Svima onima koji se nadaju da će zbog porasta kamatnih stopa i pesimizma potrošača u eurozoni uskoro početi značajno padati cijene kvadrata stanova u Hrvatskoj, upućeni analitičari tržišta poručuju da se ne nadaju previše. Iako se ovaj trend u zemljama EU očekuje, a na zapadnim razvijenim tržištima već je krenuo, u Hrvatskoj se zbog specifičnih okolnosti još neko vrijeme ne očekuju nikakve dramatične korekcije, a ako cijene nešto krenu padati, to će biti znatno sporije od prosjeka EU.

Povod da vidimo kako bi u nastavku godine moglo disati domaće tržište nekretnina, posebno stanogradnje, pronašli smo u novom Izvješću o stabilnosti Europske središnje banke (ECB), u kojem između ostalog upozoravaju da bi cijene stambenog prostora u eurozoni mogle kaotično pasti, budući da stanovi zbog visokih kamatnih stopa postaju nedostupni građanima, a neprivlačni ulagačima.

Korekcija uzela zamah

To je jedan od nekoliko rizika istaknutih u ECB-ovoj analizi financijske stabilnosti, uz više troškove zaduživanja i sporiji gospodarski rast, koji šteti tvrtkama i kućanstvima. Naime, od prošlog srpnja ECB pokušava zauzdati inflaciju podizanjem kamatnih stopa, a čini se da će ustrajati u strogoj monetarnoj politici i u idućim mjesecima. Najoštrije podizanje kamatnih stopa unatrag nekoliko desetljeća sada se počinje osjećati i na tržištu nekretnina, koje je doživjelo procvat tijekom desetljeća dostupnih i povoljnih kredita.

“Gledajući u budućnost, pad cijena nekretnina mogao bi postati kaotičan, jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima”, upozorio je ECB. To posebno vrijedi za zemlje u kojima prevladavaju hipotekarni zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom, kao što su Portugal, Španjolska i baltičke zemlje.

ECB je također upozorio da bi regije u kojima su institucionalni ulagači zauzeli velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veći udarac ako se kapital povuče. To pak uključuje Berlin, dijelove zapadne Njemačke i glavne gradove poput Pariza, Madrida, Lisabona i Dublina.

Na zapadnim, razvijenim tržištima korekcija cijena stambenih i komercijalnih nekretnina već je uzela zamah. Zdravija tržišta imaju elastične cijene i relativno brzo se prilagođavaju ekonomskim ciklusima, umjesto da tržište ostane “zamrznuto” ili sa vrlo malim volumenima jer prodavatelji ne žele prihvatiti niže cijene, a kupci ih nisu spremni plaćati zbog makroekonomske klime i negativnih očekivanja.

Gdje je tu Hrvatska? Ukratko, između jake potražnje i slabe ponude, te ponovno s najavama dobre turističke sezone, a vidjeli smo već kako rast noćenja utječe na cijene kvadrata. “Posljednjih 15 godina, konkretno razdoblje od financijske krize 2008./2009. pa sve do prošle godine, obilježeno je povijesno niskim kamatnim stopama. To je doba kada su kamatne stope bilo oko nule, čineći troškove zaduživanja niskima, a novac relativno jeftinim.

Ova situacija utjecala je na smanjenje prinosa na štednju te na tradicionalne oblike ulaganja poput obveznica. Investitori su, prihvaćajući niže prinose, pokazali spremnost na plaćanje viših cijena (budući da cijena i prinos stoje u inverznom odnosu), što je bilo vidljivo kako kod komercijalnih, tako i kod stambenih nekretnina. U tom okruženju, gdje su cijene imovine rasle, a troškovi financiranja padali, investitori su bili posebno motivirani za investiranje i kupovinu, pritom smanjujući svoju percepciju rizika. Posljedica toga bila je konstantno visoka potražnja”, pojašnjava za Poslovni dnevnik Ivan Laljak iz Colliersa Hrvatska.

Kasnimo u novogradnji

Rast kamatnih stopa označava početak novog razdoblja – ere skupljeg novca. Zahtijevani povrati i diskontne stope rastu, dok cijene imovine proporcionalno padaju. Kombinacija visokih cijena (rezultat prethodnog razdoblja) i većih troškova financiranja čini nekretnine manje dostupnima, što dovodi do pada potražnje. Smanjenje potražnje rezultira korekcijom cijena.

“Kako je istaknuto u nedavnoj publikaciji Europske središnje banke (ECB), trend korekcija cijena već je vidljiv na nekim tržištima Europske unije i očekuje se da će se taj trend nastaviti kroz sljedeće razdoblje na razini cijele EU. Kada govorimo o Hrvatskoj, svjetski trendovi nezaobilazno utječu na naše tržište, iako s određenim vremenskim zakašnjenjem. Hrvatsko tržište ima svoje specifičnosti, gdje su na cijene nekretnina utjecali i APN programi i smanjena aktivnost u građevinskom sektoru (danas se gradi znatno manje nego prije krize 2008./2009. godine).

