Moja obitelj posjeduje stan u Zagrebu (Vrbani) koji je iznajmljen postanarima, a tako će vjerovatno ostati još kojih 10-tak godina.

Iako je stanarina dobar prilog kućnom buđetu, a cijene nekretnina u porastu, čini mi se da kapital od cca 1.000.000 kn, koliko bih danas mogao dobiti, čami neiskorišten.

Stanarina donosi oko 3,2 % vrijednosti stana na godišnjoj razini, što je mizerija u odnosu na trenutne prinose koji se mogu ostvariti na tržištu kapitala. Naravno, ovih 3,2% treba dodati i rast cijena nekretnina, iako nisam siguran da će taj rast biti spektakularan u narednom periodu. Gradi se puno, ponuda stanova je sve veća, broj prodanih stanova u opadanju. Mislim da će rast cijena stanova u narednim godinama biti umjeren, osim onih na atraktivnim lokacijama.

Dvoumim se da li prodati stan i ulupati pare u dionice ili ne! [smiley10]
Naravno da mi u perspektivi treba stan u Zagrebu, klinci će na faks itd.
No stanova će biti, a vrijeme (novac) prolazi…
[color=blue]Što učiniti? Što je pametnije?[/color]

Molim cijenjene forumaše da iznesu svoje prognoze kretanja cijena stanova u slijedećih 5 godina, te kakvo će ono biti u relativnom odnosu na kretanje CROBEX-a!

… ili u odnosu na BELEX. Svejedno…[smiley2]

Tu treba uzeti puno faktora u obzir:
1. tržište se polako zasićuje, ljudi sve više biraju, stan od ca 50 kvadrata u zg + garaža kad se opremi košta nešto manje od 150k eur, to je rata od preko 5k kuna na 30g, prosječna plaća u zg je nešto manje od 6k kn, sve je to sve više i više nategnuto, ljudi su počeli shvaćati da život u 3 sobnom stanu od 50 kvadrata sa dvoje djece baš i nije vrijedan 5k kn mjesečno, pravu potražnju je teško odrediti, ponuda polako raste, kakav će biti trend isseljavanja u predgrađa (individualna gradnja kuća, novi zakon o gradnji ubrzava proces), s druge strane ima puno neopterećenih nekretnina van gradova koje mogu kad starci umru služiti za zatvaranje kredita ili kupnju nekretnina u zg, sve ovo je jako teško procijeniti
2. što će se dogoditi sa stanovima koji su kupljeni kao investicija, a ne za rješavanje stambenog pitanja, pitanje je što će ovi igrači napraviti kad skuže da im imovina baš i nije tako likvidna kao što su mislili (vrlo opasno!)
3. tu su i nteresi bankara kojima pad cijena nikako ne odgovara, imaju veliki kapital koji bi mogli upotrijebiti za održavanje visokih cijena pri niskoj likvidnosti (preko raznih nekretninskih fondova i sl), hr je malo tržište, mogu još olabaviti uvjete kreditiranja, mali građevinci su prilično zaduženi, a banke će taj teret svakako pokušati prebaciti na građane jer su građani najbolji platiše (no ako to naprave prebrzo dolazi do pada cijena-rješenje su još labaviji stambeni krediti, možda i leasinzi za građane)…
4. interesi građevinara kojima također pad cijena ne odgovara, no i likvidnost je još veći problem, morat će se koordinirati s bankama (ukoliko već nisu), veliki će vjerojatno brzinski smanjiti ponudu i preorjentirati se na nešto drugo, a kod malih će bit suza
5. interesi gradova i općina, isto im pad cijena ne odgovara, no njima je i likvidnost problem, jer bolje dobiti manje nego ništa, tromi su i ne misle previše, pa je pitanje kad će to shvatit
Moje je mišljenje da se neće ništa spektakularno dogoditi, tržište će se krčkati na ovoj razini (2-3 k eur po kvadratu) uz smanjenu likvidnost, ukoliko ne dođe do vanjskih utjecaja kao što su pad zaposlenosti, problemi s otplatom kredita… Uglavnom čekat će se rast standarda i druga runda.
Sve ovo sam očekivao puno kasnije ca 2009. Još jednom kažem da me ovaj podatak Pu jako iznenadio, očekivao sam blagi pad, a ne ovo.

