Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih godina je ‘eksplodiralo’ – pojavile su se nove tržišne niše, povećala se potražnja stranaca i naše dijaspore za nekretninama, a tome je pridonijela i inflacija te uvođenje eura i ulazak HR u Schengen, što je dodatno otvorilo tržište.

Kao atraktivna i okolnim zemljama EU-a prometno lako dostupna lokacija, Hrvatska je postala ‘best buy’ destinacija. S obzirom na izniman porast potražnje za nekretninama, normalna reakcija tržišta bila je povećanje cijena (cca. 35 posto u tom razdoblju) i uz navedeno ne treba zanemariti pozitivna ekonomska kretanja u RH, koja bilježi jedan od najvećih porasta BDP-a u EU, ali je pitanje što će biti 2024. na planu cijena i tzv. nekretninskog balona.

“Hrvatska tijekom cijele 2023. drži prvo mjesto među zemljama EU u porastu cijena nekretnina”, navodi za početak jedna od poznavateljica prilika na tržištu, suvlasnica i direktorica zagrebačke agencije Sky nekretnine Martina Naletilić, koja kao pozitivnu pojavu ističe najavljene planove gradskih vlasti Zagreba, a i nekih drugih gradova za razvoj priuštivog stanovanja.

“Ulazak u eurozonu i Schengen, specifična mikrolokacija, još uvijek povoljni stambeni krediti ali i puno gotovine kojom raspolažu hrvatski građani, ključni su čimbenici za trenutnu situaciju na hrvatskom tržištu koje uvelike odskače od većine ostalih zemalja EU gdje se događa pad cijena te rast kamatnih stopa. U 2024. ne očekujem značajan pad cijena nekretnina: naime, hrvatsko tržište nekretnina je specifično, a iznimno je atraktivno i rekla bih još do kraja neotkriveno stranim investitorima, što sve ide u prilog pojačanoj aktivnosti i rastu potražnje, koja u konačnici formira i cijene”, kaže Naletilić.

I dalje vrlo stabilno

Kako navodi Sergio Serdarušić, vlasnik agencije za nekretnine Eurovilla, naše je tržište nekretnine i dalje je vrlo stabilno, ali svakako se ove godine bilježi mali pad u broju transakcija na razini cijele Hrvatske, s obzirom na to da je zadnjih godina značajan broj inozemnih kupaca koji investiraju u drugi ili treći dom na našem Jadranu. “Među najbrojnijim kupcima su Nijemci, Austrijanci, Slovenci, Česi, Poljaci… Kako je u tim kao i svim ostalim europskim državama inflacija, neka su njihova domaća tržišta znatno korigirala na niže cijene, a prestali su ulagati u nekretnine za odmor, jer je opće poznato kad dođe do krize da se prvo rješavaju prioriteti. To su eventualno vlastite rezidencijalne nekretnine, a nikako kuće za odmor u Hrvatskoj.

Također, kako su se njihova tržišta korigirala na niže, vrlo je vjerojatno da će biti i prilika u njihovim državama, pa možda niti s investicijske strane neće biti toliko primamljivo ulaganje u Hrvatskoj”, kaže Serdarušić napominjući da se stabilnost ili potencijalni rast cijena kod nas odnosi samo na novije nekretnine, na atraktivnim lokacijama, dok rabljene nekretnine s “mnogim manama koje današnji standard života više ne trpi, poput nedostatka lifta i parkinga, svakako bilježe lagani pad koji je logičan, jer se treba napraviti diferencijacija u cijenama i kvaliteti same nekretnine koja je, primjerice, u Zagrebu i dalje često nejasna”.

U tom kontekstu u 2024. Serdarušić se nada reguliranju traženih cijena postojećih nekretnina i novim kvalitetnim nekretninama. Očekivanja drugih poznavatelja također upućuju na korekciju prenapuhanih traženih cijenama, ispuhivanje tzv. nekretninskog balona, pa je na razliku između tražene cijene stana i one realizirane koja iznosi oko 20 posto ukazalo i istraživanje kupoprodaje stanova u Zagrebu od početka ove godine do sredine listopada, provedeno od strane agencije Imperium Immobiliare. Kada u korelaciju dovedemo rast cijena od 35 posto u proteklih nekoliko godina i sadašnji balon od 20 posto, kako navodi direktor i vlasnik ove tvrtke Filip Brkan, dolazi se do zaključka da je stvarni rast cijena oko 15 posto, što je zdravi rast.

“Nadam se korekciji traženih cijena u 2024. na razini 10 posto, kao okidaču za rast broja kupoprodajnih ugovora, jer bi u suprotnom slučaju došlo do stagnacije tržišta izražene i kroz daljnji pad broja transakcija koji se već dešava”, kaže Brkan dodajući da je problem globalni te da na velike razlike između oglašenih i realiziranih cijena ukazuju i kolege u SAD-u, ali i da su sve europske zemlje zabilježile pad traženih cijena pa se nada da će se predmetno dogoditi i kod nas.

Naime, kada je riječ o nekretninama u metropoli, prema podacima iz sustava e-nekretnine u kategoriji stanovi do 20. studenog, navodi da je zabilježen pad transakcija od 27 posto u odnosu na isto razdoblje lani.

