Kamate rastu, cijene stanova i dalje su na visokim razinama, ali kreditiranje u Hrvatskoj ne popušta. Prema travanjskim podacima središnje banke, rast kredita stanovništvu nastavio se ubrzavati (sa 6 na 6,3 posto), prije svega kao odraz ubrzavanja rasta gotovinskih nenamjenskih kredita (sa 4,3 na 5 posto) uz manje izraženo ubrzavanje rasta stambenih kredita (sa 9,6 na 9,8 posto).

Sve se to događa u trenutku kad Europska središnja banka (ECB) – u borbi s inflacijom – nastavlja s trendom povećanja cijene novca, doduše nešto sporijim nego proteklih mjeseci.

Kada je ‘pravo vrijeme’?

Naime, nakon niza povećanja od 0,50 posto, u svibnju su ključne kamate povećane za nešto blažih 0,25 posto, a za takav korak središnja banka eurozone odlučila se i na posljednjem zasjedanju ovoga mjeseca. Tako je glavna stopa refinanciranja podignuta je na 4 posto, a depozitna stopa na 3,5 posto.

Činjenica da kreditiranje raste unatoč rastu kamata ne veseli baš Hrvatsku narodnu banku (HNB). U najnovijem biltenu pod nazivom “Financijska stabilnost” HNB u poglavlju o kreditiranju stanovništva ističe da se rizici povezani s kreditiranjem kućanstava mogu ocijeniti povišenima zbog nastavka razmjerno snažnoga kreditnog rasta u uvjetima pooštravanja monetarne politike i rastućih rizika za sposobnost servisiranja duga.

“Naime, u fazama izraženoga kreditnog rasta nerijetko sa širenjem baze dužnika i povećanjem njihova duga raste i udio ranjivih dužnika koji su osjetljivi na potencijalna nepovoljna gospodarska kretanja. Pritom bi dulji i snažniji od očekivanog porast kamatnih stopa mogao izazvati poteškoće s otplatama, posebice kod dužnika koji izdvajaju znatan dio dohotka na otplate duga”, upozorava HNB.

Stoga se postavlja pitanje je li sada dobar trenutak za uzimanje kredita, stambenog ili gotovinskog? Vjeko Peretić i Hrvoje Travnikar, vodeći ljudi Pro grupe, tvrtke za kreditno posredovanje, ističu kako kredite uvijek treba promatrati iz perspektive potrebe, a pogotovo kod stambenih kredita – iz perspektive rješavanja ili poboljšanja kvalitete stanovanja, ili pak zbrinjavanja obitelji.

“Zbog toga si pitanje ‘dobrog trenutka’ trebaju postaviti samo oni koji kredit uzimaju u okviru neke investicije ili želje za zaradom. Ako ste ovi prvi, potrudite se da odabirom pravog kreditnog savjetnika za više banaka, koji su za vas besplatni, dobijete najbolje u tom trenutku. Cijena financiranja je samo jedan dio priče, često ne i najvažniji, jer kroz godine se svemu prilagodimo. Omjer prihvatljivih cijena nekretnina i prosjeka plaća u kombinaciji sa najnižim kamatnim stopama u povijesti koja su bile u periodu 2018.- 2021. neće se ponoviti.

Isto tako, ako ste našli dobar stan sada, a financirat ćete ga kreditom – kupite ga i živite. Jer će se taj stan koji vam se svidio prodati, a porast kamatne stope najviše će povećati ukupne troškove, bez obzira što se nadate padu cijena nekretnina, za koje svi smatraju da neće biti ispod 10-15 posto, a na dobrim lokacijama pada neće ni biti”, ističe Peretić.

Što rast kamata konkretno znači dobro pokazuje sljedeći primjer. U lipnju ste recimo mogli dobiti kamatnu stopu od 3 posto godišnje, ali uskoro stopa se diže na 4 posto. To na prosječnom kreditu na 20 godina iznos kamate koju plaćate povećava za više od 35 posto. A blagom rastu kamatnih stopa ne nazire se kraj.

Banka traži vas, a ne vi banku

Na pitanje na što bi klijenti koji razmišljaju o stambenom kreditu trebali pripaziti i uzeti u obzir prilikom odluke, Hrvoje Travnikar kaže kako za početak morate znati da je kupnja stana spoj subjektivnog – treba mi za život, sviđa mi se jako stan i želim ga – i objektivnog – mogu li si ga priuštiti, kretanja cijena na tržištu, rast kamatnih stopa i ostali tehnički parametri.

“Zaljubljivanje” u nekretninu i priču u kojoj sebe vidite u njoj, a niste provjerili kolika vam je kreditna sposobnost, najčešća je greška. Prvo utvrdite koliki kredit možete podići, da vam rata ne bude preveliko opterećenje i ubacite sve popratne troškove u zbroj koji daje pravu cijenu nekretnine. Tek tada krenite u potražnju i tek kada ste zadovoljili matematiku i mogućnosti, dopustite si malo i maštanja”, savjetuje Travnikar.

Međutim, ako je vaš prijatelj u jednoj banci dobio određeni iznos kredita, to ne znači i da će te vi u svojoj banci dobiti taj iznos. Naime, banke se razlikuju u procjeni kreditnih sposobnosti i rizika, maksimalnog kredita u odnosu na vrijednost nekretnine, obveza prijenosa plaće, osiguranja i niza ostalih parametara, zbog čega veći dio klijenata baš i ne može birati banku, nego banke svojim setom uvjeta biraju vas, kažu naši sugovornici iz Pro grupe.

