Kad ulazite u višemilijunsko ulaganje u luksuzni boutique hotel i top restoran neposredno prije globalne pandemije i ludila koje će vam bez plana sve zatvoriti i dovesti u pitanje, dobro je imati plan B. Za Miroslava Jeličića Purka, predsjednika Nadzornog odbora i većinskog vlasnika nekretninske kompanije Stanovi Jadran, to je bila diversifikacija portfelja u kojoj je krizu u turizmu i officeu “pokrila” trgovina, ali i razvoj kvalitetnih i perspektivnih projekata koji se najbrže vraćaju u igru.

O budućim projektima Stanova Jadran, koji se zadnjih pet godina razvijaju u partnerstvu s mirovincima, s Miroslavom Purkom smo razgovarali u šibenskom hotelu Armerun koji je ušao u svoju drugu sezonu, i to prigodom otvaranja restorana Buta. Ponuda Bute, lokalni specijaliteti s posebnim pristupom, pridružila se ponudi restorana Bronzin otvorenom krajem 2019., koji se u prvim mjesecima rada snalazio prodajom preko maske kroz prozor, a danas je prihodom najjači restoran u Šibeniku. Ovaj objekt na prostoru bivše peškarije na šibenskoj rivi, gdje su se uz hotel i restorane smjestili i luksuzni stanovi s kojima je projekt i krenuo, ujedno predstavlja početak Purkova značajnijeg ulaska u turizam.

Stanovi Jadran lani su se pozicionirali kao društvo koje razvija vlastite projekte i upravlja vlastitim nekretninama, čija imovina je značajno narasla pripajanjem društva Global rent te dokapitalizacijom. U većinskom vlasništvu je tvrtka Jadran kapital, a kontrolni paket od 2017. drži PBZ Croatia osiguranje za upravljanje obveznim mirovinskim fondovima. Stanovi Jadran lani su dovršili gradnju Hotela Armerun koji je otvoren sredinom godine te je kupljena nekretnina u Rijeci u kojoj će biti drugi Armerun, a već se radi na projektiranju i dizajnu. Kako se navodi u godišnjem izvješću tvrtke koja je na Zagrebačkoj burzi, cilj je diverzifikacija portfelja odnosno skupine nekretnina kako bi društvo imalo stabilan prihod uslijed problema u jednoj od industrija. U idućih godinu i pol cilj je staviti 100 posto portfelja u funkciju, kako bi se povećanim prihodom smanjilo zaduženje i isplatila dividenda.

Kako pojašnjava Miroslav Purko, Stanovi Jadran su djelomično nastali iz dva nekretninska fonda u Hrvatskoj, preuzeta je imovina u onom dijelu koji je imao potencijal za razvoj, i u tom dijelu su razvijeni projekti na odličnim lokacijama. Sva ta imovina s trenutnom vrijednošću od 200 milijuna kuna ima funkciju nekretninskog društva koje bi imalo dovoljnu diverzifikaciju na različite sektore. Tu je sektor uredskih prostora, turizma (Split, Dubrovnik, Rijeka), trgovina (trgovački centar u Čakovcu), poslovni prostori (trgovina i zdravstvena ustanova u Splitu) i zemljišta za razvoj, uključujući vinariju na Hvaru kojoj tek slijedi potencijalni razvoj (bivši Plančić, sada Hvar Hills).

Na Hvaru smo zasad u fazi konsolidacije, kupili smo oko 7 hektara vinograda, pored postojećeg velikog od 30 hektara i tu smo zaokružili zemljište. Predstoji nam izgraditi vinski podrum. Paralelno razvijamo brendove i prodaju. U Dubrovniku imamo projekt izgradnje vila. U Rijeci na Korzu kupili smo bivše sjedište Primorske banke, tu je plan replicirati hotel Armerun, to bi bio mali city heritage hotel s 25 soba. Rijeka nam je jako zanimljiva jer ima puno veću popunjenost kroz godinu od drugih gradova u Hrvatskoj. Opatija se smatra hotelskim smještajem Rijeke, što zapravo nije točno. Rijeka ima Costabellu koja je odmorišni hotel, no nema gradskih ni biznis hotela. Na tržištu osim Bonavie i Kontinentala posluju vrlo stari hoteli, ili oni udaljeni od središta grada, tako da smo već imali nekoliko razgovora s gradonačelnikom i imamo punu podršku Grada za tu investiciju. Otvaranje planiramo 2024., najkasnije godinu nakon. Mislimo da je ovo pravi trenutak s obzirom na ulaganja grupe Lürssen. Sve je to zasluga i mladog menadžmenta s visokim stupnjem obrazovanja i neiscrpnom energijom tako da mislim da je uspjeh i zbog toga zagarantiran”, otkriva Purko.

