Prema njegovim riječima, on se krije u neusklađenoj tržišnoj i knjigovodstvenoj vrijednosti nekretnina.
veli Roha
jedan moj primjer:
recimo,nasljedite stan i platite 4% poreza na promet nekretninama onda taj stan prodate i morate platiti
24% poreza na otuđenu nekretninu i 18% prireza na ostvarenu zaradu na nekretninu
a kaj ak je stvar obrnuta odnosno ako izgubite na prodaji nekretnine
naprimjer: kupili ste nekretninu u opatiji na vrhuncu njezine cijene a sad prodajete po cijeni nižoj od
kupljene, blabla
što je s kupljenim nekretninama/hotelima za vrijeme privatizacije
dali je Roha sve rekao?
Kod turističkih tvrtki uglavnom nemamo takvu situaciju. Imovina je u knjiga uglavnom pdocijenjena u odnosu na stvarnu tj tržišnu vrijednost. To smo imali prilike vidjeti i kod prodaje nefunkcionalne imovine LRH koja je bilo da se radilo o zemljištu koje se ne amortizira ili o objektima koji su izvan funkcije i u stvarno su derutnom stanju u pravilu su se te nekretnine prodale za višestruko više nego se vode u knjigama.
U ovom trenutku LRH se svo zemljište u posjedu vodi po cca 105 mil kuna, a radi se oko 200.000 m2.
Sve zgrade ukupno u knjigama se vode po cca 610 mil kuna, a znamo o koliko se hotela i soba radi.
Uz to LRH ima neto zaduženje manje od jedne godišnje zarade. Znači ovo što Rohatinski priča nema stvarno nikakve veze sa LRH.
Meni se osobno čini da bi likvidacijska vrijednost LRH bila veća i nego vrijednost tvrtke u eventualnoj prodaji tvrtke.
Roha je sigurno u pravu, ali to je u kontekstu kraha Agrokora. THNK je riknula, ista sudbina čeka FRNK, ZVCV…Zato Roha zaziva intervenciju države.
Prema njegovim riječima, on se krije u neusklađenoj tržišnoj i knjigovodstvenoj vrijednosti nekretnina.
veli Roha
jedan moj primjer:
recimo,nasljedite stan i platite 4% poreza na promet nekretninama onda taj stan prodate i morate platiti
24% poreza na otuđenu nekretninu i 18% prireza na ostvarenu zaradu na nekretninu
a kaj ak je stvar obrnuta odnosno ako izgubite na prodaji nekretnine
naprimjer: kupili ste nekretninu u opatiji na vrhuncu njezine cijene a sad prodajete po cijeni nižoj od
kupljene, blabla
što je s kupljenim nekretninama/hotelima za vrijeme privatizacije
dali je Roha sve rekao?
Koliko ja pratim jedinu revalorizaciju nekretnina su radili SLRS i HMST i to na više.
Istina je da rizici postoje ali tu ja više vidim rizike kod nedostatka kapitala i zaduženja.
Kod nas se smatra da je zaduženje do 4 EBITDA prihvatljivo i da ne ugrožava tvrtku, ali nije to tako bezazleno kako sada to mnogima izgleda. Kada prihodi i zarade rastu lako je to servisirati ali kada se stvari okrenu onda to može biti “opasno”. Sve prednosti turizma u krizama postaju mane.
Evo vam primjer:
Tvrtka ima dug 4 EBITDA, maržu 40%, cijenu na burzi je na razini 11 EV/EBITDA
Dolazi kriza i prihodi padnu 20%, marža sa 40% na 32% (20%), burza više ne vrednuje tvrtku 11 nego 8 EV/EBITDA što je razumljivo.
Znate li koliko pada onda tržišna kapitalizacija tj vrijednost dionice?
Za 84% !!!!
To izgleda nezamislivo ali to uopće nije nezamislivo. U slučaju jače svjetske krize novac za odmor i putovanje je prvo što ljudi reži i na čemu štede. Ako su prihodi rasli i turisti dolazili sve više i više, zašto je nezamislivo da jedne godine turisti ipak odluče ne doći? Uslijed pada potražnje sigurno bi došlo i do pada cijena, pa time i marži. Manji fizički obujam uz manje cijene znatno bi umanjile zaradu, a onda je to sve samo slijed koji se nebi mogao zaustaviti i matematika.
