Cijene nekretnina posljednjih godina divljaju, a nerijetko kupci krivnju prebacuju na investitora, državu ili na radnu snagu. Ipak, u cijenu kvadrata ulazi puno više od onoga što se obično misli.

“Dok u većini članica EU-a cijene padaju oko 5 do 10 posto, u Hrvatskoj je prosječan rast oko 10 posto godišnje. Razloga je nekoliko, a  najznačajniji je inflacija, koja je i ove godine na visokih 5 posto. U građevini je ona još značajnija zbog cijene materijala koje i dalje rastu. S druge strane, zbog velike potražnje za građevinskim radnicima cijena usluga raste rapidno. Za neke se cijena udvostručila u odnosu na prije četiri godine. Tome svemu pogoduju EU natječaji i obnova nakon potresa zbog koje znatno raste cijena građevinskih usluga”, objašnjava za Dnevnik Saša Perko, direktor u DOMinvest grupi.

Pad potražnje

Nekretninska kriza stigla do Slovenije, sivi oblaci idu prema Hrvatskoj

Prošlo je vrijeme ekstrema

Nekretninski biznis na prekretnici u poznatom hrvatskom ljetovalištu? Stručnjak objasnio što se događa

Uz cijenu radova dramatično su, kaže, porasle i cijene zemljišta, čija se cijena udvostručila u odnosu na prije četiri godine. “Parcelu koju smo kupili 2020. godine na Trešnjevci u Zagrebu stajala je 450 eura/m2, a danas na sličnoj poziciji ne možemo kupiti ispod 900 – 1000 eura/m2. Rekao bih da se ovdje najviše, ali neopravdano pokušava iskoristiti prilika u cijelom ovom ludilu”, objašnjava Perko, koji tvrdi da je teško odrediti realnu cijenu nekretnine.

Tržište je manje-više realno jer upravo ono definira cijenu. Da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile – kao što je trenutačno u Njemačkoj. Prema Perkovim riječima, najveći je problem u ponudi kvalitetnih nekretnina. U Zagrebu se mogu gotovo na prste jedne ruke nabrojiti kvalitetne parcele, a za takve vlasnici traže ogromno svote.

Što sve ulazi u cijenu kvadrata? “Prvi je trošak PDV koji direktno ide državi. Dakle, ako je cijena neto kvadrata stana 3000 eura, državi ide gotovo 600 eura. Najznačajniji je trošak gradnja, ona u cijeloj investiciji čini 40 do 45 posto troškova. Kod gradnje je potrebno spomenuti da developer gradi zgradu po BRP-u (u što ulaze i površine zidova, stubišta, hodnika i kotlovnica), a prodaje samo neto kvadrate. Tu gradnja više ne košta 1200 – 1400 eura/m2, već se ostvaruje 20 posto manje neto kvadrata, dakle trošak gradnje je u tom slučaju 1500 – 1750 eura/m2. Potom su tu i zemljište, projektiranje i stručni nadzor, troškovi priključaka, komunalnog i vodnog doprinosa, troškovi marketinga i prodaje te ostali indirektni troškovi koji se mogu popeti do 1 – 2 % investicije”, objašnjava Saša Perko.

Cijene nekretnina različite su u različitim dijelovima Hrvatske jer ni cijene materijala nisu svugdje iste. Također, na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu lokacija, usluge i materijali koji su skuplji na obali, naročito na otocima i tamo gdje je manjak konkurencije. “Prije nego što se krene u gradnju, na obali se često prvo mora napraviti iskop u stijeni, brdovito je tlo, pa je potrebno i mnogo potpornih zidova, možda su potrebni i duboki temelji… Mnogo je razloga zbog kojih ta cijena može ići u nebesa, a nije vidljivo na van”, pojašnjava Perko.