Ideja je, dodaje, otvaranje malog hotela i u Splitu, gdje pokušavaju povezati nekoliko stanova u Dioklecijanovoj palači koje imaju u vlasništvu, no treba okrupniti cijelu zgradu. Nova niša u širenju Stanova Jadran tako su svakako mali boutique hoteli na top lokacijama.

Investicijska računica

“Hrvatska ima 20 posto BDP-a od turizma, i smatramo da bar toliki udjel portfelja trebamo imati u tom sektoru. Cilj su nam mali povijesni hoteli u centru grada i ugostiteljski objekti koji mogu imati velik prihod po sobi i dobar povrat. To su investicije kojima dulje treba da se provedu, ali su isplativije. Hotel Armerun sada je ušao u svoju prvu pravu sezonu, i ove godine ući će u lanac malih luksuznih hotela Stories, a sljedeće ima priliku ući u neki međunarodni lanac, tako da budemo prepoznati na svjetskoj mapi,” kaže Purko.

Za Armerun nisu imali problema s osobljem, jer su, kaže, plaće iznad razine lokalne zajednice, a i rade čitavu godinu. Restoran Bronzin prošao je burno razdoblje korone bez otpuštanja, što se sada pokazalo kao pun pogodak. Investitor ističe da im je ova turistička godina zasad izvanredna, te otkriva da su postali vodeći restoran po prihodima u Šibeniku.

Ukupna investicija na lokaciji bivše peškarije u Šibeniku je oko 50 milijuna kuna, 20 milijuna u hotel, dok je u kompleks stanova s restoranom zajedno sa zemljištem uloženo oko 30 milijuna kuna.

Na Hvaru imaju velike ambicije otvoriti modernu vinariju koja će moći imati i velike kapacitete, no nailaze na administrativne prepreke.

Muke po kvadraturi

“Takve investicije onemogućuju naši zakoni i njihova primjena. Bili smo nedavno u Toscani i obišli oko 15 vinarija. Oni sve rade na poljoprivrednom zemljištu u skladu s potrebama koje ima taj vinograd, i ne postoje ograničenja u gradnji vinarija s kvadratnim metrima, nego samo u smislu da se to uklopi u prostor. Kod nas imamo ograničenje gradnje na maksimalno 1000 kvadrata pod zemljom i 400 nad zemljom, gdje možete napraviti do 150 tisuća boca, što ograničava kapacitete proizvodnje vina ili morate imati nekoliko objekata. Također, kako imamo proizvodnju u Starom Gradu, jedan dio polja je pod zaštitom UNESCO-a, dok na drugom dijelu imamo rascjepkano zemljište. Po zakonu nam za gradnju treba parcela od minimalno 10.000 kvadrata, što je na Hvaru gotovo nemoguće izvesti. Tu dolazimo do odgovora zašto u Hrvatskoj baš i nema takvih investicija. S druge strane, Italija već 30 godina koristi EU fondove i oni su napredniji od nas za 10-15 godina, a mi i uz te sve potpore koje imamo ne povećavamo proizvodnju, što pokazuje da nešto ne štima”, kaže Purko navodeći primjer vinarije Antinori Chianti Classico koja se prostire na čak 52.000 m2.

Suradnju s mirovincima Stanovi Jadran dakako zasnivaju na povećanju vrijednosti i svemu što će donijeti dividendu i dobar prinos. Zasad su u izazovnim uvjetima pandemije, kaže, stvorili respektabilnu vrijednost, u Armerunu pokušavaju doći do toga da već druga godina poslovanja bude stabilizirajuća. Lani je otvoren i trgovački centar u Čakovcu koji je vrijedan oko 50 milijuna kuna. Bio je dio fonda Proprius koji je bio potpuno u raspadu, prijetila je likvidacija i stečajni postupak zbog duga.

“Danas je to trgovački centar koji ima u najmu trgovine poput Spara, dm-a, Pepca, zaposleno je novih 130 radnika, imamo stabilizirane prihode. Ulazak mirovinskih fondova u našu strukturu i investicije koje smo započeli i završili, sve je to bio pun pogodak za društvo, jer je preko 300 zaposlenika u tim prostorima pronašlo radno mjesto”, kaže nam Purko.