LTV u Hrvata (kod nekih banaka) je 100%. Zamisli da kod nas počnu padati cijene nekretnina.
[/quote]
Nas i njih u tom smislu ne možemo uspoređivati, pa ti ni LTV index nije mjerodavan.
Ostali uvjeti kreditiranja kod nas i kod njih prije nastanak krize su dva različita svijeta ( sudužnici, jamci, plaća).
Znaš da je uzrok krize u misli da će vrijednost nekretnine ostati ista ili rasti što jamči povrata kredita.
Sad su u stanju da je zajmoprimacima isplativije nekretninu jednostavno prepustiti banci, a ako banku to na zadovolji, kod njih postoji sjajan institut osobnog stečaja (bankrota).
[/quote]
je, a zamisli da iNDG šibne hrpu novih stanova na TOZovom placu …
pa cijena naglo padne … a ti uzeo kredit u omjeru 1:1, pa se Roha malo zaigra i devalvira kunu, pa umjesto da ti je rata 3.000,00 sad je 5.000,00 …
[/quote]
a glavnica i kamata su 100.000 EUR-a … i ja to ne mogu vraćati, pa stan ode na bubanj i prodan je za 50.000 EUR-a, pa mi banka sjede na 1/3 ili čak i veći dio plaće, pa ode mojem sudužniku pa i njemu sjedne na imovinu, a ako ih to ne namiri vidi tamo neki jamci.
I tako banka se naplati, koji otpis, a ja i dalje imam dug prema sudužnicima i jamcima …
A tamo prijeko, Joe vidi da mu je rata zbog kamate 5.000, već mu je istu teško vraćati, a vrijednost kuće koju plati 75.000 $ sada ne može prodati ni za 5.000.
Pa kaže "ja to više neću otplaćivati, evo vam kuća pa radite s njom što znate".
Vidi vraga, nema jamaca, nema sudužnika, a ako i nakon prepuštanja kuće banci (ukoliko ovisno o kreditu ista to može učiniti nakon foreclousera) ova njega nastavi teretit za dug, JOE proglasi bankrot.
I tako za par godine Joe ponovno kupi kuću, auto, itd., banka gleda i ne može ništa, dok meni IVO I PERO i dalje sjede na vratu.
Ali, koga to briga, najbitnije dio u cijeloj priči je da je INDG rasprodala sve stanove na TOZovom placu prije početka krize. [lol] [lol] [lol]
kontam da JOE iz tvoje priče spava u kartonskim kutijama, nakon što je proglasio bankrot …
zaboravljaš činjenicu da nam se može dogoditi slabljenje valute, tada ni Ivo ni Pero neće moći vraćati tvoj kredit …
što se tiče iNDG, da je to firma u Americi, nekako mi se čini da bi malo malo bila na cnn/breaking new … [lol]
mister galinec said earlyer today that he will suit privatly owned company fio&d for …
Insightful graf koji otkriva do koje mjere i u kojem periodu su se Ameri zaigrali sa nekretninama.
Buraz, pod hitno trebaš poraditi na izvorima informacija. Danas gaf sa zse, pa sada ‘housingbubble’ ???
Evo ti jedan brzinski graf i link na kojemu možeš naći uptodate podatke … pa si dalje slaži sam …
inače, slažem se s tobom … vidljivo je da u stvari i nije neki veliki pad u cijenam nekretnina …
[/quote]
Nemam ja vremena prekapati po nebrojenoj količini informacija, treba mi brzi graf sa ispravno označenim podacima na osnovu kojega mogu nešto brzo zaključiti. Ili ne.
A ovaj tvoj graf je što? INDG od 1992 do danas? Kruške? Jabuke? C’mon… mom grafu ništa nije falilo. Niti ima veze sa ZSE. Baš je zgodan da baciš oko i odmah uočiš osnovne detalje. Točno ono što ja volim.
Pa rekao si da ti fali 2008. … ja ti dao 2008. i to iz ozbiljnog izvora …
Nije baš sve kao na CNN-u. Karton kutija i naselja auto-kućica su simbol krize.
Joe je relativno pametan i s pristojnim prihodom, slobodno može iznajmiti stan, a možda spava kod sestre, staraca, brata, prijatelja.
Inače, jedna od značajki krize je da najamnine rastu, a cijene nekretnina i dalje padaju.
A što se tiče slabljena valute to stoji. Već sada ekipa plaće zbog povećanja kamatnih stopa po stambenim kreditima koje moraju vraćati,.
A slučaj igre s kn/EUR …
Međutim, upravo zbog opisane razlike između JOEA i mene kriza ne može biti duboka kao kod amera.
Razlog, zbog kojih im housing još nije dotaknuo dno, dijelom treba pronaći u činjenici da se sada na vrhuncu krize pojavio JOE koji se relativno jednostavno može odreći svoje nekretnine.
