Poduzetnici, a i poduzetnici početnici, često se odlučuju na investiciju u nekretnine kako bi od nje imali neku financijsku korist. Ovdje se prvenstveno misli na to da se kupljena nekretnina stavi u funkciju dugoročnog ili sezonskog najma za turizam, a što investitoru predstavlja prihod, odnosno direktno određuje sam povrat na investiciju.

Nije za odmet uzeti u obzir i “likvidnost” te imovine, odnosno osvijestiti koliko je vremena potrebno da se takva investicija u slučaju želje za konverzijom u drugi oblik i proda na tržištu kao i samu cijenu po kojoj bi se transakcija ostvarila, a u odnosu na uloženo.

Jedina zaštita od inflacije

Pri investiranju bitno je valorizirati četiri bitna čimbenika: procjenu povrata investicije, dostatnost kumuliranih sredstava kako bi se projekt realizirao, vrijeme potrebno da se investicija po svom stavljanju u funkciju proda na tržištu te vrijednost po kojoj bi se mogla prodati. Danas svi svjedočimo kako kvalitetnim nekretninama na atraktivnim lokacijama cijena s godinama samo raste, pa se ulaganje u takve nekretnine čini ekonomski opravdanom odlukom. Čak i u doba dvoznamenkaste inflacije, to je jedini oblik investiranja čiji je povrat neutralizirao gubitak vrijednosti novca (promatrano s aspekta špekulativnih ulaganja).

U pravilu, takve kvalitetne nekretnine davale su povrat na investiciju na razini od 6% do 8% u roku od 12 do 15 godina (promatrano s aspekta turističkog najma). No rastom cijena samih nekretnina kao i troška gradnje, taj povrat značajno se smanjio, te često dolazimo do povrata investicija do 20 godina. Kako se cijena nekretnina kao i trošak gradnje povećavao, sam iznos najma nije linearno pratio porast, a zbog čega se i povrat “još” ne može očekivati kao i u prijašnjim godinama, no slobodnim djelovanjem tržišta očekuje se usklada.

U slučaju izostanka vlastitih sredstava za izgradnju objekta za turistički najam, često se koriste financijske poluge. Prvi od modela financiranja izgradnje nekretnine za turistički najam je NPOO financiranje uz fiksnu kamatu čak i od 0,40 posto. Poduzetnici koji ulažu u izgradnju kuća za odmor, apartmana i sličnih rezidencijalnih kapaciteta čija je krajnja funkcija turistički najam to ulaganje mogu realizirati uz investicijski kredit iz NPOO programa i to sa kamatama od čak 0,40% za cijeli period otplate kredita.

Kako bi investicija bila prihvatljiva u tom obliku, poduzetnik treba zadovoljiti nekoliko kriterija i to redom: sama lokacija investicije treba biti na području posebne državne skrbi ili na otocima I. skupine. Nadalje, poduzetnik bi trebao udovoljavati jednom od kriterija i to: biti žena (51% suvlasništva), mlađi od 40 godina života ili početnik.

Rok otplate ide čak do 15 godina sa potencijalnih tri godine počeka u okviru roka otplate, a što znači da je u tom slučaju otplata 12 godina. Rok korištenja predstavlja period kada se događa sama izgradnja i plaćaju njezini troškovi, te prethodi periodu otplate (ne ulazi u period otplate), a može biti 12 mjeseci ili zbog specifičnosti izgradnje i dulji.

Kolaterali i jamstva su najčešće zemljište na kojem se gradi predmetna nekretnina, dopuna jamstvom iz trenutno raspoloživih programa, jamstvo vlasnika, jamstvo povezane pravne osobe ukoliko ima potencijal kojim bi nadopunila otplatni potencijal. Također, dio koji je ovdje optimalan u odnosu na klasično financiranje kod komercijalne banke, odnosi se na vlastito učešće u investiciji, a koje ovdje mora biti minimalno 15% investicije.

