Jedan ozbiljan problem detektiran je u pravnom prometu nekretninama, konkretnije posrijedi je krupan razlog koji ugrožava sigurnost kupaca nekretnina, dok troškove koji nastaju daljnjim parničnim postupcima multiplicira, te čak oštećuje i državni proračun.

No, iako je u praksi detektiran, a pod zadnje javno kominiciran u paketu s prijedlogom rješenja, po svemu sudeći  isti će ostati neriješen. Riječ je o iznimno čestom sastavljanju ugovora od strane osoba koje takve usluge odrađuju i naplaćuju na crno, dakle riječ je o nadripisarstvu. Pisanje ugovora o kupoprodaji i prometu nekretnina od strane neovlaštenih osoba – raširena praksa u Hrvatskoj kako navodi Hrvatska javnobilježnička komora (HJK), posljedično reflektira iznimno negativni utjecaj na navedene vrijednosti, koje je po njima potrebno zakonski zaštititi.

Međutim, kako je Zakon o zemljišnim knjigama u završnom stadiju zakonodavnog procesa, HJK upozorava da istim nije zadovoljena neophodna pravna sigurnost prometa nekretninama u RH , pa stoga apeliraju na zakonodavca i to ponajprije “zbog neophodnog osiguranja pravne sigurnosti i preveniranja negativnih situacija koje uočavaju u praksi”. U Komori smatraju da bi se navedenim po građane štetnim oblicima nadripisarstva, moglo stati na kraj kada bi se zemljišno-knjižni upisi dodatno regulirali propisivanjem pravno strožeg oblika isprave, kao i jasnim označavanjem osobe koja je sastavila ugovor.

Kako u praksi postoje brojni negativni primjeri koji pokazuju narušavanje pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga – naime, najčešće su povezani upravo s oblicima isprava, HJK se zauzima za stroži oblik javne isprave (javnobilježničkog akta ili solemnizirane, tj. javnobilježnički potvrđene privatne isprave), koja takvom potvrdom stječe pravnu valjanost. Osnovni cilj i interes je, ističu, da se time adekvatno zaštite prava dionika u procesima kupoprodaje i prijenosa vlasništva nekretnina. Očito to nije u planu, i prema Zakonu o zemljišnim knjigama u završnom stadiju zakonodavnog procesa, upozoravaju, i dalje će biti narušena sigurnost prometa nekretnina, budući da se i dalje neće morati evidentirati sastavljači isprava prilikom kupoprodaje.

“U Zakon nije uvrštena odredba koju predlaže Hrvatska javnobilježnička komora, a prema kojoj bi isprave trebale biti pisane mehaničkim sredstvom pisanja. Razlog isticanja ovog problema je postojanje velikog broja zlouporaba povezanih s takvim pravnim poslovima, a do kojih najčešće dolazi zbog neinformiranosti, neznanja građana te biranja bržeg i jeftinijeg, ali i nesigurnijeg načina sklapanja pravnih poslova”, navodi se u Komorinom priopćenju.

Slabija platežna moć, te želja za financijskom uštedom, upozoravaju, najčešće navodi građane da koriste tipske obrasce ugovora, koji zbog sistemskih nedostataka dovode do neadekvatne pravozaštitne funkcije prema građanima te do raznih problema i zloporaba. Naglašavaju kako je učestala prodaja tipiziranih obrazaca ugovora, a koje naknadno ručno popunjavaju stranke, zapravo “prividni način pokušaja financijske uštede koji stvara plodno tlo širenju nadripisarstva i posljedično smanjuje pravnu sigurnost pravnog prometa nekretnina”.

Do toga dolazi, pojašnjavaju. ponajprije što pravno neuke stranke često ne znaju ispunjavati takve obrasce, čiji je sadržaj ograničen i karakteriziran izostankom prostornih kapaciteta koje bi ugovorne strane mogle iskoristiti da unesu neophodne dodatne odredbe radi zaštite svojih prava i utvrđivanja obveza. Nadalje,  ovi su obrasci najjeftinija opcija koja se nudi na tržištu, i prema Komori većina ih stranaka bira da bi izbjegli veće troškove, pritom ne razmišljajući kako takav izbor često vodi u naknadne dodatne troškove i sudska parničenja, odnosno “dajući prednost isplativosti pred kvalitetom, stranke u velikom broju koriste spomenute obrasce, uz eventualna dodatna pravna savjetovanja nepravnika i neovlaštenih sastavljača isprava”.

Tvrde da važeći Zakon rezultira čestom neprovedbom prijedloga za upis u zemljišne knjige, te posljedično dovodi i do financijskih gubitaka, sudskih procesa između ugovornih strana i posljedičnog smanjenja pravne sigurnosti i povjerenja u zemljišne knjige.

“Vrlo je bitno naglasiti kako se time oštećuje i državni proračun budući da se isprave, odnosno ugovori iznimno često sastavljaju od strane neovlaštenih sastavljača i na crno, čime pridonose ekspanziji sive ekonomije”, navode iz Komore.

Nerijetki su slučajevi prijevara kod kupoprodaje nekretnina, tvrd Komora, i to tako da se krivotvore podaci o ugovornim stranama, koje ponekad ne budu čak niti svjesne sklapanja određenog pravnog posla.

Također, ističu i da još od siječnja 2020.javni bilježnici umreženi u indirektni „one-stop-shop“ sustav putem sistema e-notar, imaju mogućnost građanima i strankama obaviti niz radnji u pravnom prometu nekretnina  i “za njih bez dodatne naplate, elektronskim putem odraditi i porezne prijave na u sustav ePorezna”.

“Osnovni argument ideji o javnim bilježnicima i odvjetnicima kao ovlaštenim sastavljačima ugovornih isprava je što spadaju u kategoriju kvalificiranih pravnika koji su sukladno njihovoj profesiji (Zakon o javnom bilježništvu i Zakon o odvjetništvu) educirani i ovlašteni sastavljači isprava. Nažalost, u praksi, zbog nedovoljno definiranog Zakona koji štiti građane i pravni promet nekretnina, takve isprave često pišu osobe koje za to nisu kvalificirane. I što je najbolje od svega, Zakon im to omogućuje.

Javni bilježnici su služba koja ima znanje, praksu, tehnologiju i kapacitet da doprinesu jačanju pravne sigurnosti u pravnom prometu nekretnina. Kao profesija raspolažu teorijskim, ali i praktičnim znanjem i apeliraju na zakonodavca, ponajprije zbog neophodnog osiguranja pravne sigurnosti i preveniranja negativnih situacija koje uočavaju u praksi. Osnovni cilj i interes je da se time adekvatno zaštite prava dionika u procesima kupoprodaje i prijenosa vlasništva nekretnina”, stoji u Komorinom priopćenju.