Svakodnevno nas mediji zasipaju vijestima o porastu cijena nekretnina, pogotovo u stambenom segmentu, tisućice eura samo se množe, nema stajanja ni u koroni ni u potresu, prodavateljima rastu zazubice, povećavaju tražene cijene iz tjedna u tjedan, ponekad i uz podršku agencija.

O tome imamo li već nekretninski balon, kako on nastaje i kako će se ispuhati, koja je uloga nekretninskih agencija i kako doskočiti nepoštenoj praksi u tom poslovanju razgovaramo s Dubravkom Ranilovićem, članom uprave agencije Kastel i predsjednikom Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Povod nam je Ranilovićev istup na zadnjem Forumu nekretnina, kad je oštro kritizirao dio svojih kolega, koje optužuje da aktivno pumpaju tržište, samo da bi se dodvorili prodavateljima i dobili klijente.

Podsjetite nas što je nekretninski balon i imamo li ga u Hrvatskoj?
Nekretninski balon se stvara kada se cijene nekretninama “napuhuju” bez realnog ekonomskog pokrića, a sada uočavamo da tražene cijene nekretnina rastu po bitno većoj stopi od realiziranih cijena. To se kod nas događa, no mi nemamo balon kao 2008. godine, kad su cijene svemu porasle i sve se neselektivno kupovalo do trenutka opće nelikvidnosti.

Danas su cijene nekretnina ipak polarizirane, što znači da imamo neke kriterije i ipak ima i skupih i jeftinih nekretnina. Određenu vrstu nekretnine ne morate kupiti po visokoj cijeni, nego možete pronaći i po nižoj, imate neki izbor.

Ono što je trenutno problem, jest što prodavatelji sve više idu s nerealnim cijenama, o čemu se puno i piše u medijima. Jedno vrijeme su porasle cijene u novogradnjama, pa su svi mislili da se mogu uključiti u taj vlakić, da svi mogu naplatiti kao da prodaju vrhunski projekt.

Mi s prodavateljima imamo puno posla u uvjeravanju da navode što realniju cijenu koja se može ostvariti u neko dogledno vrijeme i time nastojimo da se balon ne formira i da se polako ispuhuje.

Razlika između sadašnje situacije i one 2008. jest što je tada uslijedila kolektivna nelikvidnost, sada je ovo višak novca koji se pretače u nekretnine kao sigurnu investiciju, a pod prijetnjom inflacije.

Treba napomenuti da ga nemaju svi, posebno ako uzmemo u obzir je pandemija oštetila jedan dio gospodarstva. Ne bih rekao da očekujemo krizu, već prije novi tržišni ciklus u kojem će usporiti rast, a kupci opet postati puno cjenjeniji nego što su sada.

Koliko može trajati taj ciklus i koliko je on onda problematičan?
To najviše ovisi o likvidnosti i cijeni novca, kad krenu rasti kamate na kredite onda se smanjuje likvidnost te zbog usporene potražnje kreću padati cijene. Takvi ciklusi se u Europi pa i Globalno redovno pojavljuje zadnjih pedesetak godina.

Ne želimo davati procjene koliko ovaj ciklus može trajati i kada će završiti, ali morat će jer novac sve manje vrijedi zbog inflacije i morat će se reagirati. Ono što je ostalo dobro još od prošle krize da su ljudi ipak većinom zadržali kriterije kupnje i postoji puno veća razlika u cijenama između pojedinih nekretnina nego što je to bilo 2008.

Ne možemo generalizirati kada govorimo o nekretninama, no ipak to neki ljudi i dalje rade. Cijenu čini i lokacija, okoliš, razvijena infrastruktura, stanje nekretnine i objekta no ponekad vlasnici nekretnina ipak to ne poštuju formirajući cijenu.

Moram priznati da ponekad i mediji dodatno pomognu jer vole objaviti ekstreme, pa tako im je najdraže objaviti iznimno visoku cijenu koju netko traži za svoju nekretninu. To što netko traži na tržištu zaista nije relevantan podatak.

Koliko vaša struka može utjecati na kretanje tržišta? Spomenuli ste da i dio agencija pumpa tržište, koliko je takvih kolega?
Može utjecati, svi mi koji smo u kontaktu s klijentima trebali bi ih obavještavati o realnoj cijeni. Većina kolega radi korektno. No, postoji dio agencija koji su vrlo nekorektni, koji krše kodeks etike, koji zapravo klijentima lažu da mogu prodati za veću cijenu kako bi im se dodvorili i kako bi dobili nekretninu.