“U posljednjih godinu dana u Zagrebu se nekretnine ne prodaju po cijenama koje se oglašavaju, nego po realnim cijenama što iznosi 22 posto niže. Ako se tržište dogodine izregulira za navedenih 10 posto u dijelu traženih cijena, u 2024. bi tržište prodisalo, a to bi značilo napokon i veći broj transakcija. Najgore što se može dogoditi je daljnji pad prodaje po visokim stopama, što bi bilo kobno i za dio posrednika. Poznato je i iz rada agencija da su se iskristalizirali bolji posrednici, a iskustvo poslije krize 2008. pokazuje da su pojedini svoju poziciju na poslovnoj sceni nepovratno izgubili”, kaže Brkan.

Spremni educirati se

Za kompletno tržište, a tako i za agencije u prometu nekretnina bojazan u poslovanju ne postoji, ako su prema Branku Papešu iz tvrtke Dogma nekretnine, najveće grupacije u prometu nekretnina u RH, s 14 poslovnica koje pokrivaju kompletan teritorij RH i s oko 200 suradnika u sustavu, “spremni puno i kvalitetno raditi, educirati se, prilagođavati tržištu i novim izazovima, dok će za ostale promjene i neprilagođeno poslovanje rezultirati padom poslovanja”.

“U 2023. došlo je do usporavanja tržišta, što ne bismo nazvali padom, već normalizacijom tržišta. Rast cijena se usporio, i ono što očekujemo u narednom periodu je stabilizacija tržišta, u kojoj se ne očekuje pad cijena, već prestanak rasta. Iako svi očekuju značajan pad cijena, on se neće dogoditi”, izričit je Papeš dodajući da u narednom periodu neće doći do pada niti obima poslovanja, pogotovo ne na Jadranu, u Zagrebu, Lici, Gorskome kotaru, a sve više se prepoznaje i Slavonija.

Realno je očekivati, tvrdi, da će se tržište nekretninama podijeliti na dva dijela: manji dio od 20 posto koji čine kvalitetne i ekskluzivne nekretnine na atraktivnim lokacijama, gdje je potražnja sada, a bit će i ubuduće, veća od ponude, te će takve nekretnine bilježiti daljnji lagani rast; i 80 posto tržišta gdje je ponuda veća od potražnje, te će prodavatelji morati uskladiti i korigirati cijene nekretnina prema tržištu. Kada govorimo o ovih 20 posto nekretnina, kaže, one će uvijek imati svoje klijente i neće imati problema u prodaji.

Što se tiče investitora, napominje da je vrijeme lake i brze zarade prošlo, kao i vrijeme kada su ljudi kupovali sve i svašta. U tom smislu Serdarušić ističe da je kvaliteta gradnje neusporedivo bolja danas nego što je bila primjerice prije 10-ak godina. Oprema u nekretninama isto je puno modernija, kvalitetnija i naravno skuplja, a porasle su cijene materijala i cijene radne snage – plaće su i do 40 posto više nego prije 2 godine, i samim time “cijena nekretnine skuplja je nego je to ranije bio prosjek”.

“Dugoročno će cijene nekretnina svakako bilježiti stabilnost ili čak i blagi rast, te se približavati ostalim europskim lokacijama, samo treba dati sigurnost i mogućnost ulaganja u kapitalne projekte”, kaže Serdarušić.

Stoljećima najsigurnija luka

U Hrvatskoj se prema najnovijim podacima primjećuje blagi rast gradnje novih stambenih zgrada, što pored činjenice na desetke tisuća praznih stanova i uz ispuhivanje nekretninskog balona u vidu manjih traženih cijena dovodi na teren investitora u nove kvalitetne kvadrate i građevinskog sektora. Naime, direktor društva GWT (njihov je luksuzni objekt s 15 stanova Medulićeva 12), Leon-Tomislav Gregurić navodi da velika konjunktura građevinske industrije u Hrvatskoj nije potaknuta iz realnog sektora i stanogradnje već dotokom velike količine europskog novca što će se uskoro promijeniti, i po njemu bi moglo tom sektoru zadati ozbiljne probleme.

“Iz tog aspekta, prije bih rekao da se radi o građevinskom ‘balonu’ nego o nekretninskom. U industriji razvoja stambenih nekretnina u 2024. ne vidim problem na strani potražnje, već na strani izvođenja građevinskih radova dok god će građevinska operativa biti okupirana europskim novcem. Što će se desiti kada taj izvor presahne ostaje za vidjeti”, kaže Gregurić, ističući da su nekretnine već stoljećima najsigurnija luka za višak kapitala te da je taj trend potrebno promatrati i analizirati dugoročno.

Danas živimo u doba nakon velike inflacije, kaže, kada je baš sve znatno poskupjelo i sigurno se cijene roba i usluga neće vratiti na ono što su bile prije toga, pa se može očekivati stabilizacija inflacije na standardnih par postotaka godišnje, baš kao što je to već desetljećima. Gregurić očekuje da će takav trend nastaviti pratiti i nekretnine jednako kao i sva ostala roba i usluge, a naravno da u “doba potresa na tržištu prvo stradaju nekretnine na lošim pozicijama, dok druge uvijek nađu svoga kupca koji želi sačuvati vrijednost kapitala, pogotovo na tržištima sa slabijom ponudom poput našeg”.