Dalibore koliki je povrat na investicije kod maistre? Vidim da su oni malo ostali u raskoraku sto se tice ulaganja. Novi hotel su morali prebaciti za 2018 god.
Zanimljivo je to da je 3- mjesečni prosjek viši od današnje cijene tako da tko god sada kupi LRH u slučaju i minimalne ponude ne može izgubiti, ali naravno ako je cijena viša može zaraditi.
Kolega a šta ako u slučaju da prodaja ide preko Alfe i Bete? Onda se nema obveze dati ponudu za male dionicare LRH-a ali ni alfe i bete jer su u MTP-u? Po meni ta je opcija puno izglednija, ustedi se dosta na istiskivanju malih dionicara a ima se vecinski dio u vrlo profitabilnom biznisu. Jedino na gubitku špekulanti koji očekuju brzu zaradu
Rudar, sto puta smo to već prošli! Ima obaveze za LRH čak i u tom slučaju.
Računao sam to svojevremeno ali iskreno malo mi se neda sad to tražiti. Znam da su njihove perspektive malo duže i koliko se sječam bili su čak 2x duži nego kod LRH. No njihovi motivi su sasvim drugačiji. Imali su novac iz drugog businessa koji su trebali potrošiti i sačuvati. Veliki novac. Odlučili su uložiti u potpunu promjenu segmenta koji pokrivaju, a to je ozbiljan i dugoročan pothvat. Možda sada kada su se doveli na tu razinu i mogu sagraditi novi hotel i već imaju goste za njega pa povrati budu brži, ali to u početku nije išlo tako i hoteli su im imali premalu popunjenost za brže povrate, morali su ići sa raznim akcijama i marketingom a to puno košta. No kako sam i rekao njihovi motivi su bili očuvanje novca zarađenog u profitabilnijem poslu.
Na kraju krajeva hotelijerstvo u svijetu i je posao sporog povrata i u njega ulažu oni koji imaju puno novca i ne zanima ih brzi povrat nego sigurnost i dugoročno ulaganje. Ovdje ne govorim o velikim multinacionalnim hotelskim lancima. Govorim o pojedinačnim hotelima ili malim hotelskim tvrtkama.
Neki se se hoteli prodaju i za 30-40 pa čak i 50 EBITDA. Jer radi se o ulaganju u nekretninu koja zarađuje dovoljno da sama sebe održava i donosi neki sitan prinos. Naravno tu je presudno ono što je kod nekretnina uvijek bitno, a to je lokacija.
Zato u to ulaže i druga vrsta investitora (kod nas bi to mogli biti Adris i Lušići)
Kod nas se ovaj posao izjednačuje sa ostalima i traže se iste stope povrata što nije realno (iako za sada je čak i obratno i nude bolje povrate od nekih drugih)
Jer realno ako se u hotel od 5* ulaže min 200.000 eur po sobi ista bi morala donositi 20.000 eur EBITDA da bi imala povrat od 10 godina. 20.000 eur EBITDA kod nas znači bar 50.000 eur REVPAR, a to je jako teško dohvatiti. No ovo što se kod nas radi sa 40% EBITDA marže je također naša specifičnost, te marže su inače dosta niže, pa i dvostruko niže.
I onda se to radi tako da se izdvaja nekretninski dio od upravljačkog tj hotelskog businessa i hotele kupuju dogoročni ulagači koji sitno “zarađuju” od najma ili plate neku tvrtku da im to vodi (pa im je opet marža puno manja. (Pogledajte Istraturist pod Zabom ili Arenaturist)
E sada pogledajte malo koje su cijene hotela po sobi negdje dalje po Europi i shvatiti ćete da tu ne može biti povrata kakve mi ovdje za sada imamo. Kako?
Pa LRH je kupio HCVT za 40.000 eur po sobi !! A hoteli rade 6-7 mjeseci sa 90-100% popunjenosti i donose oko 6-7000 eur EBITDA. Povrat je toliki samo zato što su jeftino kupljeni i da se to moralo sagraditi povrat bi bio 3-4 puta duži.
Na kraju ispada da mi ovdje uopće ni ne ulažemo u turizam nego u mešetarenje jeftino kupljenim hotelskim nekretninama. Kada jednom budemo prepoznati od investitora kao destinacija koja nudi održive povrate (15-20 godina) uz dovoljnu sigurnost ulagačima, tada će se brzo naći stranci koji će od ovih naših preprodavača otkupiti sve za po 2-3 puta većim cijenama nego su sada. Po mom mišljenju ako gledamo malo šire i dalje u Opatiji se nebi smio hotel prodavati ispod 200.000 eur po sobi, i to će doći kad tad. Po tome bi LRH vrijedila bar 400 mil eur.
