Heimo Waldemar Hirn novi šef uprave LRH-a

Kažu da lokalna uprava navodno ne želi prodati svoj paket?
Ok, bolje za nas. Ostaje opcija ostanka u partnerstvu sa novim vlasnikom.
Pod 2 kupac može za manje novaca ovladati već sada sa LRH. Recimo da je Ostoja dobio za svoj dio 162 mil eur, država će prodati samo 2789 dionica, a zadržati 5627. Ako ne proda Opatija, i uvijek nešto malih ne prihvati kupci će doći do 70% za cca 210 mil eur. Umjesto dokapa firmu će onda zadužiti. Može im i matični fond posuditi lovu. Tako će si zapravo uzimati 100% dividende kroz kamatu, a Opatiji šipak.
A jednog dana će onda mudraci doći tražiti da im otkupe dionice. Znamo po koliko su prodali LRHC, a vidimo i da CERP nije ništa mudriji.
Zapravo užas. Zamisli ti da tamo nitko nije napravio nikakvu analizu vrijednosti tog što prodaju nego se ravnaju po cijeni koja je na burzi.

I nemojte se sad uhvatiti za to što sam u računicu stavio 1000 eur po dionici.
To nije moja brojka, tu je samo da ilustrira situaciju kako sa 210 mil eur, kontroliraš društvo od 300 mil eur, a pozajmicom od 150 mil eur izvlačiš godišnje recimo 4-5 mil eur kamate umjesto da dividendu dijeliš sa Opatijom.
Sjetim se odmah onog modela kako je GS lihvario Arenu. Mislm da je kamata bila preko 8%, i to su pravdali posebnim modelom pozajmice gdje se plaća kamata na kraju. I onda prelome kredit na pola, a uzmu svu kamatu :)))) Super fora. Ili ono kad izglasaju smanjenje kapitala sa 300 na 20 kuna po dionici uz isplatu dioničarima, a onda za godinu dana to ne isplate i ponište odluku. A tko je prodao po 20 kuna magarac.

Draži mi je Ostoja 100x. Sve si mislim da nas taj tako proba preveslati, našao bi ga Sinkopa i 101 i pitali bi ga za zdravlje. A tko zna gdje živi taj Goldman Sax, tko bi njega našao

Uf, ti si među onim prvim tužbama koje su prihvaćene i poslije preinačene. Očito da na Ustavnom ne znaju što će sa tobom jer kod tebe se ne radi o klasičnoj tužbi malih dioničara. Tebi je Tužba preinačena.
Meni su i relativno brzo odgovorili, nakon godine i pol.

U članku u NL nalazi se “lokalna samouprava koja putem Nove Liburnije drži paket od 25 posto plus jedna dionica, prema dosadašnjim stavovima, nije bila spremna prodati kontrolni paket dionica”. Koji je dosadašnji stav? Brkonja kazao odmah nakon objave o kupnji – ne damo po 4000, a onda jedna velika šutnja. Još uvijek sam uvjeren, da će političkim spinom Opatija i dr. prihvatiti ponudu i sve interpretirati kao pobjedu – kako je Brkonja (poput Supermena / Betmena / Čak Norisa) stisnuo Švabe, (spasio radnike, Opatiju, Kvarner, Hrvatsku i slično). Članak (ok, može biti i čisti naručen PR) u NL ispred nekoliko dana govori o tome (u isto doba netko je teško i prijatelj i neprijatelj)…

Gle nijemci tj austrijanci ni ne moraju kod gradonačelnika. Jer znaju što im je rekao prvi puta. On ne može reći cijena je ovaka ili cijena je onaka (a realno to ga i nije previše briga, vidjeli smo pošto su prodali LRHC) Oni svoj stav grade na onom što austrijanci planiraju sa LRH. Zadnji puta je pisalo nešto tipa da mu osmijeh nije silazio sa lica dok su ovi predstavljali planove, ali na kraju je ipak rekao da neće dati dionice. Austrijanci znaju što trebaju reći da im Dujmić ne proda.
No ne moramo se mi zamarati sa tim. Ponuda je već sigurno predana i u njoj piše i koliko će platiti, a i koji su im planovi. Kad se objavi sve ćemo saznati. Opatija se za 5 godina neće moći prepoznati. Ako potroše 100-200 mil eur u obnovu to će se itekako vidjeti.