“Zbog toga, ako krenete rješavati sami kredit, pa čak i kada iskačete iz prosjeka financijske pismenosti, prečesto na kraju izaberete financiranje koje bi moglo biti bolje”, kaže Vjeko Peretić. Najnovija službena statistika kaže da se prosječne hrvatske plaće kreću oko 1120 eura. No, medijalna plaća dosta je niža, na 940 eura. Što se s takvim primanjima uopće može kupiti, s obzirom da četvornog metra novogradnje u Zagrebu nema ispod 2500 eura?

Ako govorimo o prosjecima i statistici, danas s godišnjom plaćom možemo kupiti 5,5 “kvadrata” stana, a 2008., na prošlom vrhuncu cijena nekretnina, mogli smo si priuštiti 4,4 četvorna metra. “Također, kamatne stope sada su i dalje drastično niže nego tada, iako su u porastu. Zaključak je da je stambeno zbrinjavanje uvijek teško, svaka generacija govori o istim problemima, ali realno možemo si priuštiti i živjeti bolje nego ikada u povijesti, samo su nam se apetiti povećali”, ocjenjuje Hrvoje Travnikar.

Ovu tezu prisnažuje izračunom koji pokazuje da je anuitet za kredit od 150.000 eura s otplatom na 30 godina još uvijek oko 700 eura, ispod trećine zbroja primanja što je prihvatljiv omjer. “Neki će vam reći da dvoje ljudi, a pogotovo ako imaju i djecu, teško mogu ‘preživjeti’ u skupim gradskim središtima s preostalih 1500 eura, što je pak jednom dijelu Hrvata sasvim dovoljno. Cijene nekretnina na dobrim lokacijama većih hrvatskih gradova neće padati, ali kamatne stope blago rastu.

Ako je vlastiti stan prioritet, pokušajte rezati na stvarima u koje nas kapitalizam uvjerava da su nam neophodne. Mlada obitelj s prosječnim dohocima možda si više nikada neće moći priuštiti stan u centru Splita ili Zagreba, ali što nedostaje Zaprešiću ili novim kvartovima na rubu gradova gdje su nekretnine slične kvalitete gradnje i sadržaja mikrolokacije jeftinije i 40 posto”, kaže Travnikar.

I dalje smo najjeftiniji

Pro grupa će ove godine posredovati za gotovo 2000 kredita, pa kažu da, što se tiče presjeka kredita koji se danas traže, Peretić i Travnikar kažu da se prosječan iznos stambenih kredita popeo na 115.000 do 120.000 eura, na rok 20-25 godina što je blagi porast zbog povećanja cijena nekretnina. “Jasno je da većina ipak ima barem neki udio vlastitih sredstava pri kupnji, što je postao i sve češći uvjet banaka.

Neke banke više ne odobravaju da 100% iznosa kupnje financirate samo kreditom, a to je bila jedna od specifičnosti našeg tržišta. Čak i u Srbiji ili Sloveniji ste uvijek morali imati dio vlastitih sredstava. Zbog toga tipični klijenti, u dobi između 28 i 35 godina, kupuju manje stanove, najčešće prvi puta i nerijetko samostalno, dok oni stariji traže veće nekretnine zbog drukčijih životnih potreba i okolnosti”, kaže Vjeko Peretić.

Dodaje kako zbog blagih promjena uzrokovanih mini krizama i inflacijom očekuje povećanu potražnju za gotovinskim kreditima, koji u Hrvatskoj mogu ići čak do 40.000 eura. Prema njegovim riječima, u ponudi banaka više neće biti stambenih kredita s kamatnom stopom oko tri posto, jer ih s ljetom većina prelazi na fiksne kamatne stope za cijelo vrijeme trajanja, koje će biti i malo više – od 4 posto na više, što je i dalje puno niže od stope inflacije. “Gotovinci” su u rasponu 5,5 do 6,5 posto, a leasing zbog skupljeg izvora sredstava je otišao na 6,5 do 7,5 posto.

“I s tim blagim rastom, Hrvatska ima najjeftinije kredite u Europi. Zbog spleta pozitivnih specifičnih događaja koji su u kategoriji vjerojatnosti ‘jednom u životu’, možete se zadužiti po cijeni koja je ispod prosječne razine cijene novca. Jeftiniji smo čak i od Njemačke, a Poljaci, Slovaci i Mađari za nove stambene kredite imaju stope od 10% i još veću inflaciju”, pojašnjava Peretić. No, kad stan već i kupe kreditom, dobar dio hrvatskih građana ne razmišlja da bi novostečenu imovinu bilo dobro i – osigurati.

“Sve što nije obvezno, većina ne bi nikada samostalno ugovorila, što poražavajuća statistika postotka osiguranih nekretnina i pokazuje – manje od petine nekretnina je osigurano, a veliki dio od toga je osiguran nekvalitetno. Prilikom ugovaranja osiguranja uz kredit, najčešće se polica odradi usput i površno, s minimalnim pokrićima, kako bi koštala što manje.

Isti pristup generalno što se tiče osiguranja imovine, gdje niti jedan slučaj iz susjedstva, ali niti katastrofa (potres, poplave, a sada kreće sezona tuče i požara…) i dalje nije dovoljna ‘škola’ da se ugovori osiguranje imovine, koje je čak 7-10 puta jeftinije od kasko osiguranja auta iste vrijednosti! Radimo intenzivno na tome da klijente direktno, ali i kroz javne nastupe educiramo o ovim činjenicama i predložimo policu osiguranja sa barem srednjom razinom pokrića”, zaključuje Travnikar.