Nekretnine ostaju poželjna investicija, sigurnost gradnje postaje kriterij br. 1 kod izbora nekretnine, a najbrži oporavak čeka one povezane s turističkom industrijom, naravno kad se pobjedi Covid pandemija.

Ipak, prema Dubravku Raniloviću, predsjedniku Udruženja poslovanja nekretninama HGK te vlasniku i direktoru tvrtke Kastel Zagreb, šteta koju trpi dobar dio gospodarstva, u kombinaciji sa slabljenjem kupovne moći građana, u srednjoročnom razdoblju može se negativno odraziti i na nekretninsko tržište.

To bi značilo zapravo daljnji pad prometa, odnosno likvidnosti mjereno brojem transakcija.

Što se cijena tiče, stvari nisu nimalo jednoznačno postavljene. Naime, od ranije prisutna velika cjenovna odstupanja, pa tako i sve drastičnije razlike između regija i gradova, ali i unutar urbanih cjelina te samih mikrolokacija (u Zagrebu se danas raspon kreće od 800 do 6000 eura po četvornom metru), do te su mjere bitne odrednice za buduća kretanja, da je svako generaliziranje pogrešno, a glavni parametar slijedi individualizirani pristup svakoj nekretnini.

Ipak, prve prognoze govore u smjeru nastavka blagog rasta prosječnih cijena stambenih nekretnina u 2021., dok će u srednjoročnoj do dugoročnoj perspektivi cijelo tržište cjenovno ‘krojiti’ tri faktora, a to su demografski trendovi, snaga gospodarstva i turizam, posebno na Jadranu i u Zagrebu, jer se nekretnine doživljavaju kao atraktivna investicijska alternativa pa se u tim područjima očekuje i potražnja za njima.

Kako navodi direktorica Ekonomskih i financijskih istraživanja RBA Zrinka Živković Matijević, u osnovnom scenariju koji uključuje početak oporavka u ovoj godini, ne očekuje se da će korona kriza imati značajan nepovoljan utjecaj na građevinski sektor i tržište nekretnina.

“Očekujemo rast cijena stambenih nekretnina po stopi od 6% godišnje”, kaže ona.

Tome u prilog ide i nastavak razdoblja vrlo niskih kamatnih stopa na štednju, što za neke ulagače, uzimajući u obzir relativno visoku sklonost najmu, kupnju nekretnina čini poželjnom investicijom, kaže Živković Matijević

Izbijanje pandemije nije snažno utjecalo na tržište nekretnina – cijene su nastavile rasti, i prema Raniloviću lani su bile prosječno veće za 6% u odnosu na 2019. Ni zagrebački potres kako stvari stoje, neće utjecati na kretanje cijena, samo će postojeća segmentacija tržišta biti još izraženija, navodi Živković Matijević, pri čemu će nove i kvalitetnije nekretnine doći u fokus i vjerojatno zabilježiti dodatan rast cijena.

Po njoj, iako je potres u Zagrebu smanjio vrijednosti stambenog fonda, ne očekuje se da će imati izravan utjecaj na kretanje cijena; štoviše, zbog pada broja korisnih stambenih jedinica, tj. smanjenja ponude stambenim objektima, moguće je da je potres povećao rast cijena stambenih jedinica u Zagrebu i okolici.

Prema podacima HGK-a, situacija oko pandemije uzrokovala je pad ukupnog prometa nekretnina u Hrvatskoj u 2020. od 11,6% u odnosu na 2019. Broj transakcija pao je s oko 26.000 preklani na 23.000 lani, dok su ukupne brojke za cijelo tržište nekretnine smanjene s oko 74.300 u 2019. na nešto više od 69.000 transakcija u 2020.

Gradu Zagrebu u središtu promet je npr. pao 43%. Sve su županije zabilježile pad, a iznimke su Ličko-senjska (s 462 na 470), Osječko-baranjska (s 1377 na 1513), Vukovarsko-srijemska (s 533 na 654), Požeško-slavonska (s 152 na 170) i Brodsko-posavska (s 335 na 408).

Vidljivo je da se radi o manjim brojkama na što utječe gospodarska aktivnost na tim područjima koja i inače nije velika, dok je iznimka glede brojnosti Grad Osijek. S druge strane, tamo gdje je aktivnost velika, došlo je do pada što se prelijeva na tržišni rezultat.

Perjanica rasta cijena su novosagrađeni stanovi, posebno oni u Zagrebu, cijene rabljenih nekretnina stagniraju i u nekim dijelovima Hrvatske čak padaju.

“Već dvije godine promet u RH pada, a prosječena cijena i dalje raste, i to tražena cijena više raste (+9%) od realiziranih (+6%), što znači da vlasnici imaju dosta nerealan pogled. Tržište prepoznaje i razlikuje projekte po kvaliteti, i realizirana cijena je u realnim okvirima, no često vlasnici nemaju realni pristup u sagledavanju tražene cijene, tako da se u njezinu formiranju nerealno pozivaju na one posebno kvalitetne, što tržište korigira.

Problem ostaje na godišnjoj razini zbog državnih subvencija koje utječu na rast cijena, jer su periodične, s rokovima, te se stvara povećana potražnja u kratkom razdoblju, što svakako utječe na rast cijena i povećava apetite vlasnika”, kaže Ranilović.

Tako povećane cijene rijetko se vrate u realne okvire, navodi, pa stoga pledira da bi državne mjere – subvencije ili drugi poticaji, trebali biti trajni, na godišnjoj razini i bez vremenskog ograničenja za korisnike.

Prema RBA-ovoj direktorici, kontinuirana potražnja za potporom mladim obiteljima putem subvencioniranih stambenih kredita (APN) potaknula je očekivani nastavak rasta građevinske aktivnosti, pružajući dodatni zamah gradnji.

Podaci da su cijene nekretnina porasle za oko 16% od 2017. do 2019. potvrđuju povećanu potražnju, a prema analizama HNB-a, ističe, subvencije su podigle cijene za oko četiri postotna boda.

Nadalje, državni program subvencija (produljen do 2023.) mogao bi rezultirati daljnjim rastom potražnje i pritiskom na blagi rast cijena u sljedećim mjesecima.

Od druge polovice 2016. kada je započeo oporavak nakon dugogodišnje krize koja je startala 2008., rast cijena stambenih nekretnina, ponajprije je bio uzrokovan snažnom potražnjom. Prema njezinoj analizi, uz državni program subvencioniranja, ‘generatori’ su i povijesno niske kamatne stope na stambene kredite, povoljni trendovi na tržištu rada i pozitivna očekivanja potrošača oko isplativosti ulaganja u nekretnine, koji su obilježili razdoblje do početka 2020.

Na cijene na Jadranu i u Zagrebu, snažno su djelovala i turistička kretanja izražena kroz dnevni i tjedni najam.

“U uvjetima niskih kamatnih stopa na depozite te nakon negativnih iskustava ulagača na tržištu kapitala, višak novca često se umjesto u depozite ili burzu usmjeravao na tržište nekretnina.

Usto, i izmjena Zakona o porezu na promet nekretnina kojim je stopa smanjena s 4% na 3% za sve ugovore sklopljene nakon početka 2019. dala je pozitivan impuls rastu cijena. Dodatno, povećanu potražnju i rastuće cijene podržava i visoka razina likvidnosti, kao i prirodna konvergencija cijena stambenih nekretnina prema prosjeku EU-a.

Štoviše, zbog globalnih promjena u pandemiji, naša je obala postala još popularnija, jer je RH automobilsko odredište za brojne građana EU-a”, poručuje Živković Matijević.