Interes za državnim subvencijama za rješavanje stambenog pitanja ne jenjava, a vjetar u jedra programa Agencije za pravni promet i poslovanje nekretninama (APN) nije ispraznila ni pandemija.

Prošle godine broj zahtjeva za subvencijama narastao je 96 posto u odnosu na godinu ranije dosegnuvši 8332, da bi u konačnici bilo zaključeno 6030 ugovora o kreditiranju, pokazuje godišnje izvješće APN-a o poslovanju.

Po subvencijama za kamate na kredite odobrene na temelju zahtjeva zaprimljenih lani država će u narednih 5+ godina potrošiti 553,7 milijuna kuna. Nakon praktičnog udvostručenja broja zahtjeva u 2020. trend solidne potražnje nastavio se i u ovoj godini.

U šestom po redu krugu prijava koji je završen 14. svibnja na adresu Agencije pristigla su 4739 zahtjeva, od njih je odobreno 4500, za 199 je zatražena dodatna dokumentacija. U 9 slučajeva zahtjev je odbijen, dok je 31 podnositelj odustao.

Ove godine 92,5 milijuna

Zahvaljujući državnim potporama koje su cijelu priču stambenog zbrinjavanja poprilično pojeftinile, oni koji uspiju realizirati povlašteni kredit u nekoj od poslovnih banaka iz programa, dobro će proći.

Efektivna kamatna stopa takvog stambenog kredita, koji se u prosjeku diže na 75.000 eura i otplaćuje 22 godine, bila je (opet prosječno) 2,17 posto godišnje, dok je nominalna bila 2,08 posto. Konkretno, u slučaju mjesečnog anuiteta od 2850 kuna (380 eura) država uskače sa 950 kuna (127 eura).

U isto vrijeme, kamatna stopa na stambene kredite s promjenjivim kamatnim stopama u standardnoj ponudi krajem prošle godine iznosila je 3,3 posto.

Država je do kraja prosinca za prošlu godinu uplatila 16,3 milijuna kuna subvencija, a za ovu je planirano 92,5 milijuna kuna. “U sklopu Programa subvencioniranja stambenih kredita uplaćene su subvencije putem kreditnih institucija u ukupnom iznosu od 250,07 milijuna kuna. Ukupne planirane obveze za 2021. iznose 213 milijuna kuna”, stoji u izvješću APN-a.

Dok će manjina onih koji realiziraju subvencionirani kredit napraviti dobar posao, implikacije APN-ovih subvencija u širem smislu donose upitne efekte za društvo pa se već duže vremena upozorava da treba mijenjati postojeći model.

Stručnjaci ističu da je on jedan od bitnih faktora koji gura cijene prema gore, a visokima ih održavaju upravo očekivanja nekog idućeg kruga subvencija. Tako postavljen model direktno na ruku ide građevinarima, a mjerodavni zanemaruju kako stambeno pitanje (ne) rješavaju ostali koji ne ulaze u gabarite propisane programom.

Više cijene moraju platiti i oni koji bi nekretninu kupili bez kredita, kao i oni koji ne mogu do zajma jer su za banke kreditno nesposobni.

Utjecaji poremećaja

Povrh efekta APN-a, cijene su u zadnjih godinu i pol dodatno podgrijali potresi koji su kupcima u Zagrebu iz fokusa gotovo u potpunosti izbrisali Donji grad, petinu svih nekretnina na tom tržištu pa je porasla potražnja i pritisak na cijene u ostatku metropole.

Korona i zastoji u globalnoj proizvodnji i opskrbi rezultirali su rastom cijena građevinskog materijala i sirovina poput željeza i bakra koji su se prelili na nabavne vrijednosti nekretnina.

Dok jedni zadovoljno trljaju ruke, a drugi s nevjericom gledaju na tražene cijene i ostaju u podstanarstvu, zagrijavanje tržišta nekretnina počelo se pretvarati u rizik za financijsku stabilnost.

Da se počeo stvarati nekretninski balon upozorila je Hrvatska narodna banka u svibnju koja je, češljajući rizike, izdvojila “visoke i brzorastuće cijene stambenih nekretnina koje se sve više odvajaju od ekonomskih veličina koje bi ih treble određivati”.

Broj transakcija nekretninama u pandemiji se malo smanjio i cijene tek blago prikočile, a središnja banka napominje da su “kod dijela kredita vidljivi povišeni omjeri otplata u odnosu na dohodak, što u nepovoljnim okolnostima može pojačati utjecaje poremećaja na tržištu nekretnina”.