Osim toga, strani kupci već duže vrijeme pokazuju značajan interes za Hrvatsku. Ulazak Hrvatske u Schengen i eurozonu dodatno su potaknuli ovaj interes, olakšavajući stranim kupcima kupnju nekretnina koje su njima još uvijek cjenovno relativno pristupačne. Upravo zbog ovakve složenosti situacije, teško je precizno predvidjeti buduće kretanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj”, kaže Laljak.

Da Hrvatska “kasni” s novogradnjom, pokazuje i statistika Eurostata, koji je nedavno objavio podatke o broju izdanih građevinskih dozvola u 2022. godini, i Hrvatska se našla među državama Europe koje su u 2022. zabilježile rast broja građevinskih dozvola. Našavši se na trećem mjestu po rastu broja izdanih građevinskih dozvola u prošloj godini, Hrvatska je među devet zemalja Europe koje su lani zabilježile rast u ovom segmentu i iskaču od prosjeka EU. Naime, nakon povećanja izdanih građevinskih dozvola od prosječnih 15 posto u 2021. godini na krilima optimizma sa slabljenjem pandemije covida, lani je aktivnost na razini EU pala u prosjeku za pet posto, dok Hrvatska “nadoknađuje”, pokazuju podaci Eurostata.

Naime, ni volumeni niti broj dozvola u graditeljstvu u Hrvatskoj još uvijek se nisu vratili na period prije velike krize 2008. Istovremeno, cjelokupni investicijski volumeni na transakcijama na našem tržištu u 2022. bili su za 40 posto manji nego u 2021. godini, prvenstveno jer nemamo dovoljno investicijskih proizvoda u nekretninskom biznisu u odnosu na aktivan kapital koji je spreman ići u nekretnine.

Kako nam je nedavno pojasnila Vedrana Likan, managing partner u Colliersu, Hrvatska je i dalje podrazvijena i nedostaje nam nekretninskih proizvoda u svim segmentima – od stanova, do uredskih zgrada, hotela, logistike. Cjelokupni postojeći nekretninski fond je izrazito star (uredske zgrade u Zagrebu su mahom starije od 15 godina) i svakim danom je sve manje adekvatan standardima koje tržište traži. Istovremeno, nedostaje nam greenfield investicija koje će donijeti novu kvalitetu i podići cjelokupni standard nekretninskih proizvoda na višu razinu.

Utjecaj turizma

Turistička aktivnost, i to najviše u privatnom smještaju, još je jedan faktor koji utječe na cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj, kako je dokazao i Ekonomski institut u Zagrebu u svom projektu TourCro koji su proveli u suradnji s kolegama sa Sveučilišta u Dubrovniku te Instituta za turizam.

Pokazalo se tako da što je veći udio stambenih jedinica koje su u turističkom najmu u ukupnom broju stambenih jedinica u prosječnoj jedinici lokalne samouprave, veće su i cijene stambenog prostora. Još važnije, povećanje broja nekretnina u turističkom najmu ne podiže samo cijene stambenih prostora u jedinici lokalne samouprave u kojoj se događa turistički najam, već se utjecaj ovog povećanog broja stambenih jedinica u turističkom najmu prelijeva prvo na susjedne lokalne jedinice, a onda i na čitavu zemlju.

To znači da povećanje privatnog turističkog smještaja ne povećava samo cijenu stambenog prostora u lokalnim jedinicama koje se bave turizmom, nego i u ostalim lokalnim jedinicama, bilo da je riječ o priobalnim, bilo kontinentalnim, koje s turizmom nemaju nikakve veze i koje od tog turizma nemaju nikakve izravne koristi. Pitanje je, dakle, kako će ova turistička godina, a naznake su da bi mogli imati više noćenja nego prije pandemije, utjecati na cijene nekretnina u cijeloj zemlji.

Analitičari ipak smatraju da se naše tržište trenutno nalazi na samom kraju ciklusa ekspanzije, te da će postupno preći u fazu hlađenja, no neće se sve moći staviti pod isti nazivnik. “Na stambenom tržištu, iako općenito i dalje vidimo rast cijena, uočavamo da su cijene na nekim lokacijama dosegle svoj maksimum, a rast cijena prati pad volumena transakcija.

Na tržištu komercijalnih nekretnina primjećujemo određenu opreznost investitora i blagi rast zahtijevanih prinosa. Međutim, zbog ograničenih investicijskih prilika na tržištu, i dalje snažne potražnje za našom regijom, kao i velike količine kapitala koji traži utočište u nekretninama kao zaštiti od inflacije, u kratkom roku ne očekujemo snažne korekcije cijena komercijalnih nekretnina, posebno onih na atraktivnim lokacijama”, zaključuje Laljak.