Jedna od važnijih tema u predstojećim izborima svakako je demografija, a u okviru tog pitanja većina je aktera najavila i s kakvim stambenim politikama ulaze u utrku te koja rješenja nude za problem sve manje priuštivijih nekretnina.

Za razliku od ostatka eurozone, gdje se trenutačno vode rasprave koliko bi ove godine mogao biti snažan ili prigušen oporavak na tržištu stambenih nekretnina nakon lanjskog pada potražnje i cijena pod utjecajem ekonomskog usporavanja i rasta kamata, kod nas se zasad govori tek o stabilizaciji na koju jasno upućuje pad prometa odnosno broja kupoprodaja.

Koliko su na razini cijele 2023. u prosjeku porasle cijene stambenih objekata, državni statističari objavit će za tjedan dana. Prema posljednjim dostupnim podacima, za treće tromjesečje, godišnja stopa u tri ljetna mjeseca 2023. iznosila je čak 10,9 posto – najviše u Europskoj uniji.

Na razini cijele eurozone opći je rast troškova života, koji je izbrisao veći dio nominalnog povećanja plaća, mnoge ljude ponukao da svoje planove stave na čekanje, smanjujući potražnju za stambenim kreditima i pritišćući na pad cijena nekretnina. Na godišnjoj razini potražnja za kreditima u trećem tromjesečju u prosjeku je, ali uz značajne regionalne razlike, pala za 30-ak posto, a cijene kuća za 2,2 posto u odnosu na isto razdoblje godinu prije.

U osvrtu na to tržište u nizozemskoj bankarskoj grupaciji ING ističu da bi se cijene stambenih nekretnina u eurozoni trebale lagano oporaviti ove godine. No, “pristupačnost će ostati na povijesno niskim razinama, što će dovesti samo do postupnog oporavka stambenog tržišta u eurozoni”, kažu.

U svakom slučaju, u Hrvatskoj je stambeno osamostaljivanje i znatno naglašeniji problem, barem onima koji žive od plaće. To ne mijenja bitnije ni moguće (očekivano) usporavanje godišnjih stopa rasta cijena nekretnina u zadnjem kvartalu, pa ni nastavak rasta plaća, kao ni činjenica da su kod nas kamate na stambene kredite porasle osjetno manje nego u ostatku eurozone, čime su danas zapravo među povoljnijima u EU. Usto, ni situacija s najmovima ne pogoduje demografskim trendovima.

U okviru stambenih politika koje su političke stranke već dosad komunicirale uglavnom se nude različiti modeli izgradnje javnih stanova, subvencioniranja stanogradnje i stanovanja te bolje reguliranje tržišta najma – privatnog, ali i socijalnog.

I vladajući HDZ i neki pretendenti na vlast za priuštivije stanovanje namjeravaju posegnuti i za korištenjem potencijala koji za to nude brojni prazni stanovi. U većini programa predviđaju se ukidanja ili smanjenja PDV-a na kupovinu prve nekretnine.

Neki bi smanjili porez i na materijale i usluge pri gradnji stanova. U Mostu, primjerice, zagovaraju i smanjenje poreza na najam stanova, sa sadašnjih 12 na pet posto (na svotu najamnine umanjenu za 30 posto izdataka).

“Možemovcima” je pak prioritet javni stambeni fond. Lokalnim jedinicama osigurali bi više alata “za ograničavanje dnevnog najma i prekomjerne turistifikacije i gentrifikacije”, a u planu im je i zadružno stanovanje, javno-civilna partnerstva te kreiranje fonda zemljišta.

Aktivacija praznih stanova
Hoće li i u kojoj mjeri ta pitanja biti baš prevage u izbornim odabirima, druga je priča, ne samo zbog toga što se rješenja u stranačkim programima dijelom i preklapaju. Vladajući HDZ tek je za danas najavio predstavljanje izbornog programa, ali što će u tom pogledu programski zacrtati dala je naslutiti i Strategija demografske revitalizacije do 2033. te Nacionalni plan stambene politike.

Potonji plan uključuje, uz ostalo, povećanje fonda stambenih jedinica i aktivaciju praznih stanova. Predviđene su razne olakšice i redefiniranje porezne politike, prvenstveno kod kupnje prve nekretnine, a dio plana su i “mjere zemljišne poluge” čiji je cilj i stvaranje poticajnog investicijskog okruženja za (lakšu) gradnju novih stambenih jedinica. No, izgradnja traje i nekoliko godina, pa se kao jedno od rješenja nameće i iskorištavanje praznih stanova.

Prema HEP-ovu izvještaju o tome koliko stambenih jedinica ima brojila i potrošnju, proizlazi da ih u hrvatskim gradovima ima oko 400 tisuća, a prema uvidima Državnog zavoda za statistiku približno je 600 tisuća stambenih jedinica koje se ne koriste. Dosadašnji poticaji za rješavanje stambenog pitanja za mlade obitelji, poput APN kredita, istodobno su pogodovali rastu cijena na tržištu.

(Ne)priuštivom stanovanju dodatni su uteg i pretvaranja stanova u apartmane za iznajmljivanje, što je problem koji je posebno izražen na Jadranu. Obično se smatra da priuštivo stanovanje podrazumijeva da ukupni troškovi za stanovanje ne premašuju 30 posto neto dohotka, što kod mnogih jest slučaj.

Pad potražnje stranaca
Računa se kako čak 90 posto naših stanovnika nema pojedinačnu kreditnu sposobnost za kupnju stana, a preko milijun ljudi za stanovanje izdvaja više od 40 posto primanja.

Prošle godine, pak, padu prometa nekretnina u većini županija (u devet ih je zabilježen rast) pridonio je i pad potražnje stranaca. Nakon što su u broju kupoprodaja preklani strani kupci participirali oko 11,5 posto, lani im je udio pao na devet posto. U pogledu vrijednosti transakcija udio im je nešto veći, ali se također smanjio – s 19 na oko 14 posto.