Matejov post baca jednu drugu sliku na izračune. Tako razmišljaju ljudi iz svijeta financija. A kupci su iz tog svijeta. Oni nisu hotelijeri, nisu developeri. Ja bi rekao prema ovome što znamo do sada da igru vode ovi iz OHM grupe, u ime Lurssena, tj sa njihovim novcem.

I ja se pitam gdje je računica platiti sobu 130.000-150.000 eur pa onda još uložiti 100.000 ?
I zarade koliko? Oni ne mogu raditi sa maržama kave su do sada bile. To će pasti na 30%. Da udvostruče prihod zaradu će dići tek za 50% I zato sam bio skeptičan prema cijenama koje se plaćaju vani. Kad sam istraživao poslovanja tih hotela vidio sam da isti ne zarađuju uopće više nego dobro posloženi hoteli kod nas, a valuacije su 2-3 puta više. Kako? Gdje je matematika?

No oni to rade po drugim modelima.
Plate sobu 150.000, ulože još 100.000 i soba vrijedi 250.000, a zarađuje 20.000. To financiraju dijelom posuđenim jeftinim novcem.
Onda za 5 godina prodaju sobu za 250.000, a nastave voditi posao. Plaćaju najam pa zarađuju manje. Ajde recimo 10.000. I nakon 5 godina prodaju i posao za 12-15 godišnjih zarada.
Znači uložili su svojih 125.000, a u 10 godina zaradili 550.000. Uz kredit i kamate imaju povrat od 17% godišnje na uloženo. Više nego dobro zar ne. Ima tu i za Lurssene i za njih dovoljno.

Zato mi hotel kao Abasador koji zarađuje nekih 18.000 po sobi vrednujemo evo 97.000 eur, a njima ni 250.000 nije previše. Oni plate ruševinu 96.000 po sobi i imaju neku računicu.

Naravno uvijek se želi zaraditi više. Sve što im je Ostoja dao ispod 150.000 eur po sobi im je onda ekstra zarada. A jeli je ili nije vidjet ćemo uskoro.

Evo za ove koji traže brojke.
OVO NIJE MOJA PROCJENA KOLIKO ĆE BITI CIJENA U PREUZIMANJU!

Hoteli i vile
20 objekata, 1982 smještajne jedinice, 141910 m2
Investicije u obnovu, izgradnju i renoviranje: 600 eur m2 – 43.400 po smještajnoj jedinici
Po prihodovnom – najniža valuacija 9.99 EBITDA (Ambasador), najviša 22 EBITDA (vila Belv.) – srednja 13
Po m2 – najniža 700 eur m2 (Excelsior) – najviša 3888 m2 (vila Ambasador 11,7 EBITDA) – srednja 1770
GOP 44,6%, EBITDA 40,6% – Prema procjeni prihoda za 2020

Ukupno procjena vrijednosti 251 mil eur

Autokamp
104 smještajne jedinice (sobe, apartmani, mob.home)
248 parcela
30.000 m2 zemljišta x 70 eur
Čvrsti objekt 1000 eur m2, mh po trošku investicije
Ispod 5 EBITDA

Procjena 4,87 mil eur

Vile izvan funkcije
7 vila – 4370 m2 – 120 smještajnih jedinica
Vrednovano po m2 (neke su oglašavane na prodaju, cijene umanjene u odnosu na uporedne za 20-30%)
Najskuplja 2500 eur m2, nejjeftinija 1000 eur m2 – prosjek – 1865 eur m2

Procjena 8,15 mil eur

Objekti u najmu
1300 m2 – prihodovni i po m2

Procjena 2,8 mil eur

Ostale nekretnine
Upravna zgrada vila Ermitraž i Praonica-smještaj (uloženo 1 ml eur) 2500 m2