Insightful graf koji otkriva do koje mjere i u kojem periodu su se Ameri zaigrali sa nekretninama. I nije tako strašno, čini mi se.
Nije strašno?? Pa sa ovoga grafa, koliko mogu očitati, od kraja 2001. do kraja 2006. godine cijene su rasle po godišnjoj stopi od 9 %!! To nije strašno? Doslovno 3 puta veća stopa rasta od "dugoročne povijesne" stope koja se standardno uzima da je oko 3 %, premda taj broj ništa ne znači obzirom kolika je ogromna volatilnost cijena nekretnina na dugoročnijoj skali, ali je sasvim normalna/očekivana za "jako dugo razdoblje promatranja" obzirom da je u US i dugoročna (zadnjih par desetljeća) stopa infalcije tu negdje oko 3 %, a rast cijena nekretnina je jedino razumno za očekivati da je dugoročno jednak inflaciji, tj. realnog rasta nema – što je sasvim logično, nekretnine nisu biznis, ne stvaraju novu vrijednost, a s vremenom propadaju pa gube na uporabnoj vrijednosti (što se taman izjednači sa razinom "oskudnosti" toga dobra, pogotovo jer se ipak nismo baš nakotili ko mravi da nema mjesta za gradnju novih kuća/gradova… dakle sasvim očekivano da realni rast cijena nekretina dugoročno bude 0 %, i iz toga pouka: jedini razuman način "zarade" na nekretninama je fiksni prinos/renta i njeno evenutalno reinvestiranje u nove nekretnine, sve ostalo vodi u stvaranje ovakvih mjehura, kao što je uvijek slučaj sa umjetnim napuhvanjem cijena neproduktivnih dobara, sve što ne stvara novu vrijednost ne može donijeti kapitalni prinos, sve će se kroz dovoljno dugo razdoblje vratiti na realni rast od 0 %).
[/quote]
Svaka čast! Drago mi je da je moja hrabra teza "da nije to tako strašno, čini mi se" napadnuta ovako konstruktivnim postom. S kojim, da dodam, se u potpunosti slažem.
Možda onda samo da pojasnim zašto mi se čini da bubble nije baš tako strašan. Bombardirani smo svaki dan propadanjima ove i one banke, ove dvije najveće mortgage kuće u USA su u grdnim problemima, svako toliko se netko hvali da u USA ima kuća na bacanje (zamalo su me zaintrigirali da odem i sebi jednu kupiti) i tako. Crno, da ne može biti crnje. Pa opet, kad se pogleda na taj graf, konkretno na crvenu, inflation-adapted liniju, ono što se odmah uoči je da su od 1975 pa sve do 2001 kuće bile u prosjeku $120k – $160k. I mislim da je realno tvrditi da tada balona nije bilo. Ovo točno odgovara tvojo pretpostavci da kada se korigira za inflaciju, prosječna cijena nekretnina kroz dulji period bi trebala biti flat line. Kuća ne daje dividendu, jel tako? I sad kad stavim taj, ajmo reć, realni raspon cijene nekretnina sa onim što je dostignuto 2006, a to je nekih $250k, vidi se da su nekretnine bile po prilici duplo precijenjene. Balon je, ali mislim da smo bili svjedoci daleko većih balona, a svijet je još tu gdje je. I odmah da se ogradim, nije to ipak šala, brisanje tolike virtualne vrijednosti, prije nego se vrijednosti nekretnina svedu na normalne razine, strahovito je pogodilo USA, ljude tamo, a očigledno i cijelu svjetsku ekonomiju. Ali ipak se nekako nadam da će najveći teret ponijeti špekulanti, a njihova egzistencija nije upitna.
Drugi detalj koji mi je, ajmo reć simpatičan i volio bih čuti i druge komentare na temu, je da su Ameri vrhunski eksperti u puhanju i pražnjenju balona, kod njih to ide BRZO. Ali stalno moraju imati neku "igračku". U par godina su nafukali NASDAQ na ATH, ispuhali za dvije godine, onda su se nakrcali jeftinim kreditima, upucali u nekretnine, evo ispuhivanje je već dobrim dijelom odrađeno (ne, fazan, ne da mi se raditi data mining do te mjere da točno izračunam koliko [wink] ). Nafta (i ostala roba) se napuhala za manje od 2 godine, ispuhivanje je već u tijeku. Itd…
Mene osobno najviše plaši potencijalna dugoročna recesija, aka depresija. Kad se želim profesionalno ubedirati, gledam dugoročne grafove NIKKEI-a i cijene njihovih nekretnina. Brr..
