Jako je teško raditi usporedbe s kompanijama vani, pogotovo kada se to radi prema jednom ili dva parametra i to još bez da se pokuša shvatiti što oni točno znače. I zato je lijepo za promjenu vidjeti da netko kao Fahrudin (za kojeg mi je drago da se i ovdje uključio) promatra blog kritički, a ne da uzima sve tamo napisano kao konačnu istinu. A često je riječ o pažljivo odabranom pokazatelju i intervalu, kako mu u kojoj prigodi paše.

Prva glavna razlika kod usporedbe naših i ino kompanija (ne samo u turizmu) je trošak kapitala koji je kod nas značajno viši, koliko god je aktualnih HBOR-ovih 2-3% za naše prilike nisko i dalje je to skupo za ovu vrstu biznisa. Ne treba zanemariti ni porezni aspekt, posebno u turizmu PDV.

Dalje, odvojenost nekretninskog biznisa i upravljanja čega kod nas nema i stoga vani investitore zanimaju puno manji prinosi pri čemu se spremni plaćati kopmanije po većim EBITDA valuacijama.

A možda najveća razlika je, kada promatramo turizam, u maržama koje su kod nas s obzirom da je riječ o turizmu jako jako visoke. Povrati su viši, a tu glavnu ulogu igra imovina koju su naše najveće kompanije dobile davnih dana po presmiješnim cijenama kroz PIF-ove, pretvorbu i sl., to je asset play o kojem možemo čitati na blogu i s čime se slažem. Toga vani nema a nije neka matematika da je puno skuplje (i uz manje povrate) ulagati od nule nego uređivati postojeće. To je uostalom jasno potvrđeno i na nedavnom kongresu u Zagrebu od strane naših najvećih kopmanija.

@Investimir: kada se promatraju mirovinci treba gledati limite na razini Društva kumulativno i na razini pojedinačnog fonda unutar Društva. Dalje, postoji i dio koji ne znamo jer se ne objavljuje (iako je većina u statutu fonda), a to je da svaki fond unutar zakonskih ograničenja ima još i postavljene interne limite. To su po zakonu dužni imati, a i držati se toga. Tu su strogi (kao i kod su u pitanju portfelji banaka i otvorenih fondova) i HNB i HANFA, a nitko ne želi negativno izvješće nakon revizije.

Zato je napadanje fondova u tom kontekstu čisto nepoznavanje zakona, a s obzirom da ih bloger jako dobro zna, nije mi jasno zašto to uporno radi.

Pa opet je to jako teško uspoređivati. Npr Malaga koju sam spomenuo. U okolici se nalaze hektari i hektari apartmanskih naselja, kuća za odmor u nizu i slično. Dodatno tu su na desetke golf terena, ta mini naselja imaju svoje bazene, trgovačke centre, zabavne parkove i sl. Naselja ulaze po par kilometara u unutrašnjost, a na cca 2 km u unutrašnjosti je autocesta. Dobrim dijelom uz samo more ide brza cesta sa 4 trake pa prilazak moru i nije baš tako jednostavan. Evo 2 linka kao ilustracija.
Malaga
Malaga
Naravno prije par godina španjolsko tržište nekretnina je doživilo krah pa je veliki dio takvih naselja nezavršen i sada propada. Zapravo sve skupa ne izgleda previše primamljivo iako je ako to usporedimo sa jednim Virom, Vodicama i sl.puno bolje infrastrukturno napravljeno. No meni je nekako umjetno i stvarno nebi poželio tamo imati apartman ili kuću za odmor. Istina nebi to poželio ni na Viru ali čak mi i taj cirkus kod nas izgleda nekako bolje nego ovo. No to i nije toliko bitno.

No evo i nekih cijena za usporedbu. Apartmani oko Malage koštaju od nekih 1400 do 1800 eur m2. Ne izgledaju mi na kraju ništa bolje, a ni lošije nego ovi što se nude u okolici Zadra ili Šibenika. A i kod nas su cijene tu negdje kako ja pratim.