No predaleko sam otišao.
Skoncentrirajmo se na sadašnjost. LRH se prodaje, polako isplivavaju imena nekih kupaca. Adris nije jedini zainteresiran, ima tu još nekih imena kako ja čujem. Bilo bi lijepo da nas izvjeste krajem siječnja
kako su najavili. No proces prodaje ne vodi LRH nego SNHOovi.
Pa taj dio, da se vrednuje stabilni binis, sa dobrom prognozom novčanog toka i malom oscilacijom prometa (ok, istina da se može desiti bomba/potres ili napad meduza), isto kako jedan dinamični biznis je meni fascinantno. Ali kako sam napisao – to je Hrvatska. Gdje postoji značajan rizik države ali kako je turizam izvoz, nije ovdje toliko problem kune koliko nestabilnog okruženja…
Inaće još jednom jednostavna računica:
Kao dugoročni investitor (nekretninski fond/osiguranje/mirovinski fond) tražim 7% prinos i sada razmišljam da kupim poduzeće, koje radi 100 mio kuna (LRH je prošle godine bila mnogo iznad toga). Da kupim bez duga, to je dobrih 1400 milijona kuna (4700+kuna na dionicu). Ako financiram kupnju sa malim dugom (npr. 30% po 3%) onda bi platio slabe 4 milijune kune kamata pa bi mi ostalo npr. 96 mio EBIDTE a na oko 1000 mio kuna moj kapitala to znaći skoro 10% prinosa. A meni treba 7% što znaći, da bi ja dao i 2 milijardi kuna uz takav dug (30% vrijednosti posla). I sada ako pomislim, da mi biznis radi 150 mio EBIDTA (za 3 godina to će biti kod LRH) te da imaš još nekih 200 mio kuna u mrtvim nekretninama – koju cijenu da stavim??
Ako ima ko malo bolji dostup do SNHO ekipe predlažem, da prenosu to razmišljanje jer trebaju napraviti i takav memorandum koji budi zanimanje ulagača (nešto u smislu: “Unique opportunity at one of the best places at Adriatic coast with IRR above 10% with low debt level) i slati naokolo (pored toga što radi Deloitte). Ako žele pomoć oko toga može i na PM.
Ako gledamo ovih 20 komada na 3700 na prodaji uz info koje je podao Mario44, čovjek bi mogao zaključiti, da neće biti ovdje neke premije za male dioničare…
Gdje je nestao Mario-ov post na koji se referencirate?
Mario pregovara sa Ostojom haha
SPASI SE , KO SE MOZE !
Evo još jednog zanimivog komentara sa strane HVS-a koji bi se mogao vezati i na LRH:
Looking ahead, HVS London chairman Russell Kett expects demand for hotel acquisitions in Europe to continue as investors, particularly those in the US and Asia, continue to diversify their investments globally.
“This activity fuels further interest in the sector, providing opportunities for other buyers to enter the market. It is also an indication that owners are starting to feel we are approaching the peak of the property cycle, although this could remain the case for some time, conceivably through 2016 and even 2017.”
Property in London, Paris, Rome and Amsterdam is expected to be most in demand, but increasingly hotel investors will start to look at secondary and tertiary cities in order to diversify their investments.
“The propensity to travel should recover quickly, but not before resort locations in Spain, Italy, Greece, the Adriatic, Cyprus and Malta continue to benefit from displaced demand from North Africa and Egypt.
Right . Luxury real estate market will stay in opportunity horizont supported by central banks policy until other sector falling into transition mode like energy , financial and tech -space .
Undiversifiable risk is on its way !
LeHITRAOT
izgleda da ništa od natjecanja ljestvica stoji jako nisko i sve se bojim da ne bude dignuta ja sam laik ako nešto ide u prodaju a kupaca nema nije dobro pogotovo zaa 3700 20kom u samo do 4000 7,5% ako prođe prodaja u roku 6 mjeseci super zarada ovi u kapitsln. fondu bolje da mene uzmu u brokeraj šta veliš vrane
In capitalism world the sell value are much more lower because they are state-locally owned. Sou , if we want to make a good deal for private owners , we have to split with Nova Liburnija d.o.o. and then make step further . If we will not do this progress , ADRIS defenetli will do and pick up this premia !
SHAMAR