po mom misljenju, stan kao investicija za sljedecih 5 god je svakako neisplativa investicija….iako ce cijene nekretnina i dalje rast, ali usporeno, i obzirom na prihod od rente kao mjesecni dodatak na dohodak od place….

po jednostavnoj racunici, imovinu od milion k, podjelit i pola ulozit u neki investiciski fond, a pola stavit u samo jednu likvidnu dionicu….od fonda u roku od 5 god, bit ce bar 100% prinosa, a prihod od dionice takoder…
a to su samo minimalne procjene….
nakon cega imas 2 mil k, i stan ces mozda platit 1,5 mil, al od rente sigurno neces zaradit 0,5 mil k….

i ponovno podvlacim minimalne prinose, jer realne bi bile i 200% na obadvije starane, sto bi znacilo zaradu od 2 mil, sto te dovodi do jedinog pravog razmisljanja….ulozi lovu!!!!

Sve podvučeno, po mom mišljenju, nije realno. Moguće, naravno, ali realno teško jer “realno” je riječ koju bi vrlo oprezno trebalo upotrebljavati u svijetu investiranja, pogotovo onom burzovnom.

Je li realno očekivati da Amerikanci i dalje kroje sudbine arapskih (naftonosnih) naroda na Bliskom Istoku i u JZ Aziji?
Jest.
Je li realno da to potakne nove sukobe i ratove, veće ili manje, kraće ili duže?
Jest.
Je li realno očekivati da se zaoštre sukobi Židova i Arapa?
Jest.
Dovodi li to sve (i ne samo to) do eskalacije terorizma?
Da.
Je li realna eskalacija nasilja na Kosovu i hoće li ona (ako se dogodi) pogoditi i tržišta u regiji, a ne samo srpsko?
Da.
Je li realno da je bosansko rješenje daleko od konačnog i da tamošnji problemi mogu utjecati na cijelu regiju?
Jest.
Je li realno očekivati da dođe do povremenih zaoštravanja tipa Ukrajina?
Jest.
Je li realno da ne budemo primljeni u EU 2009., nego, recimo, 2017., ili možda nikada (hoće li EU uopće opstati u sadašnjem obliku?)?
Je, mnogi bi rekli da jest realno.
Je li realno u slučaju odgađanja primanja Hrvatske u EU očekivati i dugotrajniji pad (ili stagnaciju) cijena dionica na ZSE?
Jest.

Ovakvih (realnih) situacija, koje negativno mogu utjecati kako na svjetska tržišta kapitala, tako i na naše, može se nabrajati na nekoliko stranica. Ako je samo dio toga realan (a mislim da je malo više od dijela) onda ne može biti realan rast od 200% u 5 godina i to u (prosječnom) fondu. Pa nije se jednom u povijesti dogodilo da zbog raznoraznih utjecaja i razloga pojedini indeksi padnu 30 ili 50% ili stagniraju nekoliko godina.
Sve je relativno (nikako realno)…

Gdje se mogu naći statistički grafovi koji pokazuju kretanje cijena i prometa nekretnina i slično…?

Slažem se s tobom čvarkožder. Prodati stan i lovu ulupati i nije baš kikiriki odluka, barem za mene.
No sve je relativno, pa tako i vrijednost stana.
Što se događa sa cijenama nekretnina u tom “crnom scenariju” pada tržišta kapitala od 30-50%?
Pa valjda isto pada.
Gubim li ja kao vlasnik stana ako padne cijena nekretnina?
Ako se promatram kao investitor – gubim, a ako ne – isto gubim, ali ne razmišljam o tome…
Ako tržište kapitala padne za 50%, znači da mogu kupiti duplo više dionica koje su nerealno roknile (ako sam pri kešu, naravno) i čekati bolja vremena…

Nisam sklon nekim crnim predviđanjima, jer je danas (kako me poučio jedan moj prijatelj, cijenjeni sociolog – ovim putem ga pozdravljam [smiley2]), ipak kapital ono što pokreće svijet, htjeli to neki ili ne.
Tako i Balkan i EX-CCCP i Kina, pa i dobar dio muslimanskog svijeta postaju (ili su već postali) dio globalnog tržišta kapitala, unatoč različitim ideologijama, vjerama, sukobima…

Sve je relativno, naravno. No ovdje se radi o odluci i nastojanju kako proći bolje.

