I još jedna prednost revalorizacije: veća ti je amortizacija na dalje… Sve je to začarani krug odgađanja plaćanja poreza. Što je dobro.

dakle to knjženje prihoda s naslova revalorizacije, pa onda knjiženje same amortizacije je čista knjigovodstvena operacija, iza nje ne stoji ni priljev ni odljev novca. moram još promozgati je li to dobro ili loše, ti revalorizacijski prihodi, forsirana amortizacija u načelu pretpostavljam je dobra stvar jer ako skrivaš dobit, to znači da ju uopće i imaš i generiraš.

Revalorizcaija je porezno neutralna.
Kada provedete revalorizirate imovinu povećate vrijednost dugotrajne imovine, a sa druge strane kapital. Na tu revalorizaciju ne plaćate porez.
No kada tu imovinu amortizirate onaj revalorizirani dio vam naravno ne ide u trošak. Tj on se knjiži u trošak ali istovremeno i u prihod pa se poništava trošak.
Zato ispada da na taj dio plaćate porez (iako to zapravo ne mora na kraju biti tako) pa pri “kjiženju” revalorizacije odmah se obračunava odgođeni porez na dobit.
Ako bi tu imovinu prodali tada bi realizirali revalorizaciju i tada bi platili porez na tu revalorizaciju.
Možda sam malo nejasan, ali stvar nije komplicirana.

Npr stekli ste neku imovinu, recimo neki stroj i kupili ste ga u nekom stečaju za 20% njegove stvarne vrijednosti. Recimo da stroj vrijedi 100.000 kn a vi ste ga kupili za 20.000 kn. Činjenica je da ste tu ostvarili neku ekstra zaradu ali ona nije oporeziva ali ni prikazana u vašoj bilanci.
Ako je radni vijek tog stroja 10 godina vi ćete svake godine u troškove staviti 2.000 kn što svakako nije realno i prikazivati ćete “nerealnu” zaradu iz poslovanja.
Ako stroj revalorizirate na 100.000 kn kroz amortizaciju će vam poslovne prihode umanjivati primjeren trošak od 10.000 kn ali ćete kao ostale prihode prikazati prihod od revalorizacije od 8.000 kn na koji ćete možda i platiti porez ako ukupno imate dobit i ako niste po nekoj drugoj osnovi umanjili poreznu osnovicu.
Istina to izgleda kao prelijevanje iz šupljeg u prazno, ali s druge strane to pridonosi većoj vjerodostojnosti vaših izvještaja.

Pošto smo na temi LRH a ne SLRS možemo razmisliti što bi tako nešto značilo na primjeru LRH. Znamo, a i pokazalo se prilikom prodaje nekih nekretnina da je knjigovodstvena vrijednost imovine smiješno niska u prema njenenoj tržišnoj vrijednosti. Kada bi se provela revalorizacija imovina LRH bi se vjerovatno udvostručila no to baš nebi previše značilo u vrednovanju tvrtke jer sumnjam da bi netko kupovao dionicu na 20 EV/EBITDA ako samo revaloriziramo imovinu.

No s druge strane ako uprava neki dio imovine namjerava prodati mogla bi ju izdvojiti, procjeniti i revalorizirati pa bi to imalo smisla i tada bi taj budući prihod mi kao dioničari mogli ukalkulirati.

Npr vidjeli smo oglas za prodaju Imperiala, a po mojoj računici on se u knjigama vodi po 2-2,5 mil eur (u pretvorbi je ušao po manje od 8 mil DEM)
Ok ne vjerujem da je 14,5 mil eur realna cijena, ali ako je npr 8 mil eur tu je 6 mil eur potencijane zarade koju bi dioničari ipak mogli ukalkulirati ako su namjere prodaje hotela ozbiljne.
E sad taj hotel u cijeni na 11 EV/EBITDA trenutno nosi cca 100 kn po dionici po valorizaciji na temlju prihoda i zarade, a ako bi se prodao za 8 mil eur to je dupla vrijednost.

