Tržište stambenih nekretnina u Zagrebu, pogođeno ekonomskom krizom uzrokovanom pandemijom koronavirusa, a potom potresom, i dalje stagnira, uz gotovo neznatne korekcije traženih cijena te nastavak dubokog raslojavanja s obzirom na kvalitetu.

Pokretanje određene dinamike na tržištu očekuje se tek u kasnu jesen, procjenjuju u struci, a tome bi trebao pridonijeti i novi zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom te nastavak procesa poticaja APN-a.

Iako tražene cijene stanova u Gradu Zagrebu bilježe godišnji rast, on se ne odnosi na sve gradske četvrti, a mjesečne promjene u cijenama pokazuju tendenciju pada cijene kvadrata kuće, pokazala je analiza oglasnika Njuškalo.

“Dok su tražene cijene kvadrata stanova unazad mjesec dana padale samo u četvrtima Donji grad i Trešnjevka sjever, prosječno niže cijene traže prodavatelji za kuće u Donjoj i Gornjoj Dubravi, Donjem i Gornjem gradu, Maksimiru, Novom Zagrebu istok, Podsusedu – Vrapče, Sesvetama, Stenjevcu i na Trešnjevci jug.

Pritom, najizraženiji mjesečni pad traženih cijena je u Donjoj Dubravi i na Trešnjevci jug, od gotovo četiri posto. Za kvadrat kuće u najužem centru grada i dalje je potrebno izdvojiti više od 2000 eura u prosjeku, dok se kvadrat kuće niži od 1000 eura može naći tek u Sesvetama i Brezovici”, komentirali su iz Njuškala za Poslovni dnevnik.

Uži centar grada i dalje drži stabilne cijene stanova. Najskuplji kvadrati stambenoga prostora, od prosječnih 2629 eura tako se nalaze u četvrti Gornji grad – Medveščak te od prosječnih 2169 eura u gradskoj četvrti Donji grad, a iznose više od 2000 eura po kvadratnom metru prosječno traže i prodavatelji stanova na Črnomercu, u Maksimiru, na Trešnjevci sjever, Trešnjevci jug te u Trnju

Nisu odražavale kvalitetu

Iz zagrebačkog ureda konzultantske kuće Colliers primijećuju kako utjecaj potresa i pandemije još nije vidljiv u cijenama, međutim primjetan je smanjeni volumen transakcija.

“Dok kupci očekuju pad cijena uslijed zdravstvene te nadolazeće ekonomske krize, prodavatelji i dalje drže cijene. Smatramo da će napokon doći do veće i logičnije razlike u cijenama novogradnje i starogradnje. Cijene starogradnje su u prošle dvije godine jako rasle i na nekim mikro lokacijama, kao što je Trešnjevka, razlika između cijena starogradnje i novogradnje bila je premalena te nije odražavala razliku u kvaliteti”, pojasnila je Klara Matić, voditeljica odjela procjena i investicijskog savjetovanja.

Za novogradnju se stoga ne očekuje pad cijena, zbog visoke potražnje i niske ponude. Broj novih projekata naime, i dalje je puno niži od razdoblja prije prošle krize. Većina projekata renomiranih developera se u potpunosti pretproda ili rezervira prije početka gradnje.

“Za starogradnju očekujemo smanjenje cijena, vjerojatno više izraženo od jeseni. Općenito, cijene nekretnina nisu jako volatilne, stoga ne bi trebalo doći do brzih i jakih promjena cijena. Što se tiče nekretnina koje su oštećene u potresu, očekujemo pad vrijednosti barem koliko iznosi trošak obnove, plus za eventualno profit developera, ako se radi o većim nekretninama, kaže Matić.

Analiza Colliersa pokazala je kako su cijene stambenih nekretnina samo u Zagrebu uoči pandemije dostigle i prestignule vrhunac cijena iz prošlog ciklusa, prije velike ekonomske krize 2008. godine, iako u ostatku Hrvatske unatoč snažnom rastu cijena u posljednjih nekoliko godina nije dosegnuta razina iz prošlog ciklusa.

Ujedno, kad je u pitanju odnos kretanja bruto društvenog proizvoda (BDP) i cijena nekretnina, cijene nekretnina kasne u smjeru i jačini kretanja za BDP-om za oko dva kvartala.