Po istim parametrima tvrtka koja bi nema dugova izgubila bi na vrijednosti oko 26%
Sa ovako velikim maržama i valuacijama uz veliku polugu (dug) postoje veliki rizici ako stvari krenu nizbrdo. Kod tvrtki koje su revalorizirale imovinu baš zato da mogu dizati kredite ti rizici koje Rohatinski spominje su stvarni.
Bivši guverner Željko Rohatinski upozorava na novi krizni balon u Hrvatskoj.
Prema njegovim riječima, on se krije u neusklađenoj tržišnoj i knjigovodstvenoj vrijednosti nekretnina.
Vlastiti kapital, odnosno samofinanciranje hrvatskih poduzeća u prosjeku je oko 40 posto. Kod malih i srednjih to je još manje. Ostatak su – krediti. Koliko je to loše razotkrilo se u krizi kada se pokazalo da poduzećima kronično nedostaje kapitala.
Disproporcija između novčanih tokova i vrijednosti iskazanih u bilanci otkrila je iluziju – da su poduzeća solventna i da mogu izvršavati svoje obveze.
"Ako vi morate prodati zemljište i građevinski objekt da bi financirali kratkoročne obveze, cijena koju možete postići na tržištu je daleko manja od one koju imate u svojim knjigama", ističe Rohatinski.
Situacija u kojoj će se napuhana vrijednost nekretnina otkriti nije nimalo fiktivna.
"Dokle poduzeće ne dođe u situaciju, bilo u okviru redovnog poslovanja bilo u slučaju stečaja ili nekog drugog oblika prekida poslovanja, da mora svoja dugovanja izvršavati prodajom imovine čija vrijednost je daleko veća u knjigama nego na tržištu", kaže bivši guverner.
U tom se trenutku potencijalni problem pretvara u stvarni. Balon zapravo postoji od početka krize i nije ispuhan. A nije ispuhan zato što vlast nikada nije shvatila koliko je stvar ozbiljna. Problem manjka kapitala u poduzećima nije samo problem banaka i HNB-a, neće ga riješiti samo tržište i stoga traži zajedničku akciju monetarne i fiskalne politike, prenosi Dnevnik.hr.
Ovu situaciju su jednim velikim dijelom stvorile banke,i dalje stvaraju i ( namjerno ???) povećavaju taj problem. Nisu ni ovi najboljim poduzećima ( vjerovnicima ) Agrokora htjeli dati ništa niti za likvidnost. Ako se na varam zato je Frank i u problemima. npr. da sam ja banka a da neću posudit lovu Francku? To je suludo. ili bilo kojoj od takvih perjanica?
Pošto nekretninski biznis sa tržištem uopće nije razvijen u RH, ona priča koja je trajala nekoliko godina do velike krize je posao u kojem su isključivo profitirale banke. Onih par sitnih građevinara i muljatora sa zemljištima nije vrijedno spominjat u toj priči.
Izreći javno takvu stvar može samo njihov poltron koji ovo sve što sam napisao jako dobro zna.
Pitajte bilo kojeg financijaša kako se moglo do love od 90 naovamo? Nikako ili teško? Evo opet nema love. Tko profitira iz takve situacije? pa onaj tko ju je i kreirao
daliborop je za mene doktor za ovu temu ali bilo bi dobro da ova tema dobije više prostora jer mnogi smo u turističkim dionicama, zato se i krate velike pozicije u dionicama
http://www.seebiz.eu/rohatinski-upozorava-na-potencijalni-krizni-balon/ar-171426/ [seebiz.eu]
Sve prednosti turizma u krizama postaju mane.
Evo vam primjer:
Tvrtka ima dug 4 EBITDA, maržu 40%, cijenu na burzi je na razini 11 EV/EBITDA
Dolazi kriza i prihodi padnu 20%, marža sa 40% na 32% (20%), burza više ne vrednuje tvrtku 11 nego 8 EV/EBITDA što je razumljivo.
Znate li koliko pada onda tržišna kapitalizacija tj vrijednost dionice?
Za 84% !!!!
