Godinama zamrznuto nakon pucanja cjenovnog balona, tržište nekretnina je odnedavno pod povećalom velikih svjetskih igrača. Neimenovani američki fondovi zainteresirani su za otkup dijela kreditnog portfelja domaćih banaka osiguranih nekretninama, ekskluzivno doznaje Poslovni dnevnik.

Nekoliko sugovornika s tržišta nekretnina, ali i visokih financijskih krugova, potvrdilo nam je da u u tijeku razgovori o mogućoj prodaji loših kredita specijaliziranim investitorima o čemu su potpisani i ugovori o povjerljivosti. Neslužbeno se spominju igrači iz Češke i Poljske, a upućeni kažu da su na tim tržištima američki fondovi uspostavili baze za operacije u Europi. Realizira li takva transakcija, bila bi to dobra vijest za odmrzavanje tržišta nekretnina, ali i za kreditore kojima posljednjih nekoliko godina rapidno raste teret loših plasmana osiguranih nekretninama. Ulazak takvih investitora, također, vratio bi Hrvatsku na investicijsku kartu 'mainstream' ulagača s koje opasno klizi zahvaljujući špekulativnom kreditnom rejtingu s negativnim predznakom.

Vijest da ima zainteresiranih za otkup dijela portfelja koji guše banke pozdravljaju u Hrvatskoj narodnoj banci koja je i sama prije nekoliko mjeseci donijela pravila igre za takav potez banaka. "Veselio bi nas takav razvoj događaja jer bi to bila pomoć bankarskom sektoru u rješavanju neprihodujuće aktive. Naš stav je bolje novac u ruci danas nego sutra komad nekretnine upitne vrijednosti", prokomentirao je viceguverner zadužen za superviziju Damir Odak. Veliko čišćenje aktive od 5,6 milijardi kuna, podsjetimo, dosad je napravila samo Hypo Alpe-Adria banka krajem 2012. Premda su neki pravila regulatora protumačili kao bankama nepotrebno otežavanje rješavanja tereta, glavni supervizor ističe da očekuje od banaka da se drže samo dva ključna pravila."Bez obzira kome banka proda portfelj, ne želimo vidjeti nikakve 'maštovite' metode naplate, posebno ne u segmentu poslovanja s građanima. Klijenti su posao sklopili sa bankom i mi ćemo upravo banke i dalje držati odgovornima da se u naplati koriste tužbe, ovrhe i ono što predviđaju pozitivni propisi, kao da klijent i dalje posluje s tom bankom", poručuje Odak.

Koliko je prvo pravilo orijentirano na zaštitu klijenata i posljedično povjerenja u financijski sustav, drugo je stvar računovodstva, ali s istim ciljem. Ono što HNB ne želi vidjeti jesu privremene i povratne transakcije, odnosno da se čišćenje svede na repo poslove. Kao rezultat takve transakcije kreditna institucija bi mogla iskazati priljev gotovine i smanjiti aktivu koja zahtijeva kapitalne rezervacije, no rizik kao i potreba za rezervacijama samo bi bili prikriveni budući da druga strana u svakom trenutku može isporučiti portfelj natrag originalnom vlasniku. 

Koja je realna cijena?
Premda na prvi pogled otkup portfelja čini rješenjem 'deus ex machina' za lepezu problema banaka, potom građevinara i tržišta nekretnina u cjelini, takva transakcija otvara bankama problematično pitanje cijene. A ona će itekako zanimati HNB. "Jedna transakcija zasigurno nije 'benchmark', no otvara pitanje realnih vrednovanja u bilancama banaka kad se vidi koliko je kupac spreman platiti", ističe Odak. Ili, kako kaže, "nije važno tko je kupac već pošto je kupac".Pitanje cijene posebno dolazi do izražaja kad se radi o poslovnim nekretninama čije su cijene iznimno nehomogene. Kupoprodaja skladišta u Rijeci, primjerice, ne govori ništa o vrijednosti nezavršene hale u Jastrebarskom. Njezina realizirana kupoprodajna vrijednost može se mjeriti u desetinama milijuna ako predstoji realna investicija, dok je u suprotnom tek 'hrpa' betona. A takvih je nekretnina napretek jer gotovo cijeli loš portfelj korporativnih kredita za instrument osiguranja ima nekretninu.

Posljednji podaci središnje banke za kraj prošle godine pokazuju da banke imaju poteškoća s naplatom s 30,3 milijarde kuna kredita tvrtkama i da je ta brojka u kontinuiranom porastu. Od 13,7 milijardi kuna loših kredita građanima, stambenih kredita koji su u pravilu gotovo svi osigurani nekretninama je 4,7 milijardi kuna. Zasad je nepoznato koji dio bankarskog portfelja zanima američke fondove. Ako su u fokusu 'retail' krediti, njihova je naplata lakša i izvjesnija, unatoč dramatičnim medijskim hajkama koje redovno prate deložacije. Kad su u pitanju komercijalne nekretnine, osim već spomenute cijene čiji diskontni faktor može rasti u nebo, utrživost ovisi ponajprije o snažnijem investicijskom ciklusu i gospodarskom rastu, koji su zasad samo dobra želja.

Benefiti za širu ekonomiju
Osim za banke koje bi dobile injekciju gotovine, otkup portfelja povećao bi likvidnost na tržištu nekretnina i ublažio neizvjesnost budući da su cijene volatilne zbog malog broja realiziranih transakcija. Benefiti za širu ekonomsku sliku još su veći jer priljev kapitala u makro aspektu znači rast inozemnih stranih investicija, ublažava pritisak na razduživanje banaka, povećava potencijal za generiranje dohotka iz dosad zamrznute imovine, i ne manje bitno, pokazuje da još uvijek ima investitora spremnih na velike zalogaje.