No na temi smo LRH.
Ako upišete na gohome apartman vodice, zaton, vir dobit ćete cijene od 1300-1750 eur/m2 prosjek
Ali ako upišete apartman opatija ili ičići cijene su od 2800 do 3270 eur/m2 prosjek

Znači ipak bi Opatiju stavio po cijenama ispred neke Malage,ili nekih sličnih destinacija u Portugalu i Grčkoj, iako ima nešto i u onome što ste rekli da se mora promijeniti i Opatija. No nisam siguran da je baš gradska uprava jedini problem, jer da je stvar samo u njima već bi ih sami građani promijenili.Bit će da ima malo krivnje i u samim opatijcima?

Vidim da je na temi Opatije zavladala apatija. Nema razloga za to. Firma je dobra, a to sto nije prodana manje je vazno. Ocito je vecinskima bilo bitno da se provede prodajni proces iako se vjerojatno firmu i nije namjeravalo prodati. Al to sad nije ni toliko bitno.

Problem je sto su vlasnici posvadjani, al svi vole novac, pa ni to nije toliko bitno. Dogovorit ce se.

Ne bih firmu gledao kroz prizmu polozajne rente. Naprosto jer je ona commercial real estate, a ne residential. Dakle, nekretnine vrijede koliki i kakav su povrat u stanju ostvariti. LRH ima mnogo vrijedne imovine, al trenutni povrat jos ne osigurava natprosjecno vrednovanje te imovine… ne toliko zbog propusta na strani menadzmenta i firme, nego zbog toga sto destinacija gubi na znacaju. Tamo bi zaista trebalo popraviti mnogo stvari, postaviti jasne i realne ciljeve, osigurati sredstva i zajedno sa vlascu pozicionirati odnosno repozicionirati cijelu destinaciju. Opredjelit se jasno za odredjeni tip turizma i taj tip dalje razvijati. Opatija ne bi smjela biti gerijatrisko vikend sastajaliste i gradic na cesti od “Y-psilona” prema Rijeci. Ili ako bi, onda nek se takva strategija pokaze i dokaze najdohodovnijom odnosno najoptimalnijom. Sve se to da procijeniti i staviti na papir.

baš mi fahrudin uze iz usta ono što sam htio odgovoriti daliboru. mislim da je potpuno pogrešno uspoređivati cijenu kvadrata stana u malagi tj. okolici i u opatiji jer opacija drži cijenu u visinama isključivo radi blizine zagreba, ljubljane i italije, iz kojih su sredina kupci stanova, dok kuće kupuju pretežno riječani i opatijci sami. dakle, bitan je povrat i to je gora situacija po opatiju ako je malaga na 1800 po m2, a opatija skoro 3000 eura po m2 jer to govori da su nekretnine u opatiji debelo precijenjene. malaga je svjetska jet-set destinacija, ma što tko mislio o tom gradu i okolnoj regiji, dok opatija tendira tome, no ona to nipošto nije već 80 godina. ona je naš najelitniji gradić na jadranu, no na staroj se slavi ne može živjeti bez kompletne obnove ponude. osim toga, opatija je građena kao zimovalište jer zimi je klima ugodna pošto nema bure radi učke, a to je otegotna okolnost ljeti kad je pakleno vruće i nema daška zraka, a sunce zalazi oko 15 sati iza brda i švapske babe se ne mogu pržiti. Sve to utječe na to da LRH još nije prodana strancima, a ja nekako sumnjam da će stranci to kupiti. ruse zanima samo poreč, dubrovnik i rovinj, englezi ne vole hotelski biznis tog tipa, kinezima je to presitan zalogaj, turcima je možda zanimljivo, ali nema nikakvih glasova od njih,možda je zanimljiva i srbima, pa preostaju jedino naši investitori. zasad očito ništa od prodaje, jedino ako nema mirovinski fond nešto u planu. vrijeme će pokazati. opatija kao destinacija jako kaska i mora se hitno probuditi iz sna.