Atraktivna opcija

Prilikom financiranja investicija putem komercijalnih banaka, iznosi financiranja investicija nemaju ograničenje, već ovise o strukturi same investicije. Kao dokaz ozbiljnosti poduzetnika, bančino će pravilo uglavnom nalagati 25-postotno sudjelovanje investitora vlastitim učešćem u investiciji. U slučaju financiranja gradnje nekretnina, banka će procijeniti buduću vrijednost temeljem postojećeg zemljišta, projektne dokumentacije i troškovnika. Isto takav ugovor s bankom čini atraktivnim obzirom da se ne traže zamjenske nekretnine koje bi služile kao materijalno pokriće za kredit.

U ovome su segmentu najviše u proteklih nekoliko mjeseci porasle kamatne stope, te se kreću za desetogodišnje razdoblje oko 5 do 6 posto. Međutim, postoji više modela subvencija na tržištu koje nude smanjenje kamatne stope u određenom postotku, kao što su uključivanje HAMAG garancija koje osim kolateralnog pokrića nude i obvezu banke za snižavanjem kamatne stope, ili subvencije kamate iz NPOO.

Jedno od pitanja koje se postavlja treba financirati investiciju kao poduzetnik (pravna osoba) ili kao fizička osoba? Ako govorimo o izgradnji nekretnine u svojstvu privatne osobe, treba znati da nas očekuju duži rokovi financiranja, do 30 godina te kamatna stopa koja danas iznosi između 3 i 4 posto.

Nadalje, nema troška izrade projektne dokumentacije za financiranje (Investicijska studija), a namjena kredita je zadovoljena ukoliko se radi o izgradnji stambene nekretnine. U trošak gradnje je uključen i PDV koji se ne može odbiti obzirom da je fizička osoba nositelj kredita i krajnji vlasnik. Na kraju, samo iznajmljivanje se može vršiti putem paušalnog obrta, a što je trenutno najpovoljnija varijanta promatrajući s poreznog aspekta.

Odbijanje PDV-a

Izgradnja nekretnine u svojstvu pravne osobe donosi mogućnost financiranja na rokove od 10 do 15 godina. Zadano vlastito učešće iznosi od 15 do 25 posto no obzirom na cijene gradnje danas i ograničen rok otplate (do 15 godina), to je značajnije više. Kamatna stopa danas iznosi između 0,4% i 6%, ali postoji trošak izrade projektne dokumentacije za financiranje (Investicijska studija)

PDV se ili fakturira kao prijenos porezne obveze ili se traži njegov povrat što nas dovodi do činjenice da je veličina projekta u odnosu na financiranje kao fizičke osobe manja za iznos PDV-a. Pri iznajmljivanju putem tvrtke koja je u sustavu PDV-a na usluge smještaja primjenjuje se porezna stopa od 13 posto, bilo da je usluga obavljena tuzemnim bilo inozemnim gostima. Dakako, obveznik PDV-a ostvaruje i pravo na pretporez s ulaznih računa koje njemu ispostavljaju drugi obveznici PDV-a.

To podrazumijeva da ima pravo odbiti pretporez za nabavljeni materijal za čišćenje objekata koje iznajmljuje, struju i druge energente potrošene u tom objektu, za nabavljeni inventar i drugo. Ključni koraci u procesu financiranja kao pravna osoba i izgradnje prije svega znači da proces financiranja se ulazi nakon što su zadovoljeni određeni preduvjeti. To je prije svega kupnja zemljišta, izrada projekata te dobivanje građevinske dozvole.

Nadalje, slijedi izrada troškovnika i investicijske studije. Potom treba predati cjelokupnu dokumentaciju na banku koja će pratiti financiranje. Nakon obrade predmeta u banci (pitanja, dopune, stress testovi, etc), slijedi odluka o financiranju te potpisivanje ugovora o kreditu. Time počinje korištenje sredstava iz kredita. Po završetku gradnje, najčešće završava i period korištenja sredstava, te se ulazi u period otplate kredita.