Sto se hotela u Cavtatu tice preko booking coma sve je za ovaj mjesec rasprodano
Sto se hotela u Cavtatu tice preko booking coma sve je za ovaj mjesec rasprodano
Da, gledao sam na Bookingu sobu u hotelima Cavtat predzadnji tjedan u lipnju i nije bilo slobodne sobe. Isto i na njihovim stranicama. Ali zanimljivo bilo je još slobodnih soba u srpnju i kolovozu. Mislio sam da se to prije rasproda a ne ovako, skoro u zadnji čas…
Dogurali smo u tri godine od srpanjske rupe do lipanjskog booma.
LRHC na godišnjoj razini ima popunjene sobe oko 47%, ali budući da ni ne rade cijele godine oni pune negdje između 83-85% slobodnih kapaciteta. Cavtat je avionska destinacija, aranžmani se prodaju na 7 dana, malo je individualnih gostiju. Prošle godine je prihod po prodanoj sobi bio 796 kuna na dan, a sobe su ostvarile po 18.340 EUR prihoda uz zaradu od 9.161 eur po sobi tj marža od 50%
Neka ovo eto bude tu zapisano da možemo na kraju sezone vidjeti koliko je doprinijela ova investicija odmah u prvoj godini i sa kojih osnova će se dići rezultati. Koliko će rasti popunjenost, a koliko cijena.
Ako prihod bude rastao za 6-8 mil kuna to će prihod po sobi podići na cca 20.000 eur, a zaradu na blizu 10.000 eur.
Mislim da bi svaki dugoročni investitor takav biznis vrednovao sa 110-120.000 eur po sobi što znači da samo Hoteli Cavtat vrijede 70-ak mil eur što po dionici daje današnju cijenu.
Da netko sada poželi kupiti zemljište i izgraditi takva 2 hotela mislim da bi teško to bilo ispod 150.000 eur po sobi.
Znači da LRHC ima samo ta 2 hotela u Cavtatu koja rade sa takvim rezultatima i da se te sobe vrednuju ispod cijene izgradnje takvih hotela, a ovo je uhodani posao koji odmah donosi natprosječnu zaradu, sadašnja cijena na burzi bi bila potpuno opravdana. Hoteli Cavtat zarađuju godišnje 45 mil kuna tj oko 150 kuna po dionici.
E sad onda na to treba dodati još i 450 soba u Portorožu koje tek trebaju pokazati što i koliko mogu zaraditi, no kako god već sada te sobe prihoduju više nego Cavtat ali ne zarađuju dovoljno. No prema mojim kalkulacijama u Portorožu će već nagodinu će se i zarada približiti nekih 9-10.000 eur po sobi što je u postotku marže možda dosta manje nego u Cavtatu ali Portorož može u konačnici imati dosta veći prihod po sobi.
I ovo je sve na temelju ovog što ove tvrtke imaju sada. Znači kupujete samo hotele u Cavtatu, a hoteli u Portorožu su gratis 🙂
LRHC na godišnjoj razini ima popunjene sobe oko 47%, ali budući da ni ne rade cijele godine oni pune negdje između 83-85% slobodnih kapaciteta. Cavtat je avionska destinacija, aranžmani se prodaju na 7 dana, malo je individualnih gostiju. Prošle godine je prihod po prodanoj sobi bio 796 kuna na dan, a sobe su ostvarile po 18.340 EUR prihoda uz zaradu od 9.161 eur po sobi tj marža od 50%
dalibor, možete li pojasniti malo te pokazatelje i što oni govore o boznisu za nas slabije upućene. ovih 83-85 posto – znači lito dok je hotel otvoren u prosjeku ima popunjenost 83 do 8 posto, dakle jedan dan 80 posto, pa drugi dan 85 posto, pa treći dan opet 80 posto, pao onda koliko dana otvoren toliko postotaka i prosjek tih postotaka
prihod po sobi – je li to ukupan prihod podijeljen na UKUPNE sobe, ili samo na izdane sobe. ako je prosjek 83-85, dakle u svakom trenutku manji dio soba ostane neiznajmljen.
arena ima to u svom izvješću, ali toliko gusto i razbacano da je neupućeom čitatelju tesko se snaći
Popunjenost sam računao na temelju njihovog podatka o broju zauzetih smještajnih jedinica / broj dana koliko su radili. Oni otvaraju za uskrsni vikend i prestaju u listopadu. Svake godine je to malo drugačije tj rade cca 200-210 dana godišnje (ove godine će raditi nekih 207 dana)
Top sezona popunjenost je blizu 100%, a onda se predsezona i posezona spušta.
