LRH je službeno u procesu prodaje. Državne HIMR i HMST su na pola natječaja i tu se sada netko teško može uključiti, eventualno da ponište prvi krug pa ponovo ali to ne ide tako brzo. Neke tvrtke su krenule u značajne investicijske cikluse pa teško da će se sada prodavati. Sve u svemu pinuda se trenutno svodi na 3 slova 😉
Objavljeno je da je tajlandski Minor International akvizirao portugalski Tivoli Hotels & Resorts. Tivoli je bio u problemima i početkom prošle godine su išli u neku nagodbu sa kreditorima. Sada su prodani za blizu 300 mil eur tj prijavljena je cijena od 102.000 eur po sobi. Radi se o 14 hotela sa cca 2900 soba.
Ovu cijenu smatraju jeko jeftinom:
“the acquisition price was inexpensive at FY15 EV/EBITDA of 9.6x and PER of 23x (far below MINT’s FY15 EV/EBITDA of 19.4x and PER of 31x)”
Objavljeno je da je tajlandski Minor International akvizirao portugalski Tivoli Hotels & Resorts. Tivoli je bio u problemima i početkom prošle godine su išli u neku nagodbu sa kreditorima. Sada su prodani za blizu 300 mil eur tj prijavljena je cijena od 102.000 eur po sobi. Radi se o 14 hotela sa cca 2900 soba.
Ovu cijenu smatraju jeko jeftinom:
"the acquisition price was inexpensive at FY15 EV/EBITDA of 9.6x and PER of 23x (far below MINT's FY15 EV/EBITDA of 19.4x and PER of 31x)"
Trazi se stabilni novcani tok…
Samo da još saznamo po kojoj cjeni je bila obavljena transakcija:
http://live.finance.si/21446/Istrabenz-se-je-znebil-hotela-v-Opatiji
Pa to je više fire-sale nego prodaja sa ozbiljnim postupkom. Naime taj hotel je na tržištu više godina…i na kraju ga kupi firma koja se bavi sa trgovinom?
Nadam se, da će konferenca[/url] u Zagrebu imati dobar posjet…te da bude i koji potencialni kupac LRH. Jer kako je Daliborop kazao – za LRH znamo da je želja po prodaji…
Evo izašlo je izvješće za Arenaturist. Trenutna cijena se kreće n 10,5 EBITDA. Arena ima priličan dug u bilanci koji je na razini 4 EBITDA pa su shodno tome i financijski rashodi poprilični. No evo i ta tvrtka ove godine konačno prikazuje dobit. Zbog već poznatih stvari oni rade sa ukupno dosta nižom maržom nego sektor ali cijena je dionice iznad prosjeka prema fundamentima.
Ako pogledamo LRH njemu cijena u ovom trenutku je na cca također 10,5 EBITDA ali moramo priznati da je u tom EBITDA i nešto prihoda od prodaje imovine. Dug je puno manji i kako ne znam točno koliko je novaca ove godine već potrošeno u investicije tj koja je dinamika ne mogu točno dati podatak dok ne izađe izvješće ali recimo da je dug negdje maksimalno na 1,3-1,5 EBITDA.
E sad kako se tu uklapa cijena o kojoj se kalkulira (5290) kao nekoj cijeni za preuzimanje?
Ispada da je to onda vrlo visokih 14,8 EV/EBITDA. No i tu treba uzeti u obzir da je dug u potpunosti pokrivien imovinom namjenjenom za prodajau i to po najkonzervativnijoj računici, tj da ta imovina vrijedi vrlo vjerovatno negdje oko 2-2,5 EBITDA.
Po tome bi ta cijena značila nekih 12 EV/EBITDA što bi bila koliko ja znam i najviša cijena postignuta u transkacijama kod nas u zadnjih par godina. No nije to ništa drasično, radi se o 10% višoj cijeni nego su se događala preuzimanja poput Baške ili Istraturista.