Jer kad je vrijeme prodavatelja, neki kolege ne prežu od manipulacije. Takvih vrlo nekorektnih ima najviše do 10 posto, ali dio posrednika su i neprofesionalni. Ima primjerice agenata koji uvjetuju jednu radnju drugom, traže provizije bez potpisanog ugovora.

Treba biti jako oprezan s kim se radi. No, treba imati na umu da ti ljudi ne bi postojali i ne bi mogli ni poslovati da oni koji koriste njihove usluge pažljivo biraju svog posrednika odnosno agenta.

Što je s tom dvostrukom naplatom provizije, je li to korektno?
To treba demistificirati – naplata provizije od kupca i prodavatelja je dopuštena, samo treba imati potpisan ugovor o posredovanju. No, što neki agenti rade, oni potpišu ugovor s prodavateljem, pa kupcu ne žele uopće niti pokazati nekretninu ako ne potpiše ugovor i ne obveže se platiti proviziju.

To je nekorektno i nemoralno, a sigurno u većini slučajeva na taj način kršite i ugovor s prodavateljem u kojem ste se obvezali dovesti kupce i ovakvim ponašanjem ograničavate mu prodaju. No u tome nema ništa ilegalno, a moje je pitanje onima koji se žale, zašto prodavatelji i kupci stupaju u poslovne odnose s takvim posrednicima?

Kako vi kao struka možete utjecati na to da napravite reda?
Teško možemo išta više napraviti osim onog što smo već napravili, donijeli smo Zakon o posredovanju koji je bio naša inicijativa. Na žalost, i u drugim državama Europe je slična situacija, ako ne i gora, i u razvijenim zapadnim državama, gdje uopće nema milosti.

Moramo razbiti iluziju da smo najgori na svijetu, dapače mi smo prilično regulirali sustav i vrlo smo aktivni kao struka. Nastojimo utjecati na korisnike usluga jer neće biti promjene bez promjene svijesti korisnika usluga koji su u stanju angažirati agenciju kad ih nazove na telefon, bez provjere, iako su im na raspolaganju brojni alati za to.

Prvo što morate napraviti je provjera je li agencija legalna, jer 30 do 40 posto agencija koje se oglašavaju uopće nisu legalne. Postoji zakon koji regulira djelatnost, a da bi mogao obavljati djelatnost moraš imati licencu, rješenje Ministarstva i biti u registru posrednika koji je na internetu.

To znači da su i klijenti loše educirani?
Da, zato što idu linijom manjeg otpora. Nevjerojatno je kako olako neki angažiraju agenciju. Jedini tko može takve kolege kazniti i maknuti iz posla jest tržište, klijenti koji ne žele s njima raditi jer su bezobrazni, daju lažna obećanja, na kraju i ugrožavaju transakcije jer ne uspiju ta obećanja ispuniti.

Protuzakonitu djelatnost treba kontrolirati inspektorat, a mi se trudimo nešto rješavati kroz kodeks etike.

Zbog svega toga, agencije u javnosti nemaju dobar imidž. Utječe li to na udjel transakcija realiziranih preko agencija?
Dakako da utječe. Nemamo pouzdanu statistiku, no procjena je da se agencije angažiraju za preko 50 posto transakcija stambenih nekretnina. Kod poljoprivrednih zemljišta nas gotovo nema, u poslovnom segmentu smo na 30-40 posto.

Naravno da nismo time zadovoljni jer dobra agencija će vam jako puno pomoći u kupoprodaji, vodit će vas, uštedjeti vam novac, imat ćete veću sigurnost transakcije. Super je raditi s agencijom, ali je morate pažljivo izabrati. U našem poslu, odabir je najčešće preko preporuka.

Raste li broj stranih kupaca nekretnina u Hrvatskoj?
Da, imamo konstantan rast od oko 5 posto godišnje i trenutno nam petinu kupaca čine stranci, a ni pandemija nije smanjila interes. Vidjet ćemo kako će na to utjecati ulazak u Schengen i eurozonu.

Mogli bi imati rast u priobalju, no ne očekujemo tu neke drastične pomake jer tržište više ovisi o nekim ekonomskim zakonitostima. Recimo, očekivalo se da će se bitno povećati broj transakcija kada je Hrvatska ušla EU, no to se nije dogodilo, dijelom što smo i prije toga imali liberalno tržište a dijelom što su druge ekonomske okolnosti nisu išle rastu tržišta u prilog.