Kolega samo da vidite koliko to “ne vrijedi” :

“Međunarodni investicijski hotelijerski posrednik Hotelinvest oglasio je prodaju opatijskog Grand Hotela Adriatic u vlasništvu slovenske hotelske grupacije LifeClass po indikativnoj cijeni za sve dionice od 5,5 milijuna eura i s rokom za predaju neobvezujućih ponuda do 8. svibnja ove godine.

Oglas za prodaju tog opatijskog hotela, izgrađenog davne 1963. godine, objavljen je na web stranici Hotelinvesta te uz ostalo i u hrvatskom dnevnom tisku uz napomenu da je hotel u vlasništvu LifeClassa koji hotelom i upravlja kao i da se može kupiti sa ili bez uprave/menagementa LifeClassa.

Osim navedene indikativne cijene za kupnju svih dionica u oglasu se ističe i da kupac preuzima odgovornost za dugoročni dug od 7 milijuna eura, kao i da se postojeći gubici prenose, što utječe na ublažavanje budućeg poreza na dobit.

Za Grand Hotel Adriatic navodi se da je kompleks sa tri i četiri zvjezdice na morskoj obali koji se prostire na površini od 16.846 metara četvornih te da raspolaže s 307 smještajnih jedinica, konferencijskim te spa i beauty centrima, unutarnjim bazenom i koncesijom za plažu.

Spominje se i mogućnost razvoja dodatnog potencijala, objekta sa 200 smještajnih jedinica i više od 480 parkirnih mjesta, kao i da je kapitalnim ulaganjem moguće povećanje broja kreveta, a da je restrukturiranjem postignuto povećanje profitabilnosti hotela.

Grand Hotel Adriatic jedan je od najvećih i najpoznatijih opatijskih hotela, pogotovo u segmentu kongresne ponude, a u svojoj dugoj povijesti promijenio je nekoliko vlasnika, od riječkog Brodokomerca, u čijem je sastavu bio do 1990-ih, do slovenskog Istrabenza odnosno Istrabenz Turizma i LifeClassa.

Zadnjih nekoliko godina već je nekoliko puta oglašavana njegova prodaja, ali se novi kupac/vlasnik nije našao. ”

Prodaje se opatijski Grand Hotel Adriatic

Trziste je takvo da su cijene takve a drugo su sve zelje

Pozdrav

Evo citam u jutarnjem 🙂
Popovic iz Maistre
Zainteresirani smo za nove lokacije
Zagreb i Split 😀
He he

Pa to hoću reći cijelo vrijeme, očito da rezidencijalni objekti u Opatiji su puno više na cijeni, očito su puno poželjniji nego hoteli… Zbog toga tolika disproporcija u cijenama….

Možda je disproporcija u cijenama rezultat katastrofalnog poslovanja i prevelike zaduženosti Grand Hotela Adriatica? Ono, samo razmišljam na glas. Nije da poslovna izvješča Granda nisu besplatno dostupna na Fini.

Ono, pročitao sam u nekoj knjizi o investiranju, mislim da se zove Ana voli kupovati dionice, da se više vrednuju firme koje posluju pozitivno od onih koje negativno posluju.

Čudna knjiga.

Evo iz revizorskog za 2014. godinu za Adriatic.

Da ne ulazimo sad preduboko u analizu poslovanja GHA ovako površno vidimo slijedeće:

Prihod (2014 i pada) 47 mil
EBITDA 6,6 mil – 14% ???
Gubitak 5 mil kuna

Prihod po sobi (iako nejasno mi je dali je u 2014 bilo prihoda od kockarnice) 20.000 eur !!!
EBITDA po sobi 2800 eur ?? Istovremeno samo kamate koje plaćaju su samo nešto manje od zarade, a o vraćanju glavnice onda da ne govorimo. Znači ovo je tvrtka koja može završiti samo u stečaju ako se ne napravi veliki preokret i restrukturiranje, a to itekako košta.
Koliko?
Pa to može znati samo onaj koji je napravio dubinsko snimanje.
No da i nema toga dijela opet je ovaj hotel jako prezadužen (trenutno skoro 10xEBITDA!!)
Ako to prenesemo na neke valuacije koje se sada kreću kod nas na tržištu onda ispada da je GHA plaćen (ako je cijena 4 mil eur) 14-15 EBITDA

Ok, nisam fer novi gazda treba gledati koliko će on moći raditi u tom hotelu i koliko planira zarađivati.
Nek soba 3,5* radi 16.000 eur prihoda i recimo 33% EBITDA, to znači da bi EBITDA bila negdje oko 1,5 mil eur pa je cijena od 8+4=12 mil eur negdje na 8 tih projeciranih EBITDA.
No i to mi je još nategnuto jer mislim da će tvrtka trebati još i neku dokpaitlaizaciju da bi se provelo restrukturiranje i obnova samog hotela bez da se nešto diže kategorizacija ili kapaciteti tako da je ovo u konačnici plaćeno sigurno bliže 10 EBITDA.

Koliko god je ovo najveći hotel u Opatiji ipak je to mali kapacitet uz veliku konkurenciju LRH, Milenija , Vienne itd. pa novom vlasniku neće biti lako provesti sve ovo što sam napisao tj trebat će za to dodatnog vremena i novca.

E sad vi razmilite kolika je razlika kupiti hotel koji je već restrukturiran, koji radi sa 40% marže koji nema dugova i koji dokazano nudi određeni povrat , pa ako još nešto možeš sam tome doprinijeti to onda spuštaš. S druge strane koliki je rizik kupiti hotel kod kojeg to sve tek treba napraviti, pa makar i jeftinijih 8-9 EBITDA ali koje imate samo na papiru tj u vašem poslovnom planu?

Vidjeli ste što najavljuju potencijalni investitori. Svi odreda su zainteresirani samo za ulazak u već postojeće hotele koji već garantiraju određeni povrat, a onda ih oni misle dići za koju stepenicu dodatnim ulaganjima ili uključivanjem u svoje sustave i tu vide prilike za dodatnu zaradu.

100 kom bi netko ipak kupio na 4075…

imam neki osjećaj (na temelju ovog naloga) da bi sutra mogli vidjeti FI

FI 2015 sa revalorizacijom imovine? TO bi bilo nešto…

Na Adria Hotel Forumu svaki drugi je skoro najavio investiciju u Hrvatsko: Kostic/fondovi/domace kompanije i slicno.

Naravno da kad se ove cinjenice uzme te kad znas da mozda se ove godine dogodi 10% vise turista sa vecima cijenama onda mozda, mozda da se sve valuacije na adriatiku lijepo digne prema proseku mediterana i nakon toga mozda cak prema nekim zemljama koje danas pratimo od daleka 😉

Neće raditi revalorizaciju cjelokupne imovine to je sigurno jer to i ne mijenja nešto bitno na stvari.
Istina podigli bi book, ali potencijalni kupac ionako taj podatak ne gleda.
Ali budući su dio imovine odredili kao imovinu namijenjenu prodaji i to oglasili to bi po računovodstvenim standardima mogli izdvojiti i revalorizirati, tj u bilanci tu imovinu prikazati po tržišnoj vrijednosti. Ta se imovina onda više ne amortizira (jer se ni ne upotrebljava) tako da ne pravi zabune u samom rezultatu, izračunu EBITDA i sl. (kao kod Solarisa)

To bi poboljšalo parametre povrata na produktivnu imovinu, bilancu bi prikazalo puno realnijom jer ako je namjera prodaja te imovine onda je dobro da to bude vidljivo, izdvojeno i pravilno revalorizirano.

To je potez koji me nebi iznenadio.

Evo godišnji…