Prosječna razlika između traženih cijena na Njuškalu i realiziranih cijena na eNekretnine za sve kategorije kvadrature rabljenih stanova u Donjem i Gornjem Gradu – Centru iznosi 23%. Razlike variraju ovisno o veličini nekretnine, s najvećim razlikama od 34% za nekretnine veličine 55-70 m² i 35% za nekretnine veličine 90-130 m².

S druge strane, nekretnine veličine 130-150 m² pokazuju minimalne razlike između traženih i realiziranih cijena (samo 2%). Sve to prevedeno na razinu cijene za ovu zagrebačku lokaciju, primjerice za nekretnine veličine 55-70 m2, ogleda se u traženoj cijeni u iznosu od 3617 eura i onoj koja je realizirana na tržištu u iznosu od 2398 eura.

Ovaj prosječni rezultat ukazuje na konzistentnu razliku između traženih i realiziranih cijena nekretnina u Donjem i Gornjem Gradu – Centru Zagreba, što sugerira na potrebu za realnijim postavljanjem cijena kako bi se izbjegle velike razlike između očekivanja prodavatelja i stvarnih tržišnih vrijednosti.

E-nekretnine bliže realnosti
Dio je to prve sveobuhvatne Analize tržišta nekretnina 2023. – razlika između tražene i realizirane cijene, koja je provedena na uzorku 4630 starijih, tj. rabljenih stambenih nekretnina u Gradu Zagrebu, konkretnije za kategoriju stanovi/apartmani u kojoj je nekretninska agencija Imperium Immobiliare obuhvatila sve lokacije: pored navedene to su Črnomerec, Gornja i Donja Dubrava, Maksimir, Trešnjevka, Trnje, zatim Pešćenica-Žitnjak, Podsused-Vrapče, Stenjevac, Novi Zagreb Istok i Zapad te Podsljeme.

Klasifikacijom nekretnina prema cjenovnom rasponu obuhvaćene su kako luksuzne nekretnine, tako i srednji cjenovni rang te nekretnine niskog budžeta, a zaključci do kojih su došli novi su snažni alat za sve dionike na zagrebačkom tržištu nekretnina.

To znači da se prodavateljima, kupcima i investitorima ovom analizom olakšava donošenje informiranih odluka, kako navodi direktor tvrtke Imperium Immobiliare Filip Brkan, jer na primjer, prodavatelji mogu prilagoditi tražene cijene kako bi bolje odražavale stvarnu vrijednost nekretnina, dok kupci mogu koristiti ove podatke za pregovaranje boljih uvjeta.

“Zaključak je da postoji konzistentna razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina na svim lokacijama. To sugerira da prodavatelji na Njuškalu često postavljaju više cijene nego što su stvarno nekretnine prodaju, a realizirane cijene na E-nekretnine bliže su stvarnim tržišnim vrijednostima”, kaže Brkan.

Opće je poznato na tržištu da prodavatelji znaju nekretnine prodavati mjesecima pa i godinama, a ova analiza jasno ukazuje zašto je to tako. Nije jedini faktor dužeg perioda prodaje nekretnine samo cijena, no Brkan navodi da je ipak jedan od ključnih razloga radi kojeg se one ne prodaju – prevelika postavljena prvotna cijena.

“Nekretnine koje se prodaju na tržištu su one približno realnim cijenama odnosno onim prodajnim, i zaključno na temelju svih podataka možemo reći da je u Gradu Zagrebu razlika između tražene i prodajne cijene 22,75%. Ova razlika ukazuje na potrebu za realističnim postavljanjem cijena kako bi se izbjegle velike razlike između očekivanja prodavatelja i stvarnih tržišnih cijena. Kupci i prodavatelji trebali bi uzeti u obzir ove razlike pri donošenju odluka na tržištu nekretnina u ovim područjima Zagreba”, ističe Brkan.

Kad je riječ o rasponu i oscilacijama, s traženom cijenom od 3328 eura i realiziranom od 2295,4 eura prednjači popularna Trešnjevka gdje ovaj gap iznosi čak 31%, što ni nije iznenađenje s obzirom na veliku potražnju. Slijede Podsljeme (28%), Dubrava i Maksimir (27%) te Trnje (26%), dok je na začelju u pozitivnom smislu Podsused – Vrapče (7%) gdje su tražene cijene u prosjeku 2608,4 eura, a postignute 2443,8 eura.

Na lokaciji Podsljeme, gdje razlike isto variraju ovisno o veličini nekretnine, ali je ponuda i potražnja manja, najveće odstupanje od čak 41% zabilježeno je za rabljene nekretnine veličine 90-130 m². Nekretnine veličine 70-90 m² također pokazuju značajnu razliku od 38%, dok je nešto manja razlika zabilježena kod nekretnina veličine 55-70 m², od 22%. Nekretnine veličine 130-150 m² imaju manje odstupanje od 10%.

Sve navedeno u ovoj analizi koja će biti sustavni dio aktivnosti ove tvrtke na godišnjoj razini donosi benefit promatrano na više aspekata; naime, omogućuje određivanje konkurentnosti tržišta, kao i razumijevanje dinamike potražnje i ponude, ali i identifikaciju trendova (dugoročnih i kratkoročnih) čime se može se utvrditi jesu li cijene nekretnina u porastu ili opadaju te kako se mijenjaju u različitim kvartovima.

Pažljivo sa strankama
Također, analiza je ključna i za otkrivanje faktora utjecaja, jer pomaže u identifikaciji faktora koji utječu na cijene nekretnina, kao što su lokacija, vrsta nekretnine, stanje, prometnost i ekonomska situacija. Naime, razumijevanje ovih čimbenika pomaže i u boljem planiranju te strategijama.

Prema Brkanu, ‘okidač’ koji je rezultirao ovom analizom proizlazi iz prakse u kojoj se, kako navodi, svakodnevno susreću sa strankama koje traže nerealne iznose, pa ako postoji mogućnost, smatra da je dobro sa strankom raditi, i istu educirati kakvo je pravo stanje na tržištu. Ako ne, ponekad je dobro i stranku odbiti da shvati kako smjer plasmana nije dobar.

“Posrednička smo djelatnost gdje je jedan od najbitnijih faktora povjerenje, pa tako nastojimo sa strankama pažljivo raditi na svakoj njihovoj nekretnini, no imamo nerijetko situaciju da stranka u svom ‘portfelju’ ima i po 4-5 agencija, što nije problem. Problematično je što smo u posljednje dvije godine počeli primjećivati da stranke imaju ozbiljno uvjerenje da nekretnina vrijedi onoliko koliko oni misle da vrijedi, što im je, pazite sad, potvrdila jedna agencija za nekretnine.

Nakon 4-5 mjeseci vide da od te procjene nema ništa te nam se nerijetko razočarani ljudi znaju ponovno javiti da idemo u plasman”, opisuje Brkan dodajući zaključno da je predmetnu analizu sačinio iz dva razloga. Prvi je, kaže, taj da stranke dobiju jasan uvid u pravo stanje tržišta, a drugi je taj da “kolege nastoje biti realniji i ne štete tržištu, već da nastoje biti pozitivni pokretač tržišta”.