Iako je pokazatelj EV/EBITDA dobar za usporedbu tvrtki u sličnoj branši on ipak ne uzima u obzir neke stvari. U našem slučaju on uopće ne varolizira nekretninski puno vredniju poziciju LRH sa drugim tvrtkama. Znamo da po cijeni nekretnina Opatija se može kod nas uspoređivati jedino sa Dubrovnikom .
Da to pojednostavim.
Ako kupite apartman u Puli i Medulinu ili Opatiji jasno vam je da ćete apartman iste veličine u Opatiji platiti skoro 100% više jer je (gohome) tražena prosječna cijena za apartman u Puli cijena 1563, a u Medulinu 1700 eur dok je za Opatiju to 3400 eur.
Možda na tom apartmanu u Opatiji možete zaraditi i više ali ne vjerujem da ćete uspjeti zaraditi toliko više da opravdate tu razliku u cijeni. No sa druge strane vaša imovina tu vrijedi i dalje duplo više nego negdje dalje i ko ulaganje gledamo kao što se ulaganje u nekretnine obično gleda a to je kao jedan od načina od konzervativnog čuvanja novca onda je lokacija poput Opatije možda i poželjnija jer imovina će sigurno zaraditi dovoljno da sebe održava (trošak održavanja je isti ili vrlo sličan u Opatiji i u Puli, ali u postotku je onda u Opatiji znatno niži), a kada pogledamo i za vrijeme ove nekretninske krize lokacije poput Dubrovnika ili Opatije puno su manje oscilirale nego negdje dalje.
Zato vani ništa nije neobično da se hoteli trguje za nas nepojmljivim iznosima u odnosu na prihode i zaradu koju ostvaruju. Teško je kupiti hotel za 15 EBITDA, a cijene od 25 EBITDA nisu ništa neobično. Ovo što gledamo valorizacije na stranim burzama velikih hotelskih kuća i koje su više od naših također nije neko mjerilo jer te tvrtke obično ne posjeduju više od 1/3 kapaciteta kojim upravljaju.
Ovaj fond o kojem se pisalo nedavno po novinama koji je došao tražiti prilike za ulaganja je nešto drugo što kod nas postoji u nekom ubliku samo kod Arene i to nije provedeno do kraja. To su fondovi koji kupuju hotelske nekretnine i onda ih daju na upravljanje hotelskim kućama. Oni se zadovoljavaju sa puno manjim zaradama i povratima na uloženo, dok s druge strane operateri koji nemaju veliku imovinu ovise o poslovanju i od njih se traži profitabilnost i efikasnost.
U krizama ovim prvima vrjendost pada puno manje nego ovim drugima. I to je ta razlika. Zato kod nas sve turističke tvrtke imaju još dosta prostora za rast jer realno sve bi dio imovine mogle prodati ovoj vrsti investitora, a one se baviti samo uslugom ili obrnuto.
Jesu li stigla ta vremena ja još ne znam, za sada to kod nas još nismo vidjeli.
Nismo to vidjeli u sektoru turizma.U trgovini jesmo nešto slično s Agrokorom.
Da oni su radili “Sale and lease back” velikog dijela svojih nekretnina. Imao sam prilike jednom gledati u jedan ZK nekog Konzumovig trgovačkog centra. Tu je kao vlasnik bila upisana neka tvrtka osnovana kod nas od Austrijskog vlasnika a u hipoteci je bilo vidljivo da je kredit kojim su to kupili imao kamatu od mislim 1,5% ako se dobro sjećam. (Možete i sami pogledati ZK nekog vama bližeg većeg Konzuma to su javni podaci) Dakle Konzum se razdužio za iznos vrijednosti tog objekta i plaća neku najamninu koja je vjerovatno i viša od kamate ali njima je jako bitan kreditni potencijal jer novac zabetoniran u nekretninu ne okreću. Oni žive i funkcioniraju na tuđem novcu i u svim bankama su vjerovatno već davno dosegli limite zaduženosti pa je to jedan od modela kako da to rješavaju.
