U zagrebačkom prstenu u tijeku je novi investicijski bum na tržištu industrijskih i logističkih nekretnina, koje je za razliku od uredskih, a osobito maloprodajnih, naš najmanje razvijen sektor komercijalnih nekretnina.

Tri su glavna razloga tome, tvrde stručnjaci iz Propertasa, tvrtke koja je već 15 godina jedan od lidera kada je riječ o konzaltingu vezanom upravo za komercijalne nekretnina, a prisutna je u mnogim realizacijama u toj branši.

Uglavnom su to, ističu, visoke cijene zemljišta na atraktivnim lokacijama, visoka komunalna opterećenja te nespremnost zakupaca da se obvežu na dugoročni zakup, što je investitorima jedna od ključnih komponenti isplativosti takvih projekata.

Pod utjecajem niza faktora, a uz povoljan geoprometni položaj, Hrvatska je smještena u središte transportnih puteva Europe – što ne samo da može pridonijeti razvoju logistike, već i biti jedan od glavnih okidača toga razvoja.

Tržište je u vrtlogu pozitivnih promjena i to u smjeru povećanja ukupnih kapaciteta, i prema procjenama za čak 30-ak posto samo iz najavljenih novih projekata.

Po analizama ove tvrtke, u Zagrebu i okolici trenutno je raspoloživih oko 750.000 m2 industrijskih, logističkih površina pogodnih za zakup, no najavljeni su brojni novi projekti. Grade se novi te šire postojeći logističko-distributivni centri, kako za zakup tako i za vlastite potrebe.

Daljnji rast tržišta logističkih nekretnina mogle bi dodatno potaknuti i investicije u infrastrukturu, smanjenje troškova nameta investitorima, rješavanje pitanja vlasništva i okrupnjavanje zemljišta, smatra Dejan Ružić, voditelj tima za korporativne usluge u Propertasu.

“Također, osobito značajan faktor je sve bolje razumijevanje ove problematike od strane jedinica lokalne samouprave i uprave, čija bi zajednica, stvaranjem partnerskih odnosa s investitorima i pokretanjem ovakvih velikih projekata, mogla dodatno profitirati, u prvom redu novim radnim mjestima, ali i mnogim drugim benefitima”, kaže Ružić.

I dalje aktivnostima prednjači poslovna zona Meridijan 16, gdje je Log Expert One, podsjetimo, počeo gradniti logističkog centra ukupne bruto površine oko 68.600 m² s očekivanim završetkom krajem godine.

I dok isti investitor, s obzirom na dobar početni odaziv, najavljuje brzo širenje centra na sljedeće faze, tvrtka Cargo-Partner najavljuje otvaranje novog logističkog centra, površine 12.000 četvornih metara s uredskim prostorom, također do kraja 2021.

Eurospin je ondje već počeo graditi logistički centar tlocrtne površine od oko 29.000 m², s planom za dovršetak u prosincu. Velik dio novog zamaha u toj poslovnoj zoni, došao je iz Atlantic Grupe kroz partnerstvo s Kamgradom.

U poslovnoj zoni Križ gradnju logističkog centra za svoje potrebe najavljuje Lidl, a u Samoboru tvrtka RC Europe gradnju velikog logističkog centra na oko 70.000 m2.

Na zagrebačkom Žitnjaku novo logističko skladište gradi Saponia, površine cca 4120 m2 . Spar je potpisao predugovor o kupnji zemljišta za gradnju logističkog centra u Donjoj Zdenčini, a najavljena je i gradnja završne faze Zagrebačkog logističkog parka u Svetoj Nedelji, hala 5, površine oko 3400 m².

Posrijedi je očito nastavak procesa značajnijeg razvoja logističkih centara kao novog, modernog koncepta prostora za skladištenje u Zagrebu i okolici koji je počeo prije 15-ak godina.