procjena 3,9 mil eur

Zemljišta (3) – projektno i po m2

Procjena 4,6 mil eur

Marina Admiral – koncesija – prihodovno

Procjena 0,5 mil eur

UKUPNO 276 mil eur

U obzir su uzimana ulaganja po svakoj nekretnini, kada su rađena i amortizirana. Cijene zemljišta na svakoj lokaciji. Naravno da nije isto vrednovana Opatija i Medveja. Po modelu izgradnje zamjenske nekretnine, tržišnih cjena, i prihodovno. U svemu sam pokušao biti objektivan i vrlo konzervativan. Kontaktirao i struku (procjenitelja, agente za nekretnine iz tog područja)
Procjenitelji bi nekretnine cijenili barem 20-30% više po svojim metodama. Na nekima čak i +50% (uostalom vidjeli ste to na primjeru hotela belvedere) Ja nemam problem da cijenim jedan hotel 22 EBITDA ako je evidentno da zamjenska, građevinska i tržišna cijena to opravdavaju. Isto tako može m2 biti i 10.000 eur ako je to 5 izvjesnih EBITDA. U tablici imam raspone od 4 do 22 EBITDA. Cijene po m2 od 700 do 3900 eur m2.
Mogu ja sada to razložiti do u detalje, ali nema smisla. Stavovi su ionako već zauzeti. Oni koji misle da vrijedi više od sadašnje cijene imaju dionice i čekaju ponudu. Oni koji misle da vrijedi manje nemaju i grintaju. To što ja pišem je nevažno.

Nisam ovo sad smislio. Tablicu imam godinama i stalno editiram i uređujem. Dok prodaja nije bila aktualna bavio sam se samo poslovanjem, tablicu sam vodio ali nisam zbrajao i gledao rezultat jer je bila nevažna. Sada mislim da je vrijeme da i ove brojke ugledaju svijetlo dana.

Po meni nekretninski LRH vrijedi minimalno ovoliko.
Do sada smo svi samo gledali posao, a nekretnine zanemariavali. LRH su i posao i nekretnine. Ja mislim da je vrijednost LRH u nekretninama i da im dobar posao dodaje vrijednost, a ne oduzima.
Kod nekretnina se zna da su najvažnije 3 stvari: lokacija, lokacija i lokacija.
Nekretnine LRH imaju sve 3 🙂
Posao koji rade u tim nekretninama je prilično dobar. Donosi 20 mil eur godišnje i to nešto vrijedi i to podiže vrijednost, a ne spušta.

Zadnju procjenu u LRH 2009. su platili poprilčno novca. Mislim da sam čuo da je to bilo 100.000 eur. A ja svoju dajem za slavu 🙂 Tada je LRH procjenjena na nešto manje od 200 mil eur. Od tada je uloženo preko 100 mil eur, nešto je sitno nekretnina prodano, ali nešto i sagrađeno. Cijene su od 2009 u Opatiji narasle. Tako da i po tom kriteriju ovo ispada konzervativno.

Eto toliko.

Kupci pamet u glavu, dobro pročitajte moj potpis

Propustio sam napisati da sam smještajne jedinice hotela i vila procijenio na od 70.000 eur do 180.000 eur. Prosjek 126.000 eur po smještajnoj jedinici. Za svaki hotel posebno računao sam popunjenost, ADR, RevPAR, GOP. Sve sam pokušao uzeti u obzir.

Znaci ti si procijenio da smještajna jedinica vrijedi 126 tisuća eura u prosjeku. Drugim riječima, da LRH vrijedi po dionici oko 875 EUR (ako računamo da ima cca 2100 smještajnih jedinica i 302.641 izdanu dionicu). Prema tečaju 7,4 za EUR ispada oko 6.475 kuna.

Mogao si to i izravno napisati.

Mislim da tvoja procjena značajno precjenjuje vrijednost i da nije bilo moguće postići tu ili sličnu cijenu u prodaji većinskog paketa dionica.

Kad vijest bude obznanjena onda ćemo vidjeti koliko su i cije procjene bile korektne.

dalibore, jako poučno štivo. Kao i matejt.

@one
Ništa ne poklanjamo, ali nećemo sad varati kupca.
Ne možemo baš mobile homes računati po 126.000 eur. Pa zna se koliko to vrijedi
Ja sam napisao da hotele LRH tj tih 1982 smještajne jedinice ja cijenim toliko.

Ostalo baš ne bi poklonio.
Kad se to sve zbroji to je 276 mil eur tj 6750 kuna po dionici.

I ne mislim da je Ostoja prodao po toliko. Koliko je on tražiio i dobio neka je duga priča.
Ovo je moja procjena vrijednosti LRH. Konzervativna.
Ja je osobno ne bi prodao za toliko.

@sokolić
Pa skinuo mi je procjenu za 300 kuna po dionici u treptaju oka. Pa to je pola kile škampa. Mogao sam od razlike na ovo malo moje sirotinje otići bar 3 puta na večeru na godišnjem. A ništa, opet ženu vodim na pizzu i pivo. Hoće li biti kod vas za škampe Sokoliću?

Tko ima para, investira u dionice. Tko nema para, investira u nick.