Ja nisam uspoređivo nego samo postao podatke koje ste tražili:

“dobro, a jel itko analizirao pošto se trguju turističke kuće u grčkoj, turskoj, španjolskoj, cipru?”
“samo nam još treba vrijednost nekretnine na pojedinoj od navedenih lokacija.”

Nisam iz ovoga izvlačio nikakve zaključke i radio valuacije LRH. Ja se u zadnje vrijeme držim isključivo modela EV/EBITDA i usporedbe prema tome koliko tržište trenutno po tome vrednuje ostale turističke tvrtke. Po meni to je dugoročno pogrešno jer kad tad investitori će početi računati i neke druge parametre, a to je npr bazična vrijednost nekretnina.
Jer nije baš isto ako ste uložili u neku tvrtku koja posjeduje nekretnine ili se bavi hotelskim mengamentom i upravljanjem i koja u vlasništvu možda ima 1/3 nekretnina, a ostalo je pod upravljanjem ili u najmu.
Npr španjolska Melia se trguje na 10,9 EV/EBITDA
Trenutno je u fazi razduživanja i dužni su u visini 1 EBITDA
Prihod im je za 2016 projeciran na 1,8 milijardi i raste stopom od 5-6%, a tako je i sa EBITDA
Upravljaju sa blizu 100.000 soba ali od toga je u njihovom vlasništvu samo 15 %
U najmu je 20% a ostatak je pod upravljanjem.

Naravno da se ne treba uspoređivati sa takvom tvrtkom ali nije loše pogledati neke parametre.
Npr za ukupno tvrtku koja posluje u cijelom svijetu podaci su slijedeći:
RevPAR: 61,8 EUR
ARR: 92,6 EUR
OCCUPATION: 66,7%

Za regiju Mediteran:
RevPAR: 45,3 EUR
ARR: 67,2 EUR
OCCUPATION: 67,4%

LRH čak ima i viši prihod po sobi pa mu je RevPAR negdje 48,5 EUR, ARR je i znatno bolji i ispada oko 98 EUR, no ukupna popunjenost je oko 50%. LRHC ima i dosta bolje podatke.

Znači ako gledamo prihode po jedinici to je čak i usporedivo. Sa boljom popunjenošću sigurno bi pao ARR jer u pred i posezoni su niže cijene, ali ukupno nemaju se naše turističke što sakrivati po tim pokazateljima je to na razini koju postižu i veliki na mediteranu. Tu čak ima još dosta prostora za napredak i to se vidi kod LRH koja je dizala prihod brže nego kapacitete i dizanjem kategorija diže se prihod ali i popunjenost.

E sad ovaj drugi dio koji komplicira usporedbu. Melia ima EBITDA maržu od 15% jer zarada se ipak dijeli sa onima koji su vlasnici svih tih nekretnina. U svakom slučaju marže i kad se zbroje su daleko manje nego ih postižu naši hotelijeri koji zbrajaju te 2 zarade.

Zašto ovo elaboriram?

Pa tu treba voditi brigu o par stvari. Kao prvo kod naših hotelijera puno veća je pokrivenost vrijednosti u stvarnoj imovini. Naoko to nije bitno reći će neki jer gleda se samo povrat, no to nikako nije točno.
Vani investitori ulažu i direktno u hotelske nekretnine baš zato da smanje rizike jer je to puno manje volatilno nego ulaganje u menagment kompanije.

Npr cijena dionice MELIE je sa nekih 19 EUR iz 2007 pala na 1,7 EUR u 2009 što je 91% gubitka. Istovremeno je cijena hotela po sobi za prosjek u Europi pala sa 274.000 eur na 212.000 eur što je tek 22% !!

