super mu je ono sa stanom na zrinjevcu za 1300 EUR … vjerojatno suteren ili kakva vlažna rupica …
u iducem broju kompletno namjesten, pet minuta hoda od bana, 1400
Ima li iti jedan tamo a da nije vlažan?
Mislim da je 1400 tamo i previše. Mora uložiti u njega još 400 po kvadratu.
Ja sam neki dan za jedan kod sheratona od 180 kvadrata ponudio 850 eura po kvadratu. Žena je rekla da ću uvrijediti čovjeka, a on mi kaže ajde podignite malo ponudu pa se možemo dogovoriti. Nisam podigao i rekao sam da mi se ne žuri i da me može nazvati kad se odluci, rekao je da će vidjeti.
Jedna od najvećih bedastoća, između mnogih, u hrvatskim trgovačkim klasama je mjerenje cijene odnosno vrijednosti stana po m2. Otprilike kao da kupujete 10 deka parizera.Nitko ne zna a nije mu ni važno koliko košta 1kg parizera.
Međutim kada kupujete stan onda kupujete komada jedan a ne ‘par metara kvadratnih, ‘moli’ću lijepo’! Cijena stana najviše ovisi o lokaciji, ali to je samo 40-50%, daljnjih 10-20% ovisi o mikrolokaciji (pozicija unutar same zgrade, vjerujte nije isto ako kupite stan u Ban centru sa pogledom na Katedralu ili sa pogledom na one derutne zgrade s druge strane), stanje samog stana je daljnjih 20-30%, oprema zgrade daljnjih 10-20% (parking, lift, koliko vrijedi stan u potkrovlju peterokatnice na kvatriću bez parkinga i bez lifta?), stanje same zgrade daljnih 10% i na kraju susjedi sami, dok se u Americi i te kako pazi kakvo vam je susjedstvo, ovdje kod nas o tome nitko ne razmišlja dok nije kasno.
Imam dobrog frenda koji je sav sretan jeftino kupio stan u starijoj zgradi, obnovio ga i onda saznao da ima ‘susjede iz pakla’, ono stvarno poremćene ljude…prodao stan nakon samo dve godine i kupio drugi. Naravno sve s kredama.
Tako da cijene po m2 koje viđate u oglasima vrlo često ništa ne znače
neo, moj prvi rezon, rentao ne rentao je,
savjet ne trazim, niti bih ga dao,
renta, to jest nekakav ocekivani povrat.
a sad, ako nije kvadrat…
imas li stan na istoj lokaciji, u istoj s gradi, s istim pogledom, istim liftom,
i tako dalje,
prvi ima 30, drugi 300 kvadrata,
mozda, ali samo mozda, cijena po kvadratu ima nekog smisla [emo_smijesak]
3L metoda valorizacije vrijedila je i prije 50 g., a i još će slijedećih 100 g.
I btw onima kojima se žuri, ako posjeduju tzv. 3L certifikat, nikada ne stignu do oglasa.
3L…lokacija, lokacija i opet lokacijaaaaaa
Najbolji nacin procijene vrijednosti nekretnine je povrat na investiciju.
Koliko mozes dobiti nazad ako nekretninu iznajmljujes. Po modelu sveucilista Yale. Fair cijena nekretnine je ona na kojoj iznajmljivanjem mozes zaraditi Y=(A+B)/2. Gdje je Y yield, A prosjecan prinos na 10-godisnje obveznice u zadnjih 30 godina, B= prosjecan prinos na dionice u zadnjih 30 godina.
Investiranje u nekretnine je manje riskantno nego investiranje u dionice, a vise nego u obveznice pa oni uzimaju da bi ocekivani prinos trebao biti aritmeticka sredina izmedju ove dvije asset klase. To u US mislim da ispada oko 7%.
Dakle ako nekretnina vrijedi $100000 ti bi trebao njenim iznamjljivanjem zaraditi $7000 godisnje ili $583 mjesecno.
Bez namjere da svjetujem, svakoga treba malo potaknuti …
… da se može biti skući do pedeset i neke, pa makar i u garažu [emo_smijeh]
Osobno nikad ne bih kupovao samo jedan stan kao investiciju. Prije bih ulagao u zemljište a tu 100% vrijedi ono 3L ili bih, kad bi bio tako moćan, kupio cijelu zgradu opet pod uvjetom 3L. Kupnjom cijele zgrade na dobroj lokaciji mogao bih kroz opremu i održavanje utjecati na P/E ovako si prepušten slučajnostima tipa hoće li se sustanari složiti da saniramo krov koji curi a u zgradi penzića ko u priči…
Ideja za biznis , znam gdje je kontinuirani povrat od 8% do 12%!