Elektroničke javne dražbe na kojima se prodaju nekretnine i pokretnine u ovršnom i stečajnom postupku prema pravilima Ovršnog zakona preko Financijske agencije, kako stoje stvari, više se ne bi mogle završiti u okvirima određenoga roka koji ističe u 23:59:59, nego se zakonskim intervencijama kani uvesti dodatni rok koji teče od zadnje ponude, primjerice u trajanju od 10 minuta. 

Vlasti po novome žele zakonski 'osigurač' kroz provjeru postoji li još natjecatelja koji bi eventualno licitirali s višom cijenom, kako bi se dokinuli prigovori koji dolaze iz redova razočaranih investitora na postojeći sustav koji ih u licitiranju limitira. Novo rješenje u cijelosti će biti predstavljeno u nacrtu Ovršnog zakona na kojem radi radna skupina Ministarstva pravosuđa, no u svojoj biti pokazuje koji je smjer ovršnih izmjena kod sustava e-dražbe nakon što su se u trogodišnjoj primjeni pokazale loše posljedice postojećeg modela, jer uvijek pobjeđuje zadnji ponuditelj, a to uvijek ne znači i da je najbolji. 

S druge strane, čini se da će na snazi ostati postojeći model dražbovnih koraka u kojima se cijena podiže od strane zainteresiranih kupaca za unaprijed definirani iznos – tipa u koracima po 10, 20 ili 30 tisuća kuna, iako bi se posve razumljivo postupak bitno ubrzao kroz model koji te korake ne predviđa, čime bi se približio modelu koji se odvija uživo i brzo dovodi do najboljeg ponuđača, ali uz uvjet da se gubi jamčevina. Naime, tako bi se mogle spriječiti eventualne zlouporabe, pa bi taj model (bez dražbovnih koraka) i u RH doveo do brzih i efikasnih e-dražbi. Uz to, dio struke upozorava i na potrebu da se nove regule za e-dražbu u svemu bitnom reguliraju u sklopu samog zakona, umjesto podzakonskih akata.

Za to se zauzima i zagrebački odvjetnik Mićo Ljubenko koji primjećuje da kroz postojeći Pravilnik, a donijela ga je Fina kao provedbeno tijelo, Agencija dobiva veće ovlasti nego što ih ima sud na planu sudske javne dražbe.  Postojeći sustav u primjeni još jedan je dokaz da RH nema elektronički okvir za istinsko natjecanje po sistemu da pobjedi onaj koji nudi najviše, što je mišljenje mnogih sudionika koji su iz tehničkih razloga – zbog roka koji je istekao – eliminirani iz daljnjeg natjecanja.  Loše iskustvo ilustrira na svom slučaju kod nedavne prodaje jednog poznatog ljetnikovca s juga Dalmacije i zainteresirani investitor iz redova hrvatske zajednice u Australiji koji je i sam poduzetnik (podaci poznati redakciji). 

"Čim je e-dražba počela stavio sam početnu ponudu na minimalnu početnu cijenu od 3.825,000 kuna. Jedine opcije dizanja cijene bile su 10 i 30 tisuća kuna. Htio sam odmah podići cijenu tako da se riješim kupaca koji bi eventualno čekali do zadnje sekunda. Nažalost, 15 minuta prije završetka dražbe, a licitiralo se i uz moju pomoć, cijena se podigla do 4.205,000 kn. Kako sam dao najveću ponudu opet nisam mogao staviti još jednu veću te sam morao čekati da netko drugi digne cijenu. Zadnjih par minuta cijena se nije dizala do 10-tak sekundi prije kraja e-dražbe, kad se dignula za 10.000 kuna. Pokušao sam dići cijenu još jednom, ali više nije bilo vremena te je ona završila. Prodajna cijena iznosila je 4.215.000. kuna, a ja sam zakasnio kojih 2-3 sekunde", kaže naš sugovornik. 