To izgleda nezamislivo ali to uopće nije nezamislivo. U slučaju jače svjetske krize novac za odmor i putovanje je prvo što ljudi reži i na čemu štede. Ako su prihodi rasli i tur
Oprez je majka mudrosti.
Vele poznavaoci/analitičari tržišta da krize iz amerike još neće biti i da će kriza ovaj put doći iz EU.U HR
još 2018/19 bi tržište moglo rasti a onda neizvjesnost
Pošto nekretninski biznis sa tržištem uopće nije razvijen u RH, ona priča koja je trajala nekoliko godina do velike krize je posao u kojem su isključivo profitirale banke. Onih par sitnih građevinara i muljatora sa zemljištima nije vrijedno spominjat u toj priči.
Izreći javno takvu stvar može samo njihov poltron koji ovo sve što sam napisao jako dobro zna.
Pitajte bilo kojeg financijaša kako se moglo do love od 90 naovamo? Nikako ili teško? Evo opet nema love. Tko profitira iz takve situacije? pa onaj tko ju je i kreirao
Ima nešto i u tome što Rohatnski priča, a nije samo do banaka. Naime puno tvrtki je podkapitalizirano. Zašto je to tako? Jednostavno jer vlasnici nemaju novac i nisu ga nikada ni imali da bi uopće te tvrtke kupili.
Do vlasništva su došli na neke čudne načine i onda su morali tunelariti vlastite tvrtke da bi svoj udio okrupnili ili vratili osobne dugove kojima su tvrtke kupili. Ovdje zato nikada nije ni “proradilo” tržište kapitala jer “vlasnici” su išli u suprotnom smjeru. Nešto su malo koristili izdavanje obveznica za prikupljanje kapitala, ali puštanje investitora u svoje tvrtke, to ne. Valjda jedini primjer je Ledo gdje je to odigrano naoko kako treba, ali je opet u konačnici lova otišla gazdi u džep tj nije novac korišten na stvarno širenje te tvrtke. Ostalo su bile prisilne dokapitalizacije spašavanja plasmana banaka gdje su mirovinci “našim” novcem ulazili u dubioze tipa PTKM, DKV itd.. Pa naš najveći “poduzetnik” je odličan primjer. Pogledajte što je radio na Belju npr. Napumpao vrijednost revalorizacijom (tko zna uopće koliko to stvarno vrijedi) i onda tvrtku zadužio toliko da nije zarađivala ni za kamate. Koji je uopće bio poslovni plan? Dug od 3 milijarde, prihod od 1,5, a EBITDA 150 mil ?? Koliko su oni prihod morali podići i sa kojom maržom da vrate tih 3 milijarde ?
No Gazda je to dobio za 1 kunu i onda su to druge računice.
No pustime se sad ostali, ovo je tema LRH.
Ovdje sigurno imovina nije napuhana i daleko smo od balona te vrste. Dugovi su simbolični. Ulaže se zarađeno, brzo se raste čak i bez financijske poluge. Tako je rizik puno puno manji.
Ovu situaciju su jednim velikim dijelom stvorile banke,i dalje stvaraju i ( namjerno ???) povećavaju taj problem. Nisu ni ovi najboljim poduzećima ( vjerovnicima ) Agrokora htjeli dati ništa niti za likvidnost. Ako se na varam zato je Frank i u problemima. npr. da sam ja banka a da neću posudit lovu Francku? To je suludo. ili bilo kojoj od takvih perjanica?
Pošto nekretninski biznis sa tržištem uopće nije razvijen u RH, ona priča koja je trajala nekoliko godina do velike krize je posao u kojem su isključivo profitirale banke. Onih par sitnih građevinara i muljatora sa zemljištima nije vrijedno spominjat u toj priči.
Izreći javno takvu stvar može samo njihov poltron koji ovo sve što sam napisao jako dobro zna.
Pitajte bilo kojeg financijaša kako se moglo do love od 90 naovamo? Nikako ili teško? Evo opet nema love. Tko profitira iz takve situacije? pa onaj tko ju je i kreirao
Ima nešto i u tome što Rohatnski priča, a nije samo do banaka. Naime puno tvrtki je podkapitalizirano. Zašto je to tako? Jednostavno jer vlasnici nemaju novac i nisu ga nikada ni imali da bi uopće te tvrtke kupili.
