odnosu na 2021. godinu. Ovaj pad može biti rezultat ekonomskih nesigurnosti, promjena na tržištu rada koje su se nastavile nakon prvotnog udara pandemije, zaoštravanje geopolitičke situacije u svijetu (2022 godina označena je ratom u Ukrajini), te Centralnih banaka diljem svijeta (uključujući Hrvatsku) koje su počele povećavati kamatne stope kako bi suzbile inflaciju. Ovo je povećalo troškove stambenih kredita i smanjilo pristupačnost nekretnina. 

Međutim, najveći pad broja transakcija bilježi se u 2024. godini, kada one padaju za 28% u odnosu na 2023. godinu. Ako se usporedi taj pad sa zadnjom pozitivnom godinom odnosno 2021 god. onda je on bitno veći.

– Analizom podataka vidljivo je da tržište nekretnina u Zagrebu pokazuje velike oscilacije u broju transakcija tijekom prvog kvartala u razdoblju od 2017. do 2024. godine. Nakon značajnog rasta u prvim godinama, tržište je doživjelo padove i oporavke koji su uvelike povezani s globalnim i lokalnim ekonomskim uvjetima. Najveći izazov trenutno predstavlja nagli pad broja transakcija u 2024. godini koji je uzrokovan ponajviše rastom kamatnih stopa, ukidanjem subvencije kredita APN, te općenito otporu kupaca – pojasnio je Brkan veliki pad broja transakcija u 2024. godini. 

Potrebne stimulativne mjere

Prijeti li Hrvatskoj slom tržišta nekretnina?

U analizi se dotaknuo i cijene kvadrata stana te je došao do zaključka kako se  prvi put nakon dugo vremena u Zagrebu, uz pad broja transakcije, događa i pad cijena nekretnina. Naime, prosječna cijena nekretnina po kvadratnom metru porasla je s 1,947.86 € u 2022. na 2,315.12 € u 2023., što predstavlja rast od 19%. Prosječna cijena nekretnina nastavila je rasti, ali sporijim tempom, dosegnuvši 2,375.68 € u 2024. godini, što predstavlja rast od 3%. Međutim, kada se u obzir uzme inflacija, onda je zapravo došlo do pada cijena. 

– Analiza pokazuje značajan rast cijena nekretnina u Zagrebu tijekom promatranih razdoblja, s najvećim porastom između 2022. i 2023. godine (19%) te sporijim rastom između 2023. i 2024. godine (3%). Ako od postotka rasta od 3% oduzmemo stopu inflacije koja je trenutno u Hrvatskoj 4.7% tada možemo doći do zaključka da se prvi put nakon dugo vremena u Zagrebu, uz pad broja transakcije, dešava i pad cijena nekretnina koji je trenutno sada na razini od -1.7% – pojašnjava Filip Brkan.