Prije tri godine u Zagrebu je pod brendom ZigZag Apartments otvoren prvi domaći integralni hotel. Takav koncept znači da su gosti smješteni po raznim lokacijama u središtu grada, a prihvaća ih se na zajedničkoj recepciji.

Inicijatori projekta Igor Kordić i Tomislav Zovko u međuvremenu su se proširili po Hrvatskoj i izvan nje – ZigZag sad nudi smještaj i u Dubrovniku, Rovinju, Beogradu, Beču. O brzom rastu tvrtke Zagreb Original, preko koje posluje lanac moderno uređenih apartmana u gradskim jezgrama, kvalitete četiri zvjezdice, razgovarali smo s direktorom Igorom Kordićem.

Koliko apartmana posluje pod brendom ZigZag?

Nisu tu samo apartmani, imamo sobe, pa i boutique hotele…Ukupno, u Hrvatskoj trenutačno imamo blizu 200 smještajnih jedinica, od toga 70-ak u Zagrebu, ali to se stalno mijenja. Svi naši zagrebački apartmani su udaljeni maksimalno 150 metara od recepcije, koja se nalazi blizu križanja Petrinjske i Amruševe ulice. Amruševa je zadnja ulica u centru do koje možete doći automobilom, tu imamo i parking gdje gosti ostave svoje automobile i onda ih se pješke odvede do apartmana, koji su u pješačkoj zoni oko Trga bana Jelačića. Ako ne žele, gosti više ne moraju dolaziti na recepciju, jer vrata otvaraju elektroničkom karticom i šifrom. Naravno, ako imaju nekih želja ili problema, pružamo im podršku od 0 do 24. Ovako se osjećaju kao doma, imaju svoju anonimnost.

Iako je samo dio apartmana u vašem vlasništvu, uredili ste ih vlastitim novcem. Koliko ste dosad uložili?

Ukupno smo uložili između osam i devet milijuna kuna. Poslovanje nam je od samog početka bazirano na najmu. Svega je tu bilo, od ruševnih do gotovih apartmana. Uzimali smo i poslovne prostore koje smo prenamijenili – na mjestu naše recepcije u Zagrebu ranije je bila norveška ambasada, preuređenje je koštalo 85.000 eura. Čudno su nas gledali kolike novce investiramo u tuđe nekretnine, jer je hrvatsko poimanje nekretnina zbilja posebno. Nismo se htjeli vezati ‘ciglama’ ili kreditom uz neku lokaciju i shvatili smo da je najam puno efikasniji, jer omogućava brže širenje i stvaranje volumena koji omogućava profit temeljen zakona velikih brojeva. Svake godine uspijevamo udvostručiti smještajne kapacitete i prihode.

Kako ste definirali odnose s vlasnicima apartmana?

Postoje razni tipovi ugovora. Novac uložen u uređenje prebija se kroz određeni period najma, ili se u ukupnom trajanju ugovora o zakupu definira fiksna mjesečna cijena umanjena za neku našu investiciju. Uvijek težimo da su obje strane zadovoljne, do danas nismo dobili niti jedan otkaz ugovora o najmu.

Mi točno znamo procijeniti prihod, operativne troškove, koliko novca ostaje i koliko možemo platiti vlasniku. Nekima je doduše bilo teško objasniti da bruto i neto nisu isti, već da od prihoda treba odbiti režije, proviziju portalu koji je doveo goste, čišćenje, održavanje, naše troškove, poreze.

Ima li u Zagrebu previše apartmana?

Apsolutno, ponuda je nadmašila potražnju, a stalno se otvaraju novi. Mediji i dalje pišu u superlativima o apartmanima u Zagrebu, iako je to prošlo svršeno vrijeme. U gradu sada postoji oko 2300 legaliziranih smještajnih jedinca, kao i nepoznat broj onih nelegalnih. U prosjeku svaki ima po tri ležaja, pa padaju i cijene. Od jednog apartmana se ne može živjeti, morate ih imati puno pa mnogi odustaju od tog posla. Mi smo u prednosti jer se drugi tim poslom uglavnom popratno bave. Imamo puno smještajnih jedinica, izgradili smo brand i najčešće smo prvi izbor, pa nam pojedinci s par apartmana ne mogu konkurirati. Zato nam sada non stop zvoni telefon, ljudi žele da preuzmemo i njihove apartmane. Drugi se vraćaju na dugoročni najam, neki prodaju apartmane.

Ljudima treba objasniti da će, baveći se kratkoročnim najmom turistima, zaraditi tek nešto više nego ako stan dugoročno iznajme. Gosti u Zagrebu u prosjeku ostaju dan i pol, a iza svakoga treba pospremiti, oprati, dočekati novog gosta, koji možda kasni satima jer je eto odlučio prije dolaska u apartman otići na ručak…

To je puno posla, a mjesečna zarada je svega 100 do 200 eura veća nego kod dugoročnog najma. Puna sezona traje samo od svibnja pa do listopada, pa kod donošenja odluke o tome hoćete li se baviti ovim poslom treba gledati na cijelu godinu.