Generalno, nekretnine su ciklične, ali nisu jako volatilne, te su u periodu prošle ekonomske krize cijene nekretnina prosječno pale za oko 27 posto u Zagrebu (pad je trajao osam godina) te oko 20 posto na Jadranu (6,8 godina) te ostatku Hrvatske (9,3 godine pada).

Prosječna tražena cijena za stanove u Zagrebu u ožujku i travnju je iznosila oko 2135 eura za četvorni metar. U odnosu na broj ponuđenih stanova na tržištu, još 2018. godine su se ponuda i potražnja vrlo ujednačile. Pogotovo je to vidljivo u novogradnji, gdje se za razliku od prošle ekonomske krize, u krizi uzrokovanoj pandemijom ne očekuje da će ostati veliki broj neprodanih stanova.

Naprotiv, većina kvalitetnih projekata se rasproda već tijekom projektiranja. Iako je tržište jako usporeno, potražnja za kvalitetnim projektima i dalje je snažna, potvrđuje se na terenu. To je nedavno potvrdio Mate Mustapić, direktor tvrtke Alfa stan, koja je posvećena projektima visoke kvalitete. Otkrio je da su nedavno za jedan projekt od 80 stanova imali 736 predbilježbi, te rijetko tko odustaje od kupnje.

“Mi vodimo računa o kvaliteti, koju zapravo uvijek nastojimo dizati, i računamo na zaradu od 10 posto pri prodaji. Ono što nas diže od prosjeka je činjenica da se i nakon prodaje brinemo o kupcu, jer nam je važno prodati i doživljaj te da kupac nastavlja biti zadovoljan i sa nedostacima koje su neizbježne”, zaključio je Mustapić.

Alfa stan izdvaja za cijene gradnje bez PDV-a od 900 do 2200 eura po četvornm metru, što ih pozicionira da ne mogu pristati na niske cijene, no njihovim kupcima to očito nije presudno. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Kaštel, smatra da će ova kriza konsolidirati tržište u smislu približavanja cijene kvaliteti ponude.

Malo je živnulo…

Tražena cijena, poznato je, često je samo želja prodavatelja koji još uvijek nisu pokazali fleksibilnost, no na to će ih prisiliti stvarnost već na jesen.

“Prodavatelji ne spuštaju cijene, a kupci nisu skloni prihvatiti te vrijednosti, i djelomice i zato na tržištu vlada hibernacija. Kad su u pitanju nekretnine u centru grada, pogođene potresom, mnogi vlasnici koji su potražili privremeno riješenje u toplijim mjesecima, smjestivši se u vikendicama ili kod rodbine, na jesen će trebati donijeti odluke, ili o ulaganju u nekretnine ili o prodaji. Oni koji se odluče na prodaju morat će se suočiti s realnošću i prihvatiti tržišne vrijednosti za svoje nekretnine, a oni koji odluče zadržati moraju shvatiti da se u nekretnine treba ulagati da bi one zadržale vrijednost na tržištu. Neovisno o potresu, mnogi vlasnici su još uvijek nerealni. Za neke rabljene stanove u starijim zgradama traže previše”, pojašnjava Ranilović.

Iako je biznis agencijama pao i do 90 posto, i dalje ima potražnje za kvalitetnim nekretninama u novogradnji, bez obzira na to što su skuplje.

Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta nedavno je izjavio da je u lipnju ipak tržište malo živnulo.

“Imali smo više prodaja u lipnju nego u istom mjesecu prošle godine, no to je naše iskustvo, mnoge agencije i dalje bilježe velik pad prometa.

Usto, nije došlo do veće korekcije cijena, unatoč potresu i koroni, osim za stanove u starim zgradama u centru Zagreba. Sad je prosjek cijena tih stanova oko 2000 eura za kvadrat, a prije je bio i 3000 eura, s tim da je i tih 2000 eura još uvijek previše, ali imate ljude koji su spremni platiti i više”, pojasnio je Vujović, koji primjećuje povećanu potražnju za kućama i zemljištima. Tumači to kao želju kupaca da imaju kontrolu nad kvalitetom objekta i njegove izgradnje.

Iskusni agenti slažu se u tome da je ulaganje u nekretnine isplativo, pogotovo u krizama, te da će zbog toga tržište živnuti nakon ljeta, koje je inače za promet nekretnina slaba sezona. Tržište će se dodatno oporaviti kad se oporavi turizam, odnosno pojača turistički promet i prihodi, a nadaju se da će do toga doći već od idućeg proljeća.