Na već pregrijanom tržištu nekretnina inflacija, koja ne pokazuje znakove skorog posustajanja, došla je kao ulje na vatru. Dok se lani još moglo nadati da će se tržište u nekom trenutku samoregulirati kad se oporavi od šoka potresa i manjka dostatne ponude, inflatorna kretanja zacementirala su ocjenu da se napuhava balon.

U postojećem okruženju izgledno je da nema prostora za usporavanje ili pad cijena, nekretnine se kupuju u strahu od gubitka vrijednosti novca u bankama, a HNB je preventivno od banaka zatražio da podebljaju zaštitni sloj kapitala.

I prije nego je inflacija promijenila pravila igre, tržište stambenih nekretnina gurao je manjak ponude i višak novca. Ilustracije radi, prije financijske krize 2008. u glavnom gradu godišnje se gradilo između osam i devet tisuća stanova, a danas ta brojka ne prelazi tri tisuće.

Pritom upućeni podcrtavaju da je tada bila dostupna i šira lepeza investicijskih prilika koje danas nisu na stolu zbog niskih kamatnih stopa; još jedan razlog izoštrenog fokusa na nekretnine.

Nekretnine danas postaju sigurna luka za spas vrijednosti novca, ne samo u Hrvatskoj nego i diljem Europe. ”Sada građani i tvrtke s ušteđevinom traže utočište, a budući da su kamatne stope niske, ponegdje i negativne, nekretnine postaju glavni izbor što vodi u rast cijena”, kaže Klara Matić, voditeljica odjela investicijskih transakcija u Colliers Hrvatska.

”Očito zbog niskih kamatnih stopa na kredite i da se poveća potrošnja tiska se novac što uzrokuje inflaciju koja gura ljude da ulažu u nekretnine pokušavajući sačuvati vrijednost svog novca”, slaže se i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor agencije Kastel-Zagreb Dubravko Ranilović.

Premda racionalan, ni bijeg štednje u beton i opeku nije garancija očuvanja vrijednosti, mimo očuvanja same glavnice. Godišnji povrati na rezidencijalne nekretnine u prosjeku se kreću između 3 i 5 posto, dakle ispod trenutne stope inflacije, dok je situacija s komercijalnim nekretninama povoljnija s prinosima u rasponu 6,5 do 8 posto, ovisno o sektoru.

”Nema argumentacije za pad cijena osim u slučaju da dođe do ekonomske kontrakcije, prvenstveno zbog nedovoljne ponude nekretnina”, mišljenja je Matić. Dodaje da okolnosti i prilike snimaju i strani građevinari, no zasad još nema formalnog ulaska na domaće tržište.

Na napuhavanje nekretninskog balona nedavno je ponovno upozorio HNB/P. Macek/PIXSELL

Na napuhavanje nekretninskog balona nedavno je ponovno upozorila Hrvatska narodna banka nakon 9-postotnim skokom cijena stambenih nekretnina u trećem tromjesečju uz ubrzavanje stambenog kreditiranja.

“Cijene stambenih nekretnina sve se više odvajaju od dugoročnog trenda i makroekonomskih fundamenata, što povećava rizik njihova pada u slučaju gospodarskih poremećaja”, rekao je Savjet središnje banke.

Regulator se nije zaustavio samo na upozorenju već je upravo zbog skoka cijena stambenih nekretnina i ubrzavanja njihovog kreditiranja najavio da će već od četvrtka 31. ožujka od banaka tražiti podebljavanje protucikličkog zaštitnog sloja kapitala (s 0 na 0,5%).

Dodatni kapital
“Cilj je mjere osigurati pravodobno izdvajanje dodatnoga kapitala kako bi se ojačala otpornost kreditnih institucija na moguće gubitke povezane s izloženosti cikličkim sistemskim rizicima u silaznoj fazi financijskog ciklusa ili u slučaju iznenadnog izbijanja krize”, rečeno je.

U ocjeni financijske stabilnosti i vaganju rizika sve neizvjesnija varijabla postaje rastuća zaduženost kućanstava zahvaljujući relativno blagim uvjetim kreditiranja i državnom programu subvencioniranja stambenih kredita, poznatijim kao APN krediti.

Dok s jedne strane, na početku otplate manje financijski opterećuju dužnike, s istekom subvencije taj trošak se povećava što povećava trošak otplate i ranjivost, posebice u okolnostima nepovoljnih šokova.

A efekti aktualnog natječaja APN-a, koji je startao je 21. ožujka i trajat će do utroška sredstava, već se osjete. “Primjetna je doza hitnosti među kupcima koji sada kupuju nekretnine jer ne znaju koliko će natječaj još biti otvoren. Uz to, i inflacija stvara dodatnu hitnost jer im novac svaki dan vrijedi sve manje”, ima uvid iz prve ruke Boro Vujović, vlasnik Opereta nekretnina.

Vujović ističe da u praksi više od polovice transakcija bude plaćeno u gotovini, pri čemu su 30-ak posto kupci strani državljani pa smatra da bi eventualni problemi na tržištu bili ograničeni.

“Što se može loše dogoditi ako čovjek kupi s stan u gotovini za investiciju? Što se tiče onih koji kupe na kredit, vjerujem da kod nas vrijedi mentalitet da je najvažnije platiti ratu kredita pa tek onda trošiti na sve ostalo.

Zato ne vidim potencijal za krizu kakav je bio 2008. kada smo imali efekt globalne krize i švicarskog franka”, kaže Vujović smatrajući da će vjetar u leđa tržištu dodatno dati uvođenje eura i ulazak u Schengen.

Nema kočenja tržišta
Na prenapunahe cijene nekretnina i njihovo moguće prelijevanje na banke upozorio je i Europski odbor za sistemski rizik (ESRB). Na pitanje jesu li banke previše izložene i slijedi li pooštravanje uvjeta kreditiranja direktor Udruge banaka Zdenko Adrović u nedavnom intervjuu rekao nam je da smatra da u ovom trenu “nisu potrebne mjere koje bi kočile tržište”.

“Ako će se u narednom razdoblju procijeniti da je tržište pregrijano, uvijek postoji mogućnost uvođenja mjera za meko prizemljenje i hlađenje tržišta”, kazao je.