Pojašnjava i da, kad sudac na sudu potvrdi tog kupca, nakon uplate on postaje vlasnikom. "Planirao sam ići do 660.000 eura ili oko 4.890,000 kuna, ali koliko sebe znam ne bih se čudio da me srce odvelo i na više od 700.000 eura, što mi se već nekoliko puta dogodilo na aukcijama, jer takvi ljetnikovci i za tu cijenu nisu na prodaju svaki dan", navodi australski poduzetnik. Iz njegove reakcije zanimljivo je i sljedeće iskustvo:  "Poslao sam e-mail stečajnom upravitelju u kojem sam napisao kako je sistem loš, kako sam htio veću cijenu staviti te kome se mogu od nadležnih javiti kako bih ih potaknuo da se to popravi. Njegov odgovor je bio: "Poštovani, žao mi je što niste uspjeli u svojem naumu! Nažalost razumijem vašu ljutnju al' tako je to u Hrvatskoj! Stojim na raspolaganju….' Što reći?" 

Ugrožene i banke
Za nova pravila, u smislu poboljšanja i olakšavanja procedure, uz investitore vidno zainteresirani su svi dionici – od banaka koje su pretrpjele po nekima dosta velike gubitke uslijed modela po kojem pobjeđuje zadnji, a ne najbolji, do stečajnih vjerovnika koji su na mukama zbog pitanja kolika je raspoloživa stečajna masa za namirenje.

Ovom problematikom tangirane su i stečajne uprave, dijelom jer sustav nema odgovor za tzv. šuplje stečajeve, odnosno kako će se namiriti trošak stečaja ako se imovina procijenjena na milijunske vrijednosti proda u četvrtom krugu za 1,001 kunu. Posve drugačiji, ali ne i lakši izazov je kako dalje voditi postupak kod sve većeg broja dužnika za čiju imovinu nema nikakvog interesa na e-dražbi čime se zapravo samo dokazuje tržišno pravilo da nije svaka nekretnina ujedno i stvarno vrijedna. 

Varaždinski presedan
U tom spektru kreće se i aktualni stečajni predmet na TS u Varaždinu, a strši jer je stečajna upraviteljica Sanja Mihalić u ime  stečajnog dužnika kao predlagatelja zatražila pomoć Ustavnog suda RH. Ukratko, posrijedi je izgleda prvi stečaj iz kojeg kreće inicijativa kroz prijedlog za pokretanje postupka za ocjenu suglasnosti s Ustavom RH i pojedinim odredbama SZ-a. Pod povećalom je m je odredba čl. 247 st. 6 SZ-a po kojoj se omogućuje prodaja nekretnina pod razlučnim pravima preko e-dražbe kod Fine te problematizira 4. krug s minimalnom cijenom od 1 kune.

Za 4 nekretnine koje se prodaju u tom stečaju za koje je utvrđena vrijednost od 20,6 mil. kuna, navodi da su dane ponude u ukupnom iznosu od 121.004 tisuća kuna koje su i dosuđene kupcima za te iznose, što je manje od 1% utvrđene vrijednosti. Iz razvijenih tržišta poput australskog iskustvo s dražbama u Australiji pokazuje da je i dalje jako popularna prodaja nekretnina na živoj dražbi. To vrijedi i za objekte pod bankrotom, za koje banka odabire nekretninsku tvrtku da ih promovira i proda na dražbi.

Marketing počinje 4 tjedna prije na webu i u tisku, kaže naš sugovornik inače iz hotelijerskog biznisa, a nakon dražbe pobjednik s najvišom ponudom ulazi u nekretninu s agentima te potpisuje ugovor koji se mogao vidjeti od početka prodaje i plaća 10% iznosa čekom.  U ugovoru piše kad se mora platiti ostalih 90%, što je često 30, 60 ili 90 dana, no moguće je dogovoriti i duži rok, ali prije aukcije i ako svima to odgovara.