Do vlasništva su došli na neke čudne načine i onda su morali tunelariti vlastite tvrtke da bi svoj udio okrupnili ili vratili osobne dugove kojima su tvrtke kupili. Ovdje zato nikada nije ni "proradilo" tržište kapitala jer "vlasnici" su išli u suprotnom smjeru. Nešto su malo koristili izdavanje obveznica za prikupljanje kapitala, ali puštanje investitora u svoje tvrtke, to ne. Valjda jedini primjer je Ledo gdje je to odigrano naoko kako treba, ali je opet u konačnici lova otišla gazdi u džep tj nije novac korišten na stvarno širenje te tvrtke. Ostalo su bile prisilne dokapitalizacije spašavanja plasmana banaka gdje su mirovinci "našim" novcem ulazili u dubioze tipa PTKM, DKV itd.. Pa naš najveći "poduzetnik" je odličan primjer. Pogledajte što je radio na Belju npr. Napumpao vrijednost revalorizacijom (tko zna uopće koliko to stvarno vrijedi) i onda tvrtku zadužio toliko da nije zarađivala ni za kamate. Koji je uopće bio poslovni plan? Dug od 3 milijarde, prihod od 1,5, a EBITDA 150 mil ?? Koliko su oni prihod morali podići i sa kojom maržom da vrate tih 3 milijarde ?
No Gazda je to dobio za 1 kunu i onda su to druge računice.
No pustime se sad ostali, ovo je tema LRH.
Ovdje sigurno imovina nije napuhana i daleko smo od balona te vrste. Dugovi su simbolični. Ulaže se zarađeno, brzo se raste čak i bez financijske poluge. Tako je rizik puno puno manji.
[/quote]
Ono s čime bi se složio sa Vama je da jednostavno fali kapitala ali nebi se baš složio o uzroku toga manjka. Iza poteza uprava velikih poduzeća vrlo često je stajala politika makar poduzeća bila i u pretežnom privatnom vlasništvu. Nemogu se otet dojmu da se sustavno radi na otimanju kapitala privatnih i pravnih osoba na razno razne načine. Mislim da je i ovo jedan od tih načina.Pitanje revalorizacije nekretnina u RH je toliko kompleksno da se zapravo ništa čvrsto tu nemože zaključit a što bi bilo vjerodostojno kao podloga za knjiženje revalorizacije. Možda dvije-tri adrese odudaraju od toga Lungo mare sa najbližom okolicom, Dubrovnik stari grad i Rovinj. I to samo top lokacije od nabrojanog. Druga stvar,jedan dio tih “skupih nekretnina” je več amortiziran u knjigama,a ako je autor članka ciljao na revalorizaciju od 20-tak posto to samo potvrđuje da je članak podvala.
Banke bi trebale biti više zainteresirane za razvoj trž.nekretnina jer su same veliki posjednici istih.
A ne da mogu radit procjenu kako hoće kad ih npr.tražiš hipoketarni kredit pa te mogu tražit pologa koliko hoće,naravno po procjeni.
Što se tiče LRH zapravo se nemogu načudit zašto niti jedan mirovinac nije dao ponudu odnosno kupio jednostavno ovu firmu.
Hrvatska je mala zemlja i ovakvih top lokacija sa ovako kvalitetnim projektima jednostavno nema.
Ako nema ponuda domaćeg kapitala nadam se da neće biti prodano.
Ma sve je to naopačke. Naravno da bi mirovinci trebali biti prvi koji ulažu u ovako vrijedne nekretnine, ali kad se vratimo samo malo unazad oni su u startu nakon pretvorbe i bili vlasnici svega toga 🙂
Roha je sigurno u pravu, ali to je u kontekstu kraha Agrokora. THNK je riknula, ista sudbina čeka FRNK, ZVCV…Zato Roha zaziva intervenciju države.
Zašto ZVCV?
Još jedan dan i počinje treći mjesac, koji će biti baš interesantan:
=> revizija
=> uskrs (impakt na 1q)
=> najava skupštine
=> i možda najava promjene vlastništva?