Sezonalnost vas sprječava i u trajnom zapošljavanju većeg broja ljudi, naročito na Jadranu?

U Hrvatskoj trenutačno više od 30 ljudi, od toga trećinu sezonski. Trudimo se zadržati ih cijelu godinu, no to je u Dubrovniku i Rovinju teže, jer je tamo sezonalnost izraženija. Izvan sezone imamo puno drugog posla koji se odnosi na održavanje, dopremanje, pripremu novih smještajnih jedinica, a to nam omogućava da dio tih ljudi zadržimo u stalnom radnom odnosu.

U Dubrovniku smo počeli 2013. Upravo smo predali dokumentaciju za integralni hotel u Dubrovniku. U početku smo imali veliki respect prema Dubrovniku, no nakon dvije i pol godine postali smo najveći pružatelj usluga smještaja u starom gradu. Sada ih je preko 60, a imamo i boutique hotel Kamara, koji smo u potpunosti redizajnirali i preuredili. U Rovinju smo počeli 2015., sada imamo 40-ak apartmana i boutique hotel Valdibora. I tamo ćemo ove ili najkasnije naredne godine otvoriti integralni hotel.

ZigZag se širi i po inozemstvu?

U Beograd smo došli već krajem 2014., sada imamo 15- ak apartmana. U Beču smo od kraja 2015. i zasad imamo dva apartmana. Tamo planiramo unajmiti manju zgradu ili preuzeti manji hotel jer je prije par godina, zbog lobiranja hotelskih grupacija, donesen zakon da se iznajmljivanje apartmana može legalizirati samo ako imate potpise svih suvlasnika zgrade, što je skoro nemoguća misija. Sada taj zakon, koji je osmišljen zbog ekspanzije Airbnba, onemogućava razvoj firmama poput naše, koje legalno posluju i plaćaju porez.

Od početka smo pristupili vrlo ambiciozno i jako proaktivno. Želimo postati lider u srednjoj i jugoistočnoj Europi – razmišljamo o Ljubljani, Sarajevu, Budimpešti, Milanu, Veroni, Veneciji, Salzburgu…

Zašto je Zagreb postao zanimljiv stranim turistima?

Zbog ulaska Hrvatske u EU. Time smo u očima drugih prestali biti balkanska država bivšeg socijalističkog bloka, sada smo im postali bliski, granice su mekše i drugačija je percepcija. Sigurno će biti još bolje kad se riješi Schengen i uvede euro, tada će turisti još više imati taj osjećaj sigurnosti. Turistička zajednica dobro radi, advent ima jak promocijski učinak. Međutim, da bi Zagreb bio prava turistička destinacija cijelu godinu treba još puno više događanja u mrtvoj sezoni – studenome, siječnju, veljači i ožujku. Treba nam više sportskih i glazbenih događanja, mislim da bi ih TZ trebala poticati. Inmusic je odličan, no događa se u vrijeme kad je grad ionako pun.

Koje su glavne kritike stranih turista?

To što nedjeljom i praznicima u centru Zagreba skoro ništa ne radi. Ali i to se mijenja zadnjih godina, jer su trgovci primijetili da gradom vikendom šeće puno turista, kojima treba nešto ponuditi. I građani su izašli iz svojih domova i promijenili svoj tradicionalan način provođenja nedjelje u kući ili na izletu. Probudio se Zagreb, a i mi smo se promijenili.

Tko su vam glavni gosti? Zagreb je i dalje pun Koreanaca, koja je privukao reality show sniman u Hrvatskoj?

Koreanci su u padu, splasnula je ta euforija. Sada je najviše Amerikanaca, Britanaca i drugih Europljana. Koreanci više nisu u top 5. Ljeti gosti obično dođu avionom, unajme auto i obilaze Hrvatsku i okolne zemlje. U ostatku godine to su uglavnom poslovna putovanja, pogotovo otkako smo ušli u EU. U Zagreb se često dolazi i u shopping, i to gosti uz susjednih zemalja a po završetku ljeta i naši ljudi s mora koji su odradili sezonu pa su se došli malo provesti. Ima raznih slučajeva, zimi nam ponekad dođu Bugari i Rumunji koji prenoće u Zagrebu na putu za alpska skijališta.

Glavni prodajni kanal ZigZaga je Booking.com?

Da, na Bookingu radimo oko 60 posto prometa. Potom Expedia i par manjih kanala. Preko našeg portala izravno prodamo oko 20 posto. Zimi postotak popunjenosti znatno padne, pa i mi spuštamo cijene do 30 posto. Stalno se prati ponuda i potražnja, a cijene se mijenjaju na dnevnoj bazi, ovisno o postotku popunjenosti. Ako smo popunjeni 90 posto onda se na dio preostalih jedinica cijena diže. Ako je ispod 60 posto, onda cijene spuštamo.