Naravno ja s vremenom očekujem da će se slični modeli raditi i kod nas tj da će turističke tvrtke kakve su sada se transformirati u te modele koji posluju vani.

E sada pravo je pitanje koliko košta u odnosu na zaradu nekakav hotel u Italiji ili Španjolskoj. Znamo cijene koje se postižu u tim transakcijama i postao sam neke. No ne znamo što to znači u omjeru na rezultate poslovanja jer su oni svakako drugačiji nego kod nas. Postoje naravno manji hoteli koji samostalno posluju no isti ne kotiraju na burzama pa je teže doći do tih podataka.Ono što sam ja pronašao je puno skuplje nego je kod nas. Dobro uhodan hotel u Italiji ili Austriji (kao nekih zemalja koje su u okruženju i mislim da je Opatiju primjerenije uspoređivati sa njima nego sa Turskom) plaća se preko 20 EBITDA !!

Ja iskreno sumnjam da će Ostoja krenuti u takvu neku transformaciju i izdvojiti i monetizirati nekretnine. Ja očekujem značajne investicije i razvoj pa onda prodaju kad se pojavi kupac koji bude spreman platiti koliko on traži. A siguran sam da ne traži malo.

Zaista super sto se tako aktivno kominicira na forumu . A moj prispevak ovome je , da vrjednosti dionica na trgu u vecjoj meri odnosi se na institucionalno LOBIRANJE, i ne tololiko na ekonomske , racunovodske iskaze .

Najbolja skola za investicije su hedge skladi a ne fakultet , bar tako kazu u Americi .

Turisticki sektor trenutacno moze bit nekakav ” safe haven ” a baluni na trziscu su potrebni ( ako je turisricki HR sector skup ??? ) zbog akumulacije kapitala iz kojeg sistem , ekonomija podrzava ostale poslovne grane , a najbolji pokazate bar za sada je Kina sa svojim nekretninskim BIG ballonom .

Toliko na kratko .

Ako se ne može dobiti premija na cijenu onda mi prodaja nije proiritet,čekam da se objave planovi za budučnost, evo sa hotelom u Ičićima od 180 soba kapaciteti se dižu za 10%, pa recimo za 2018. god. da izgrade hotel Zagreb u Opatiji sa 100 soba i recimo obnove još 2 hotela i podignu zvijezdice, pa onda dalje novi hotel u Moščeničkoj Dragi sa 100 soba i tako dalje.

Na taj način bi mogli idučih par godina rasti u prihodima po 10% godišnje i u 2019. godini imati bar 400 mil. kuna prihoda…

Dalibore, ako je vani običaj da se razdvoje nekretnine i biznis, zašto bi netko izvana kupio i nekretnine i biznis?

Pa da zaradi. Obicno se to unaprijed dogovara. Recimo da imas poznatu globalnu fransizu tipa Mariott ili Four Seasons ili regionalno, primjerice Kempinski. Sto ce njima nekretnina? Oni prodaju ime, imidz i razinu te specificnosti usluge. Pogotovo ako to nije neka globalno poznata destinacija, tipa Opatije. Onda oni nadju partnera tipa neki REIT ili moze i fond, mirovinca i sl. koji ce nakon prodaje preuzeti upravljanje nekretninom i imati prihod s osnove dugorocnog najma, a fransiza ce se baviti prodajom, marketingom i promidzbom i za to uzimati fee. Fond zanima dugorocni fiksiran ili varijabilan prinos, a fransizu biznis. To ti radi Leko u Zagrebu. Samo sto je Leko vlasnik i nekretnina jer je takvo lokalno nasljedje i jer je tako isao privatizacijski proces.

