Veliki poduzetnici i tvrtke koje kotiraju na burzi, koji su u obvezi primjenjivati Međunarodne standarde financijskog izvještavanja (MSFI), ako duže posluju u iznajmljenim prostorima, obveznici su i primjene novog MSFI 16.

Glavna njegova novost tiče se upravo operativnih najmova, odnosno kada poduzetnici rentaju poslovni prostor na razdoblje dulje od godine dana, po novome se to knjiži kao financijski najam, što znači kao da su ga kupili uz kreditnu obvezu. To, primjerice, uključuje i Atlantic čiji veliki distribucijski centar kod Velike Gorice posluje u iznajmljenom objektu, a tangira i Orbico (najavljeni planovi u Bugarskoj). 

Iako u tom slučaju najmoprimac nije vlasnik poslovnog prostora, s obzirom na ulazak u dugoročni najam i sklapanje dugoročne obveze, MSFI 16 navodi da bi to trebalo priznati kao dugoročnu obvezu i imovinu društva.  Posrijedi je potpuno novi računovodstveni standard, tangira cijeli svijet još od stupanja na snagu 1. siječnja 2019. te ga se iz više razloga ocjenjuje i kao jedan od najrevolucionarnijih u računovodstvenoj praksi usvojenih posljednjih godina. Stručnjaci tvrde da ima značajan utjecaj na bilančne pozicije korisnika operativnih najmova te se stoga otvaraju pitanja oko njegove primjene i u Hrvatskoj, kao i u smislu efekta na Račun dobiti i gubitka, Novčani tijek i Bilancu gospodarstvenika koji su u najmu u tuđim prostorima na duži rok.

A iskustva tijekom prošle godine u kvartalnim izvješćima ukazuju i na određena 'vrludanja', dok je pravilo s druge strane vrlo čvrsto, i kako navodi revizorica Dubravka Kopun, čim sklapate dugoročnu obvezu s naslova nekog najma, onda se odmah to evidentira u Bilanci kao obveza, a druga je stvar da sada imate imovinu koja se amortizira. I naravno nastaje problem što sada umjesto troška najma, imamo trošak amortizacije i trošak kamata. Kada se rade analize, pokazuje se da je EBITDA ovih kompanija veća nego što je bila prije.

Dakle, efekt je i veća ukupna zaduženost, ali i veća EBITDA.  Na ukupni rezultat nema nikakvog utjecaja, ali budući da bankarski sektor često prati omjere EBITDA u odnosu na ukupnu zaduženost, proizlazi da im je EBITDA bolja nego što je kod drugih poduzetnika koji knjiže po Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja", kaže revizorica Kopun dodajući da se radi zapravo o promjeni okruženja u kojem poslujemo posljednjih 20-ak godina, gdje je normalno ulaziti u najmove tako i da dio velikih, prvenstveno trgovačkih poduzeća iz maloprodaje ima sklopljene dugogodišnje ugovore o najmovima, a time i obveze za poslovne prostore, o čemu su informacije bile izuzetno ograničavajuće.

"Ono što smo mi zamijetili kroz razgovor s klijentima je da veći dio banaka još uvijek je u situacijama da do kraja ne zna na koji način analizirati ove nove izvještaje, a kod jednog klijenta su nam tražili da preprave izvještaje za siječanj – rujan 2019. tako da skroz izbace primjenu MSFI 16 u financijskim izvještajima. Radi se o jako velikom klijentu i jednoj od velikih banaka u RH. Kod drugog velikog klijenta, ponovno jedna od top 3 banaka u RH, su se iznenadili da su uopće to već stavili u primjenu", iznosi Kopun. 

Dakle, kako ona zaključuje, iako je MSFI 16 proistekao iz potreba financijera, prvenstveno banaka, da adekvatnije prate stvarnu zaduženost nekih poduzetnika, za sada se u RH pokazuje da on još uvijek ostavlja brojna pitanja.  Inače, većina klijenata ove revizorske kuće izražavala je i dosta protivljenja tom načinu izvještavanja, iako se kod njega, tvrdi revizorica, vidi logika te prati li se modalitet kako funkcioniraju maloprodajni sustavi, navodi, situacija je sljedeća.  Investitor ulaže u izgradnju šoping centra i za navedeno koristi bankovni kredit, ali banka, kaže, kako bi bila sigurna u popunjenost centra te time i u povrat vlastite investicije, u pravilu zahtjeva na uvid predugovore s trgovcima.

Ovi predugovori su uvjet prilikom analize rizika banke – dakle, prati se o kojim je ugovorima riječ, na koji rok, tko su korisnici prostora i slično. Investitor, međutim, kako bi osigurao bankovno financiranje i zaštitio svoju investiciju, zahtjeva sklapanje ugovora s trgovcima na neki duži rok, a uobičajeni je od 5 godina u Hrvatskoj. Trgovac sklapa ovakav ugovor, u kojem postoje i penali za prijevremeni raskid, te tako ulazi u oblik dugoročnih obveza jer ugovor teško da se može raskinuti bez značajnijih penala.

I takav trgovac do sada, ističe Kopun, apsolutno nigdje nije imao evidentirane svoje dugoročne obveze prema vlasniku šoping centra, odnosno kako navodi, do sada je postojala obveza objave obveza s naslova operativnih najmova, za koja istraživanja globalno pokazuju da ih je objavljivalo u pravilu manje od 50 posto  kotirajućih poduzeća, znači kod nekotirajućih još i manje.

Neke djelatnosti tako imaju dosta neiskazanih ovakvih obveza, a najviše maloprodaja, avio kompanije i hotelijerstvo. No, po analizi Odbora za međunarodne računovodstvene standarde (International Accounting Standards Board, IASB) imovina i obveze u navedenim branšama sada će prosječno porasti za nešto više od 20 posto .Vrijedno je istaknuti i da su na novom standardu zajednički radili i u Europi i u Americi, tako da su u tom segmentu od početka 2019. usklađeni i MSFI i US GAAP za kotirajuća društva.

Zaključno, prema Kopun, radi se o jednom 'generalnom switchu u glavi' kako bi financijski izvještaji trebali izgledati, posljedica čega je napuštanje klasifikacije financijskih i operativnih najmova, odnosno uvođenje jedinstvenog načina priznavanja najmova kod najmoprimaca, po kojem se najam definira kao "ugovor ili dio ugovora kojim se tijekom određenog razdoblja prenosi pravo uporabe imovine u zamjenu za naknadu".