Koliko neočekivano toliko i logično, u pandemiji se u Hrvatskoj razmahalo tržište luksuznih vila za odmor, s više realiziranih transakcija nego u prijašnjim, mirnim godinama. Potražnja koja ne posustaje tako bi konačno mogla ubrzati i razvoj resorta mješovite namjene, koji su na Mediteranu već standard, a u kod nas i dalje u povojima.

Zbog složenih okolnosti na svjetskom tržištu, u narednom razdoblju cijene novoizgrađenih vila svakako će rasti. Tako bi se u kratkim crtama mogla sažeti mini analiza tržišta koju je za Poslovni dnevnik napravio Marko Pažanin, direktor tvrtke Porta Stella Luxury Real Estate, preko koje već gotovo pet godina posluje hrvatski ured ugledne kuće Sotheby’s International Realty.

“Iako je s izbijanjem pandemije i u prvom lockdownu vladala neizvjesnost na tržištu luksuznih nekretnina, ubrzo nakon otvaranja i pokretanja posla prošlog svibnja postalo je jasno da vlada snažan interes kupaca za vile u Hrvatskoj, a s jačanjem naznaka o inflaciji sve se više investitora odlučuje za nekretninu kao relativno sigurno ulaganje.

Najviše interesa tijekom ovih godinu i pol imali smo za dovršene vile na osami, takozvane zelene zone u kojima su se kupci mogli opustiti u miru. Istodobno su se izmijenile preferencije prodavatelja.

Kako se najčešće radi o vilama izgrađenima za najam, vlasnici bi ranije obično čekali da prođe ljetna sezona da krenu s eventualnom prodajom, a prošle godine požurili su i radije su otkazali i ono malo rezervacija za najam, samo da prodaju te tako premoste lanjsku, znatno neizvjesniju turističku sezonu.

Tako smo odjednom imali znatno realniju sliku tržišta i puno više realizacija u odnosu na broj upita nego ranijih godina”, otkriva Marko Pažanin.

Dovoljna i online prezentacija

Inflacija na globalnoj razini je dodatno ubrzala stvari, jer su kupci došli do zaključka da im je povoljnije kupiti završene vile spremne za useljenje, nego riskirati s puno većim troškovima u budućnosti, koji se realno mogu očekivati s rastom cijena materijala i radne snage. Agenciji Porta Stella sve je to u 2020. donijelo porast prihoda od čak 43 posto u odnosu na 2019. godinu.

U ovoj godini povoljna situacija se nastavila. Kupci su uglavnom iz zemalja EU, većina ih je iz Češke, Slovačke, Njemačke, Poljske. Sotheby’s Hrvatska primijećuje i značajan porast francuskih ulagača na otoku Hvaru, a pojavio se i trend koji bi donedavno bio nevjerojatan, kupnja nekretnina samo na osnovu prezentacije online, bez obilaska uživo.

Na to se odlučio dio klijenata iz SAD-a, koji su već ranije posjetili Hrvatsku turistički i zaljubili se, te su odlučili kupiti nekretninu, ali im u pandemiji nije bilo tako zgodno prevaliti tako dalek put.

Dali su povjerenje agenciji na svjetskom glasu, koja ih na kraju nije razočarala i uživo su bili ekstremno zadovoljni kupljenim, kaže Pažanin. Bilo je i dosta klijenata iz Hrvatske – domaći kupci sve više shvaćaju da je luksuzna nekretnina za odmor dobro dugoročno ulaganje, jer će već za koji mjesec cijene rasti.

“Realizirane cijene su u proteklim razdoblju već porasle za 15-20 posto, ako promatramo po kvadratu zemljišta ili dovršene vile, iako se često vila prvi red do mora ne prodaje po kvadratu, te je ista cijena vile bez obzira na to bila ona za 50 kvadrata manja ili veća površinom.

Prvi red do mora tako se kretao na oko 5000 eura po kvadratu, ili 1,5 do 2 milijuna eura po vili, dok su zemljišta išla po 500 do 700 eura, ovisno o lokaciji”, pojašnjava Marko Pažanin.

Koliko će tržište moći probaviti

U narednom periodu tržišne tokove će diktirati inflacija i aktualan rast cijena svih ulaznih troškova gradnje, uz istodobno sve manji broj raspoloživih gotovih vila, koje su se prodale u proteklih 1,5 godinu.

“Izlazne cijene projekata koji su sad u izgradnji ili se tek planiraju stoga će rasti u nebo, a moglo bi se dogoditi da i prodavatelji već dovršenih vila na tim krilima odluče povisiti tražene cijene.

Pitanje je koliko će to tržište moći probaviti, odnosno hoće li kupci biti spremni izdvojiti koju stotinu ili tisuću eura više po kvadratu. Neki raniji primjeri iz primjerice Splita pokazuju da će lokacija i kvaliteta naći kupca i po većoj cijeni, a najveći izazov imat će projekti na malo manje atraktivnim lokacijama”, kaže Pažanin.

Na kraju, predviđa da će sve ove okolnosti ubrzati konačnu realizaciju prostornih planova koji često uključuju turističke zone, te potaknuti izgradnju resorta mješovite namjene. Radi se o tipu nekretnina čiji ih vlasnici dok ne borave u njima mogu iznajmiti turistima, uz puni servis operatera, uz hotel ili bez njega, a dobra strana takvih projekata je što se uglavnom radi o cjelovitim rješenjima s provedenom kvalitetnom infrastrukturom, uređenim okolišem.

Za primjer Pažanin izdvaja projekt Opal Cove Resort, luksuzni kompleks u Primoštenu koji se sastoji od sedam vila koje se trenutačno prodaju po cijeni od 1,5 milijun do 2,5 milijuna eura. Prema najavama, projekti mješovite namjene spremaju se također u Primoštenu, potom na Ugljanu, a kako neslužbeno doznajemo, nešto bi se uskoro moglo realizirati i na otoku Hvaru.

“To je model koji je trenutačno najprivlačniji ulagačima, zadovoljava i kupce, ali i lokalnu zajednicu koja može diktirati gabarite izgradnje, dobiti dragocjenu infrastrukturu, radna mjesta, komunalne prihode”, pojašnjava Pažanin.