Tržište nekretnina i tržište kapitala najčešće nisu usko povezana, tj. rast jednog ne znači i rast drugog. Isto je i s padom. Dapače, ponekad je u slučaju krize na jednom od ta dva tržišta (a, takvih tržišta ima još: obveznice, zlato, roba…) poželjno prebacivanje novca na drugo, pa opet povratak prvome kad se trend promijeni… Vidi Richardsona i Kiyosakija.
Naravno, sve je to u teoriji lijepo, ali teško za postizavati i, naravno, relativno.

Evo najsvježijeg intervjua s jednim našim vrlo uspješnim fondmanagerom (i samostalnim ulagačem), a u svjetlu očekivanja prinosa u budućnosti i bosančevih predviđanja. Naravno da i “veliki ulagači” znaju pogriješiti u procjenama budućih kretanja cijena dionica (malo tko je predvidio ovakav ovogodišnji rast), ali i to je samo dokaz koliko je sve ralativno na burzi.Vaš link

Na kraju, odluka je samo tvoja. Ja osobno stan u ovom trenutku ne bih prodavao jer smatram nedovoljno povoljnim odnos rizika i moguće zarade na našoj burzi u odnosu na rizik i moguću zaradu od nekretnine. Naravno, mnogo ovisi o karakteristikama nekretnine o kojoj govorimo, tj. o njezinoj perspektivnosti, jer perspektivnost i kvaliteta nekretnine se razlikuju od nekretnine do nekretnine kao i kod dvije dionice.

Definitivno bih se odlučio na prodaju i ulog u dionice, ali to je samo moje mišljenje.
Iako tržište nekretnina će rasti dugoročno gledajući.
Ukratko dionice, rizičnije , ali sa očekivanim većim prinosom, nekretnine – polako ali sigurno.
Što se tiće brige oko nekakvih padova, posebno onih 30-50 %, uvjeren sam da do toga neće doći, barem ne u razdoblju slijedećih 3-5 godina.

mislim da će nekretnine blago rasti u zagrebu još par godina, a po ulasku u EU očekujem lagani pad cijena do vrijednosti od cca 2500 eur u centru grada, a 1000 eura u kvartovima jer ne može jedan jarun imati kvadratni metar 2200 eura, obzirom da dobiješ u okolici pariza puno bolji stan po 2500 eur/m2. Dakle, sadašnje cijene samo su rezultat nedostatka stambenog prostora mladih, razmaženih parova koji pošto poto moraju imati svoj stan umjesto da malo zavrte lovu s tim kreditom pa onda kupe. Ovako je pritisak na kupnji prevelik i cijene zato rastu, doduše sporije,ali ipak još uvijek rastu.
Ako gledaš kao investitor, onda stan prodaj i radije oroči lovu – više ćeš dobiti. A ako si sklon ulaganju u dionice, onda odaberi 2-3 iz hrvatske i 2-3 iz regije i pusti par godina pa ćeš imati što vidjeti i opipati, dok tu najamninu sigurno potrošiš ali vjerujem da ništa konkretno ne kupiš. Odvagni i odluči što ti se isplati, a ja se slažem s plavim. Ja bih sigurno prodao i ubacio u dionice, doduše ne u naše više, osim nekoliko, ali ipak u dionice.

Slažem se u potpunosti, a pogotovo ovo za perverzno skupe kvadrate na periferiji, nemre isto koštat centar i kaj ja znam superandrija, ma kaj superandrija, to je centar za neke kvartove koji se isto trže debelo izvan svakog razuma.