Samo sto je problem da globalni lanci ne trebaju cijelu destinaciju nego hotel ili dva u destinaciji. S druge strane, Opatija nije destinacija bas za takve. Ona je lokalno i regionalno zanimljiva, al globalno je nepoznata i nema prometne, atrakcijske i ostale elemente potrebne za takav status odnosno biznis. Dubrovnik ili Split bi zasigurno prosli. Al to bi mogla biti zanimljiva prica za nase mirovince, a da upravljanje preuzmu lokalne menadzment kompanije tipa Valamara ili tog Remisensa. Samo je problem sto su one slabo poznate i nemaju onaj imidz koji imaju globalne fransize. Zapravo je to sjajan biznis, ali je kao i sve u nas na niskoj razini ili jos u povojima. Snaga brenda i destinacije, gradi se desetljecima i u njoj sudjeluju svi stakeholderi. Nazalost, cini se da u gradu i sire to bas i ne razumiju ili su svjesni da bi to bio prevelik zalogaj za njih.

Ne znam, to je samo jedno od misljenja, za ostalo, treba konzultirati struku i poznavatelje iste.

Za mene će snažan signal biti objava natječaja za nove projekte. Ovo što je do sada bilo i što će se raditi za slijedeću sezonu znamo i to smo već izračunali. Nije teško projecirati prihod i zaradu iduće godine. Pitanje je kakvi su planovi za 2018 i 2019. Taj dio očekujem svaki dan da se objavi jer ako misle zakopati neke lopate na jesen natječaji moraju krenuti sada. Svi znamo da LRH ima u pripremi najmanje 10ak projekata koji su prošli neke studije isplativosti i samo je sad pitanje odluke kad će to krenuti. Tko imalo poznaje Opatiju i LRH i sam zna koji su to projekti i što se pod hitno treba i može krenuti raditi. Nažalost nisam si nigdje snimio ono prvo predstavljanje investicije u Place-Bellevue.
To je najbolji primjer koliki napredak se može napravitii koliko treba uložiti da se to ostvari. Plan je bilo uložiti 86 mil kuna, što je preko 50.000 eur po sobi !! Treba to vratiti kroz 7 godina što su si postavili kao cilj.
No matematika je tu “jednostavna”: u planu je napisano da se nakon investicije popunjenost podiže na 85%, a do tada je bilo 49%. Naravno tu je i rast cijene s obzirom na podizanje kategorije i planirani welness sadržaj koji znatno diže prihode. Ako su prije prihodovali u prosjeku 40 eur po sobi, a to podignu na 70 uz povećanje popunjenosti i podizanje marže sa 30% na 40% dolazimo do rasta EBITDA po sobi od 7000 eur godišnje što pokriva planiranu investiciju.
Po tome ispada da jedna takva investicija od 50.000 eur po sobi podiže prihod sa 8-9.000 po sobi na 25.000 eur po sobi i zaradu sa 2.000 na 10.000. Investiranjem 86 mil kuna prihodi se podižu za 30 mil kuna, a EBITDA za 12 mil.
I to je smjer koji bi svi ovdje trebali priželjkivati.

pitao sam ono što je dalibor elaborirao jer se turističko poduzeće kupuje prvenstveno radi nekretnina, a tek onda radi donošenja dobiti. barem u zapadnim državama europe i SAD-u. to je općepoznato obzirom na nisku profitabilnost turističkog biznisa (na stranu sad naši iznadprosječni povrati, to je jasno da se više neće ponoviti).
dakle, moguće je da stranci smatraju LRH preskupim obzirom da nekretnine smatraju preskupima u svjetskim razmjerima. opatija je skupa radi blizine zagreba i ljubljane, rekao sam, a i zato što se nema kamo širiti. a sad je pitanje čini li ju to poželjnom turističkom destinacijom, a da bi netko odlučio kupiti turističko poduzeće u tom gradu. ostaje nam da vidimo. tko zna što će biti.

Znaci za iducu sezonu imamo novi hotel u Icicima, 180 soba nije malo, kakve su projekcije prihoda za taj hotel iducu godinu…