Na vrhuncu smo turističke sezone, no čini se kako elitnih gostiju koji su spremni platiti veće iznose za odmaranje u luksuznim vilama na našoj obali ove godine nismo privukli.

Broj rezervacija za vile je smanjen i iznajmljivači su se našli u problemu nedovoljne popunjenosti udarnih termina. Razloga za to je više, a vlasnici agencija za iznajmljivanje luksuznih nekretnina za odmor kao najčešće izdvajaju prenapuhane cijene, ponudu koja je veća od potražnje i stagnaciju njemačkog gospodarstva.

Dujo Miočić, direktor putničke agencije za iznajmljivanje luksuznih nekretnina za odmor Adriatic Luxury Villas, kaže da je u pandemiji i neposredno nakon nje došlo do prividne povećane potražnje zbog zatvaranja drugih destinacija i poremećaja u zračnom prometu.

“Hrvatska je tada uvelike profitirala jer je uglavnom auto destinacija. Nakon toga je došlo do otvaranja drugih destinacija, nogometnim rječnikom rečeno, dali smo si autogol još 2023. ekstremnim povećanjem cijena. Pad interesa koji danas doživljavamo počeo je još lani kad smo doživjeli povećanje cijena od minimalnih 30 posto, a u nekim slučajevima u predsezoni povećanja su išla i do 100 posto u odnosu na prethodnu godinu’’, kazao je Miočić.

Smatra da takva povećanja nisu opravdana već da tek slijepo prate trend viši cijena u drugim sektorima. Lani je tijekom siječnja, veljače i travnja bila velika potražnja, no cijene su bile iznad očekivanja turista koji su se onda odlučili za druge destinacije. “Naši gosti, koji su mahom viši srednji stalež iz centralne Europe, su informatički pismeni i shvatili su da se u Hrvatskoj može dosta jeftinije rezervirati ‘last minute’ i da je ponuda premašila potražnju”, rekao je Miočić.

Ankica Ćaleta, direktorica agencija za najam kuća za odmor My Luxoria, ocjenjuje da je ove godine broj kreveta u luksuznim objektima veći što, u jednu ruku, pokazuje interes investitora u takve objekte. “Međutim svi objekti, nažalost, neće biti popunjeni jer je na potražnju za njima utjecao niz loših faktora”, dodaje.

Ćaleta ističe da su u njezinoj agenciji već prošle godine osjetili “strelovit pad” broja njemačkih gostiju, a trend se nastavio i ove godine. Prema podacima My Luxoria agencije, Nijemci su zauzimali 65 posto udjela u ukupnom broju rezervacija, a od 2023. pali su na 43 posto.

Tvrdoglavi iznajmljivači
“Važno je razumjeti da motiv dolaska gosta nije luksuzan smještaj/krevet nego destinacija. Gost kupuje cjelokupan ambijent, a kod nas imamo smještajne objekte od pet zvjezdica u okruženju od tri zvjezdice. Gosti su često razočarani vanjskom ponudom koja je ili nekvalitetna ili nerealno skupa ili je uopće nema u nekim dijelovima gdje su smještene luksuzne vile. To je prostor na kojem je potrebno raditi”, rekla je Ćaleta.

S njom se slaže i Miočić koji napominje da, iako nekretnine koje nudimo elitnijim gostima prate sve trendove, ostatak destinacijske ponude često ne slijede taj visoki nivo. “Primjerice, Zadar, u kojem se nalazi naše središte, ovu turističku sezonu dočekao je s pokopanim cestama i bagerima na rivi”, ilustrira Miočić.

Ivan Rukavina, direktor prodaje Unilinea svjedoči da je među njihovom ponudom luksuznih vila i kuća za odmor primjetno da su rezervacije kasnije počele pristizati. Dio vlasnika kuća i vila imao je ‘rupe’ u svibnju i lipnju, a i sada u srpnju i kolovozu ima nešto dostupnog smještaja.

“Ukupno gledano, rezultati u privatnom smještaju su nešto ispod onih iz 2023., no dio razloga leži i u činjenici da broj objekata u privatnom smještaju raste iz godine u godinu i to je nešto što će se u razdoblju pred nama trebati regulirati kako bismo osigurali održiv razvoj i kvalitetu”, napominje Rukavina.

Osim potrebe za boljim ponudama u destinaciji, u luksuznom turizmu u kojem se cijene noćenja obično kreću između 500 i 900 eura, a ponekad osjetno premašuju taj iznos, zna biti onih iznajmljivača koji će usprkos izdašnoj svoti novca koju su turisti spremni izdvojiti – ostati tvrdoglavi.

“Imamo i situacije gdje, nažalost, sami vlasnici nekretnina ponekad ispadaju podosta nefleksibilni. Nedavno smo dobili upit od gostiju koji traže određenu nekretninu višeg cjenovnog ranga te su istu spremni platiti, ali sa sobom bi poveli malog psa pasmine chihuahua.

Nažalost, svjedočili smo tome da, iako je potražnja slabija, a nekretnine prazne i treba se boriti za svakog gosta, vlasnici nekretnina nisu spremni biti fleksibilni te je njih sedam odbilo rezervaciju od dva tjedna početkom kolovoza zbog toga što gosti imaju psa. Gostima smo na kraju uspjeli naći nekretninu, ali vrlo lako su se mogli okrenuti nekoj drugoj destinaciji”, upozorava Miočić.

Primjetne oscilacije
Iz turističke kompanije Aminess kažu da je u njihovom luksuznom portfelju dosadašnja akumulirana popunjenost u skladu s planiranom, no na tržištu primjećuju oscilacije ovisno o periodu boravka.

Hrvatska nije jedina turistička zemlja u kojoj je manje elitnih gostiju ove godine. Italija, Grčka i Turska bilježe pad potražnje, a jedina iznimka je Španjolska koja ostvaruje rast od 7,6 posto u odnosu na godinu prije. Potražnja za Turskom iz Njemačke je u padu. Grčka i Hrvatska bilježe vrlo slične brojeve, dok Italija ima problem s domaćom potražnjom, koja je u padu, a inače čini 60 posto njihove cjelokupne potražnje.

Ono što elitne goste privlači baš u Hrvatsku u usporedbi s konkurencijom očuvana priroda, bogato povijesno i kulturno naslijeđe, eno i gastro ponuda, bogata izvanpansionska ponuda te kvalitetan smještaj, kaže Rukavina. “Međutim, svakako postoji još puno prostora za dodatna ulaganja u kvalitetan sadržaj za elitni turizam”, smatra.

“Ključna je činjenica da gosti koji bukiraju luksuzne objekte u prosjeku potroše još od 5000 do 10.000 eura na dodatne usluge u destinaciji (masaže, vina, transferi, izleti brodom, dnevni najmovi glisera, jahti, privatni kuhari, večere i slično). Zar to nije dovoljan motiv da ih privučemo i zadržimo?”, pita se Ćaleta.