Doba rasta

Najveći se porast dogodio u razdoblju 2008. i 2009., kaže Ružić, jer su tada, sagrađeni veliki logistički centri u Svetoj Nedelji, Rugvici, Jastrebarskom, na Žitnjaku, u Ivanić Gradu i drugi.

U međuvremenu se tržište razvijalo kontinuirano, ali sporijim tempom, da bi u zadnjih godinu i pol dana ponovno došlo do značajnijih aktivnosti i niza novih projekata.

Pritisnuti konstantnim problemima zbog nedostatka adekvatnih logističkih prostora, veliki igrači u partnerstvu s domaćim i internacionalnim developerima, ipak posegnuli za dugotrajnim rješenjem: gradnjom build-to-suit objekata za vlastite potrebe, koji su uz poneke iznimke, uglavnom predmet dugoročnih zakupa.

“Takvi pozitivni trendovi, ponajprije u poslovnim zonama Meridijan 16 i Sveta Nedelja, doprinijeli su većem interesu drugih kompanija pa je tako već u planu dodatno širenje novoga logističkog centra u zoni Meridijan 16, novi projekti u poslovnim zonama Križ i Sv. Helena, veliki logistički centar u Samoboru te objekti na zapadnom dijelu grada Zagreba, od kojih je dio ulaganje domaćih investitora, a dio proširenje već postojećeg velikog logističkog centra.

U Propertasu se niz godina bavimo analizama mogućnosti i pronalascima kvalitetnih, cjelovitih rješenja za zakupce i investitore. Takve upite, čiji se broj intenzivno povećao u posljednjih nekoliko godina, zbog navedenih problema s kvalitetnom ponudom, rješavali smo aktivno povezujući, ali u prvom redu savjetujući investitore i zakupce tijekom cjelokupnog razvojnog procesa.

To znači od pronalaska odgovarajućih zemljišta, preko gradnje pa sve do tehničkog održavanja i drugih vrsta podrške po useljenju u novoizgrađene objekte”, iznosi Ružić.

No, pojašnjava, unatoč činjenici što se tržište konstantno razvijalo, u posljednjih nekoliko godina razvoj novih logističkih prostora bio je usporen, a potražnja za prostorima iznad raspoložive ponude. Osobito se to odnosilo, tvrdi, na potražnju za kvalitetnim i modernim logističkim objektima A klase.

To su oni objekti koji se nalaze na atraktivnim lokacijama s dobrom prometnom povezanošću, a koji raspolažu pretovarnim rampama, prostorima s temperaturnim režimom i cross-dock’ prostorima te visinom iznad 10 metara, gdje je moguć smještaj visokih skladišnih regala.

Omjer snaga

Naime, bez obzira na značajnije pokretanje projekata ove vrste, kao i navedene pozitivne trendove kojima svjedočimo u proteklom razdoblju, naše područje, kao i većina ostalih zemalja SEE regije u koju spadaju i zemlje u okruženju, nažalost još u potpunosti nije razvilo svoj puni potencijal u smislu tržišta logistike.

“Po ulaganjima u logističke kapacitete, te po mogućnostima koje se nude na tom tržištu, i dalje se nalazimo daleko od većine centralno-europskih (i) tranzicijskih zemalja poput Mađarske, Češke, Slovačke, a osobito Poljske, koja je jedan od glavnih primjera aktivnog ulaganja u logističke objekte u Europi”, zaključuje Ružić dodajući da je Propertas širokim spektrom usluga postao svojevrsni one stop shop za široki krug klijenata, poput institucionalnih i privatnih investitora, domaćih i internacionalnih tvrtki, s naglaskom na poslovanje u uredskom i retail sektoru, logističkom sektoru, upravljanju nekretninama i projektima. Propertas trenutno zapošljava preko 60 zaposlenika, i ovakav razvoj kompanije po njemu je rezultat prepoznavanja trendova na tržištu te prilagodbi poslovne politike.