Prihod po sobi ja iskazujem ukupni prihod / broj soba. Za nas investitore to je bitan podatak jer iz njega onda možemo računati koliki je povrat na investiciju i sl. Taj podatak objedinjuje podatak o popunjenosti i postignutoj cijeni sobe.
To ide otprilike ovako na podacima za Cavtat.
Prihod 83,9 mil
618 soba
Zauzeće SJ 105.444
RevPAR = 83,9 mil / 618 / 7,4 = 18.340 EUR / 365 = 50,24 EUR
ARR = 83.9 mil / 105.444 / 7,4 = 107,5 EUR
Znači ovdje je vidljivo da se u prosjeku postiže cijena u prodaji od 107,5 EUR, ali je prihod po sobi/danu na godinu dana 50,24 EUR.
Vidjet ćemo što će biti u ovoj godini. Dali će se dizati zauzeće ili cijena. Tj vjerovatno će rasti i jedno i drugo, ali je pitanje po kojim stopama. Na prvu bi rekli da je bolje da raste cijena, no cijena može rasti do jednog nivoa na osnovu pojačane potražnje, ali nakon toga tu cijenu treba opravdati boljom uslugom koja onda i više košta. Pokazalo se da su kod nas hoteli 4* isplativiji od hotela 5*, no vjerujem da će se i to promijeniti.
Hvala, vrlo razumljivo
Park Plaza Histria , perjanica arene, tako bloger, radi adr od oko 800 čuna, a revpar oko 440 čuna, dakle nešto više od hotela cavtat, ali isti hotel ima ebitda maržu od 30 posto – dakle nešto više naplate, ali bome znatno više i potroše naplaćujući
pitanje je i kako povlace ove godine hoteli u Sloveniji u odnosu na proslu sezonu
Ja bi rekao da će ovo izvješće za 1H biti jasan signal jesu li uspjeli sve posložiti za ovu sezonu i vjerovatno zadnji trenutak da se nešto skupi do tada na ovim razinama. Ako se pokaže da su predsezonu odradili kako se nadam, lako je zbrojiti 2 i 2 i shvatiti da je ovo jeftino.
Jer po objavi 3Q, pokazatelji će eksplodirati. Investicije još neće opteretiti bilancu, dug će biti nešto niži, a novaca na računu vjerovatno negdje između 80 i 100 mil.
Kad se to stavi u formule na 10 EV/EBITDA to će tražiti cijenu blizu 2.200 kn po dionici, a na 9 EV/EBITDA negdje oko 1.950. A u tom rasponu bi se cijena mogla onda i kretati.
Puno prometa danas i nov ATH ali niko nije komentirao objavu:
“Zbog nemogućnosti postizanja sporazuma sa zakupcem dijela hotelskog prostora u Hotelu Metropol (noćni bar) u kojem će biti smješten dio novih fitness i wellness kapaciteta, investicija predviđena za 2017./2018. odgađa se za jednu godinu”.
Ali svejedno super je vidjeti cifru na kraju 2020, gdje je ebidta marža 47%. Samo da podsjetim – hoteli na zapadu su sretni ako je ta marža iznad 20-25%. I tamo svi real estate fondovi tražu hotele i 1 ili 2% prinosa na kapital. Jer alternativa u bankama jim je -1%.
Pa rezultat je za 2020 čak i malo bolji ali dinamika je različita.
Očito je da će se ove tablice stalno mijenjati, i ovo je već treća verzija.
No sa druge strane ako gledamo onda ovu godinu tj rezultat koji očekujemo ove godine to će izgledati i bolje jer imamo uvijek taj ciklus da preko zime investiramo pa nam je po rezultatu na 31.12. dijelom umanjeno stanje novca na računu za investicije koje će dati rezultat tek u narednoj godini.
Pa evo onda kako će na 31.12. izgledati računica na tih famoznih 10,5 Ev/EBITDA
Prihod u 2017: 157 mil
EBITDA: 67,9
Investicije: 39,7
Dug (iako ne vjerujem da će sada dizati kredit): 146 mil
Novac: 81 mil
Cijena na 10,5 Ev/EBITDA = 10,5 x 67,9 – 146 + 81 =648,2 / 302641 = 2.142 kn po dionici
Po starom planu bilo je:
Cijena na 10,5 Ev/EBITDA = 10,5 x 67,9 – 146 + 35 =603/ 302641 = 1.992 kn po dionici