Pa rekao si da ti fali 2008. … ja ti dao 2008. i to iz ozbiljnog izvora …
Ako uistinu želiš biti helpful daj mi isti moj graf, odn. za sličan period, ali da pokriva i što više mjeseci ove godine. Konkretno me zanima inflation adjusted linija. Na tvom grafu nije pisalo u kojim je jedinicama izražen i što uopće mjeri, stoga mi je stvarno beskoristan. Našalio sam se malo sa kruškama i jabukama, ali to je stvarno ozbiljan i neophodan detalj za bilo koji graf.
burajz samo ti špricaj analize, ja ću vaditi podatke … samo reci što treba i eto mene s grafom …
molim te nemoj se samo više pozivati na buble duble grafove i sl . [lol]
što se tiče balona, pa i kod nas to ide brzo … gledaj samo crobex i stavi to u dulji vremenski period … za čas se napuha, pa ispuhao …
sjetiš se u prošlosti markovića, gazde jezde, financijskih lanaca … sve su ti to naši baloni, koji su se brzo napuhali, i još brže ispuhali …
dobro ashrak zbori, nije za uspoređivati njihovo tržište nekretnina i naše … mi se čak ne možemo uspoređivati niti s austrijancima …
u početku me čudilo da su ameri toliko liberalni u odobravanju i uvjetima kreditiranja, a onda opet … pa zbog takvog načina razmišljanja su ipak najjači na svijetu …
a na kraju će to sve ipak platiti discount window …
Ako uistinu želiš biti helpful daj mi isti moj graf, odn. za sličan period, ali da pokriva i što više mjeseci ove godine. Konkretno me zanima inflation adjusted linija. Na tvom grafu nije pisalo u kojim je jedinicama izražen i što uopće mjeri, stoga mi je stvarno beskoristan. Našalio sam se malo sa kruškama i jabukama, ali to je stvarno ozbiljan i neophodan detalj za bilo koji graf.
[/quote]
napisah da je graf napravljen na brzinu … u 5 minuta … a u poruci ti je i link na na stvarne podatke ….
ok, pošto sam skužio da si ljenjivac, potrudit ću se … [kiss]
Mene osobno najviše plaši potencijalna dugoročna recesija, aka depresija. Kad se želim profesionalno ubedirati, gledam dugoročne grafove NIKKEI-a i cijene n
njihovih nekretnina. Brrr… Ali opet, japanci su neki sasvim drugi svijet.
P.S. Malo je bagav forum, pusti me da unesem određen broj znakova, ali ih onda pobriše nakon publisha. Sorry.
burajz samo ti špricaj analize, ja ću vaditi podatke … samo reci što treba i eto mene s grafom …
molim te nemoj se samo više pozivati na buble duble grafove i sl . [lol]
OK, svaka čast! Evo, reći ću ti motivaciju i high view onoga što pokušavam grubo procijeniti. Očekujem da do trenutka kada će se cijene nekretnina u USA stabilizirati i naći potporu, da će kompletna ova kriza biti završena. That’ll be the day. [wink] Banke i institucije koje će do tad izgubiti tlo pod nogama će ostati žrtve, ali od tog trenutka bi stvari trebale krenuti bitno nabolje. I u USA i u svijetu. Naravno, mi ne možemo znati točnu razinu gdje će do toga doći, ali možemo raditi grube procjene. Dakle, ako imaš graf kretanja cijene nekretnina u USA po kojem možemo povući nekakvu liniju i preko palca procijeniti jel to već kraj ove godine (wishful thinking), 2009 ili tek 2010, to je već neka informacija. Reci gdje siječe $100k. [wink]
Naravno, sve to skupa me ne zanima zato što hoću kupiti kuću u USA ili trgovati tamo, nego me zanima kada po prilici će naši mili fondovi izgubiti izgovor za daljnji pad tržišta. Ako me razumiješ.
što se tiče balona, pa i kod nas to ide brzo … gledaj samo crobex i stavi to u dulji vremenski period … za čas se napuha, pa ispuhao …
sjetiš se u prošlosti markovića, gazde jezde, financijskih lanaca … sve su ti to naši baloni, koji su se brzo napuhali, i još brže ispuhali …
Pa kad se malo promislim, u pravu si. Nismo baš tako brzi kao oni, ali nismo ni puno sporiji. Pa ipak, mi imamo opravdanje, mi smo fakin emerging market. [lol]
ok, pošto sam skužio da si ljenjivac, potrudit ću se … [kiss]
Baš si me našao zaj… [sealed]
Nije stvar ljenosti nego P/E ratia. U kojem slučaju P/E je omjer korisnosti informacije i potrebnog vremena za ekstrakciju/izračun iste. Mada nije da ne volim kada netko drugi odradi posao za mene, ali ne samo zbog lijenosti i optimizacije vremena, nego naprosto što zna više o materiji i/ili ima bolji dostup informacijama. Google is my very good friend. [thumbsup]