Dokazano je, pretvaranje stanova u turistički smještaj i jaka sezonalnost ne samo da smanjuju priuštivost stanovanja u cijeloj Hrvatskoj jer dižu cijene stanova, već i potiču iseljavanje iz manje razvijenih krajeva te smanjuju razvoj poduzetništva.

Uz konstantno bujanje privatnog smještaja to za Hrvatsku nisu dobre vijesti, upozorili su autori opsežnog istraživanja o učinku turizma na tržište nekretnina TourCro u okviru četverogodišnjeg istraživačkog projekta “Predobro da bi bilo istinito?”.

Projekt financira Hrvatska zaklada za znanost, a provodi se na Ekonomskom institutu u Zagreb do 2024. godine, a cilj mu je istražiti različite kanale utjecaja turističke aktivnosti na tržište stambenih nekretnina u RH.

Rast kvalitete života
“Rezultati empirijske analize sugeriraju da i povećanje intenziteta turističke potražnje i povećanje udjela stambenih jedinica koje služe za turistički smještaj u ukupnom broju stambenih jedinica, i izraženija sezonalnost u lokalnim jedinicama i veća ranjivost lokalnih jedinica na turističku aktivnost smanjuju priuštivost stanovanja u lokalnim jedinicama.

Međutim, utjecaj izraženije sezonalnosti na priuštivost stanovanja ima gotovo deset puta veći negativni utjecaj na priuštivost stanovanja u odnosu na ostala tri razmatrana aspekta turističke aktivnosti.

Drugim riječima, što je turistička sezona u nekoj lokalnoj jedinici kraća, veća je vjerojatnost da će te lokalne jedinice imati smanjenu priuštivost stanovanja u odnosu na lokalne jedinice koje imaju dulje trajanje turističke sezone”, otkrila je voditeljica projekta Maruška Vizek, pomoćnica ravnateljice Ekonomskog instituta.

Rješenje je u tome da se inzistira na produljenju trajanja sezone i razvoju destinacijske ponude koja može omogućiti cjelogodišnji turizam, kažu autori analize, odnosno u povećanju broja hotela, hostela, kampova, ili pak kapaciteta u lječilišnom turizmu, jer oni imaju dulju sezonu od privatnog smještaja.

Autori su dokazali da uvjerljivo najveći utjecaj na povećanje cijena stanova ima povećanje udjela stambenog fonda koji se koristi u svrhu turističkog smještaja, pri čemu se ovi učinci šire i na okolne lokalne jedinice, a zatim i na čitavu državu.

Štoviše, utjecaj intenzivnije konverzije stanova u jedince za turistički najam na rast cijena stanova deset puta je veći u odnosu na utjecaj kojeg intenzivnija turistička potražnja ima na povećanje cijena stanova. Povrh tih učinaka, rezultati empirijske analize sugeriraju i da promjene u strukturi smještajnih kapaciteta utječu na formiranje cijena stanova.

Povećanje udjela kako hotela tako i kampova blago povećavaju vrijednost stanova, dok povećanje udjela privatnog smještaja blago smanjuje vrijednost stanova. Naime, povećanje udjela hotela i kampova nosi i rast kvalitete života u toj jedinici – uređene plaže, šetnice, održavani okoliš, parkovi i igrališta te drugi sadržaji koji su sastavni dio ponude hotela i kampova, doprinose kvaliteti života lokalnog stanovništva, što u konačnici povećava vrijednost stambenih nekretnina koji se nalaze u blizini tih sadržaja.

Pa iako se dogodi da u jedinicama s porastom udjela obiteljskog smještaja padaju cijene, to ne poništava rast cijena nekretnina koji se događa zbog pojačane konverzije stambenog fonda u jedinice za turistički najam.

Negativno ipak prevladava
Istraživao se i utjecaj turizma, odnosno povećanja broja apartmana na migracije, i otkriveno je da se u turistički intenzivnim lokalnim jedinicama uslijed povećanja udjela obiteljskog smještaja bilježi pozitivan migracijski saldo.

To vide kao posljedicu useljavanja novih stanovnika iz okolnih lokalnih jedinica, vjerojatno zbog većih prilika za zapošljavanjem. No istovremeno se pokazalo da u lokalnim jedinicama koje nisu turistički toliko intenzivne, povećanje udjela obiteljskog smještaja smanjuje neto migracijski saldo.

To je posebno izraženo u gušće naseljenim lokalnim jedinicama koje imaju starije stanovništvo i bilježe veću stopu nezaposlenosti. Također, autori kažu da negativan utjecaj povećanja udjela obiteljskog smještaja na neto migracijski saldo nadvladava pozitivan utjecaj u turistički intenzivnim lokalnim jedinicama.