Ok turizam i hotelijerstvo je nešto drugačija priča ali tu su ti modeli vani davno razrađeni. Hotelski lanci razvijaju i grade posao, uhodane hotele prodaju ali ih nastavljaju voditi za novog vlasnika ili ih unajmljuju i idu dalje. Rade sa puno manjim maržama ali sa većim povartima na uloženi kapital.
Nekretninski fondovi, mirovnski fondovi i bogati pojednici su kupci takvih nekretnina i to se smatra konzervativnim i dugoročnim ulaganjem sa nižim prinosom i većom sigurnošću. U velikim krizama kada je profitabilnost samog businessa upitna hotelski operatiri mogu i propasti, vrijendnost im je ovisna o poslovanju i profitabilnosti, ali ovi fondovi i dalje imaju svoje nekretnine koje vrijede nešto manje ali ne i baš toliko manje tj to su ulagači kojima naije bitno svaki dan gledati koliko im vrijedi imovina nego su uložili na jako dugi rok.
Evo vam prosječna cijena vrijednosti sobe za Evropu prema HVS
2007 je bio peek i cijena je dosegla 272.000 eur
2009 je pala na najnižih 209.000 eur
Od tada raste i 2014 je prosjek bio 239.000
Uzmite u obzir da je ovo prosjek, tu spada i Pariz i Atena. Pariz, London, Zurich su danas na dosta višim razinama nego 2007. Cijena sobe se u Parizu za sobu je bila za 2014: 704.000 eur (2007 – 601.000) Uzmite u obzir da se ove cijene izračunavaju kao prosjek postignutih transakcija i nisu izmišljene vrijednosti 😉
Kako je kapital jako jeftin i dalje se predviđa rast cijena hotelskih nekretnina u Evropi s tim da se zadnjih godina bude tržišta kao što su Portugal, Irska, Španjolska itd. U Engleskoj od istočnjaka više nemožeš više ništa ni kupiti. I to ne govorim samo o Londonu. Cijene hotela po sobi na otoku za nas su nezamislive a kad pregledaš malo bilance to nije ni blizu profitabilno kao naši turisti.
Po 5290kn je na napravljena podjela. Ta cifra je sa nekim razlogom, a ja bi rekao da ju je jedan od kupaca ponudio. Kako ce drugi na to odgovoriti ne znamo.
Moje mišljenje je da cijena 5.290 nije previsoka, čak sam prilično uvjeren da bi išlo i više od toga, ali dok god nema dogovora sa Opatijom bojim se da ništa od transakcije. Zašto bi netko uložio 100-150 milijuna eura ako nema samostalno pravo odlučivanja? Pogotovo kada se zna da je opatija do sada svašta opstruirala, čak i na svoju štetu jer bi se kroz neke projekte i cijela destinacija podigla.
U tom kontekstu možemo gledati i pokušaje pronalaska strateškog partnera za neka državna poduzeća gdje se očekuje da netko da stotine milijuna a da mu i dalje sindikati i sitni interesi indirektno vode tvrtku.
Matej, Dalibor, vi to najviše pratite (ne želim ostale uvrijediti)… Kako vi gledate na to, ne smatrate da je to prepreka koja bi mogla biti ključna za svakog investitora?
S jedne strane, sve pretumbacije zadnjih godinu dana i otvaranje desetaka doo-va su trošak od par milijuna ali to ne znači da je dogovoreno s Opatijom da i oni izađu iz toga. A nisam siguran da će netko kupiti paket SNHO-a pa pokušati kroz ponudu privoljeti Opatiju, da su spremni na izlaz već bi rekli svoju cijenu.
Dali vi posjedujete lrh ili snho kada vas brinu pretumbacije i otvaranje doo-ova?