Uvijek nostalgično gledamo na nešto čega više nema. Primjerice, pjevači su (pogotovo oni koji prerano odu) nakon smrti još slavniji no što su bili za vrijeme života, kada dobijemo prvi posao pričamo o fakultetu/srednjoj školi i ‘slavnim danima’, najboljim društvima i iskustvima, a budimo realni, nitko taj fakultet nije baš istinski volio dok ga je pohađao.

Posljednjih dana pratio sam podatke realiziranih ugovora kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj za siječanj te sam se prisjetio za nekog slavnog i omiljenog, a za neke lošeg ‘APN-a’. Kada se kaže ‘APN-a’ misli se na subvencionirane kredite, a ne na Agenciju, da bude sasvim jasno. Slijedom toga, nameće se pitanje jesmo li jedna od rijetkih europskih država koja je uz inflaciju i povišene kamatne stope dobila dodatni udarac, a to je gašenje ‘APN kredita’ nakon pet godina uzastopnog tržišnog prisustva?

Posljednjih pet godina obilježili su, a ponegdje nas i udarili, potresi, Covid 19 kriza, niske kamatne stope, ‘APN krediti’, prelazak na euro, ulazak u Schengen… Naravno, potresi i pandemija definitivno nisu pozitivno utjecali na tržište nekretnina već su ga kao nepogoda zamrznuli. Potres možemo gledati i kroz pozitivnu paradigmu, koliko god to zvučalo malo čudno. Ta prirodna nepogoda može, a zapravo i treba, biti pokretač razmišljanja o kvaliteti gradnje, načinu gradnje i ulaganja u nekretnine.

Nakon potresa, novogradnja je postala najtraženiji proizvod, a naljepnice i betonske deke u starijoj gradnji postale su jako važno pitanje što je dobro jer je sigurnost na prvome mjestu. Dakle, možemo zaključiti da je i taj šokantni potres iznjedrio nešto pozitivno, a to je svijest građana o važnosti kvalitete građenja.

‘Hans i Greta”staju na loptu

Rekordno niske kamatne stope i ‘APN krediti’ upogonili su tržište i kupovalo se šakom i kapom. Čak i oni koji su imali novca (svima znan kao ‘keš’) nisu ga trošili, već su dizali kredite kako bi gotovinu ostavili za crne dane. Na neki način, to je i logično. Podaci to i potvrđuju.

Naime, prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), prosječne kamatne stope na nove stambene kredite u prosincu 2023. (posljednji dostupan podatak) bile su 3,6 posto. U spomenutom petogodišnjem razdoblju, prosječne kamatne stope su bile čak i 2,19 posto (travanj 2022.). Naravno, ne smijemo zaboraviti ni trenutne uvjete utvrđivanja kreditne sposobnosti koji su znatno viši nego u posljednjih pet godina.

Kada su kamatne stope polako krenule rasti, ušli smo u eurozonu i dobili novu valutu, euro, pa su građani krenuli s ‘viškom kuna’ kupovati nekretnine šakom i kapom. Možemo zaključiti da posljednjih četiri do pet godina imamo jako puno sreće i gura nas niz pozitivnih pokretača te nam održava tržište nekretnina u izrazito pozitivnoj i povoljnoj situaciji.

Ušli smo i Schengen, očekivanja su velika. No, stižu loše vijesti iz Njemačke gdje kamatne stope rastu, pa ‘Hans i Greta’ staju na loptu i odlučuju da u ljeto 2023. godine neće ići u Hrvatsku na ljetovanje. Da stvar bude gora, ni nekretninu na koju su ‘bacili oko’ neće još kupiti jer stižu teška vremena i Njemačku, polako ali sigurno, natkriva crni oblak. S obzirom na negativni narativ svjetskih medija, možemo zaključiti da se njemački crni nekretninski oblak polako približava Hrvatskoj.

Kamatne stope na stambene kredite rastu, neki bi rekli i dvostruko, kao i u Njemačkoj. Sada više nismo na 2,2 posto nego su nam kamate oko 4,5 posto (ovo je trenutna situacija u nekim bankama, a gore navedeni broj je prosjek izvučen iz statistike HNB-a). Tržište je počelo s usporavanjem već krajem prošle godine, pogotovo nakon što su kupci vidjeli i doživjeli nerealna očekivanja prodavatelja (može se čak reći da potonji nabijaju cijenu pa ako prođe prođe). S obzirom na to da su kamatne stope skočile, kupcima se više ne žuri kao prije.

Otegotne okolnosti

Kupac koji ima novac na računu, ‘keš’, razmišlja o prinosu, ulaganjima i trudu oko nekretnine te se neki radije odlučuju na oročenje svog novca gdje su prosječne kamatne stope (prosinac 2023. godine) 3,35 posto, a dok su u razdoblju od sredine 2016. pa sve do siječnja 2023. godine bile ispod jedan posto. “Nula zarez nula nešto” obilježilo je to razdoblje, u nekim mjesecima prosječna kamatna stopa bila je čak i 0,01 posto. U tom razdoblju, slobodno to recimo, novac je propadao u bankama.

Dakle, imamo alternativu (štednju) i imamo visoke kamatne stope na stambene kredite. Ovako rečeno zaključit ćemo da to nije ništa posebno jer to imaju sve ostale države u EU. Pa, ako mogu oni, možemo i mi. Međutim, mi imamo dvije otegotne okolnosti koje utječu i jako će utjecati na broj transakcija u ovoj godini. To su ‘APN krediti’ kojih više nema i superizborna godina u kojoj će vjerojatno biti povećana samo prodaja kokica jer ono što možemo ovih dana vidjeti u vijestima ne možemo vidjeti niti u jednom holivudskom filmu.

 Standard građana raste, to je neminovno i nadajmo se da će nastaviti rasti. No zakonodavac je ipak trebao poduzeti određene radnje kako bi tržište nekretnina održao na životu. Naime, dodatan udarac ukidanjem ‘APN kredita’ tržište može samo dodatno destimulirati.

‘APN krediti’, naravno, nisu bili idealni. No u ovim trenucima, u kojima nam je izgledan njemački scenarij drastičnog usporavanja tržišta, ukidanje nekog vida subvencioniranja kupnje nekretnine moglo biti samo dodatan uteg.

Stimulativne mjere mogu biti ukidanje poreza na prvu nekretninu (to smo nekada imali), smanjivanje PDV-a na novu nekretninu, stavljanje na tržište praznih nekretnina u vlasništvu RH ili neka druga vrsta ‘APN programa’ koja bi trajala tijekom cijele godine gdje bi se izbjeglo naprasno poskupljenje, pumpanje i nabijanje cijena nekretnina neposredno prije javnog poziva, gužve u bankama i slično. Inače, samo da se spomene, već postoji takav jedan program – zove se POS+.

Dakle, nije riječ o programu kojeg svi znamo (POS program) gdje građani kupuju stan po znatno povoljnijoj cijeni od tržišne, ali ne mogu birati lokaciju. U programu POS+ građani, uz pomoć države, kupuju stan na željenoj lokaciji. Taj je program stopiran/pauziran kada su krenuli ‘APN krediti’.

No, o tome drugom prilikom. Izazovna godina po pitanju tržišta nekretnina je ispred nas, i to je svima jasno od trenutka kada je završio vatromet za Novu godinu. Struka je tu da upozorava u nadi da će se poduzeti određene radnje kako ne bi došlo do lošeg scenarija. U ovom slučaju njemačkog scenarija sloma tržišta nekretnina.