hvala na objašnjenju, mislim da je sjelo. ne stoji izrijekom, ali računam da se i taj prihod od 8000 kn ne knjiži odjednom, u jednom izvještajnom razdoblju, nego postepeno.
kako svi dobri knjigovođe običavau imovinu podcjenjivati, a obveze precjenjivati, to izgleda čini i lrh. tako kad dođe do izvanrednih prihoda, oni su u plus neto iznosima, ne minus. ima i suprotnih primjera, npr čak je i atln bila fulala za ca 4 milje pa je to bilo nagrdilo dosta tadašnji izvještaj lani. jadroplov da ne spominjemo, njihova bilanca nema veze sa stvarnošću.
taj asset play koji je blogeru omiljena tema, je već jednom-dvaput lijepo odigran kod lrh s njihovim vilama, samo onda naredni izvještaji moraju biti korigirani za te jednokratne stavke, a većina ne voli uopće izvješća, a kamoli izvješća sa normaliziranima ebitda i ebit iznosima. ne mogu reći da sam na ti s njima, ali bez njih se ne može.

@daliborop – čitam sad ove podatke za EBITDA marže, možda malo offtopic, ali zanima me odakle dolazite do 17,9% za MAIS? Na mojedionice stoji 38,42% sa rezultatima za 1H?

@daliborop – čitam sad ove podatke za EBITDA marže, možda malo offtopic, ali zanima me odakle dolazite do 17,9% za MAIS? Na mojedionice stoji 38,42% sa rezultatima za 1H?

to je unatrag godina dana – 3q 2014, 4q 2014, 1q 2015, 2q 2015. možda daliborpop uzima za godinu 2014, a na mojedionice je trailing.

Slažem se, kod LRH to imamo već 2 godine za redom. U 2013 prodana vila Magnolia, a u 2014 vila Siam i još dobili 10 mil kuna neku presudu.
Ja stalno “propagiram” da se treba gledati buduća zarada, a ne prošla.
Kakvog uopće ima smisla današnju cijenu stavljati u omjer EBITDA za 2014?
“Analitičari” bi ipak morali malo ozbiljnije zagrijati stolicu i raditi neke projekcije za koju godinu unaprijed.

Mene često optužuju za favoriziranje LRH, ali ja jednostavno teško da mogu pratiti ovako detaljno više tvrtki. Bilo bi jako lijepo da netko malo detaljnije obrađuje neku drugu tvrtku (npr Solaris) i napravi nam projekcije poslovanja pa da onda uspoređujemo potencijale i poslovanje, te ulažemo na temelju njih.

Što se tiče asset play-a to je jedna druga tema. Kod nas su nešto krenuli u Arenaturistu i na kraju nategnuli dioničare. Ja ne vidim da netko po tom pitanju kod nas nešto radi. Ovo u LRH je nešto drugo. Oni samo nefunkcionalnu imovinu koriste da smanje zaduženost i koriste je za financiranje novih projekata koji nude dobar povrat. Zbog toga što tu imovinu tržište praktično uopće ne vrednuje efekt ovakvih prodaja je značajan. Istina je da ove prodaje jenokratno “nabildaju” EBITDA ali one trajno podižu vrijednost tvrtki.
Npr. LRH je vrednovana 11 EV/EBITDA s tim da je dug u EV 300 mil
Ako bi npr LRH prodala nekretnina za 100 mil kuna to bi nabildalo EBITDA za tu godinu, ali bi i novac koji je došao prodajom umanjio dug. Ako i “normaliziramo” EBITDA i izbacimo taj izvanredni prihod, vrijednost dionica bi trebala narasti za tih 100 mil kuna koliko je dug manji. To dakle trajno uvećava vrijednost.

Pri ovom omjeru kada tržište vrednuje dionice na 11 EV/EBITDA, a uprava uspijeva dati povrat na investicije na manje od 7 godina (14,28%) ispadne da na svaku uloženu kunu tvrtki kada se investicija privede funkciji poveća vrijednost za 1,50 kn.
Ovo nisu prazne priče jer evo pokazalo se na HCVT koji su platili 25 mil eur, a isti radi 4,3 mil eur EBITDA što je povrat od 16,6% što znači da su na uloženu kunu digli vrijednost tvrtki za 1,8 kn !!!

Ne znam kakav je ovaj modificirani plan za Palace-Bellevue ali i tu je uprava u onom prvom planu dala informacije da će investicija dati vrlo visoke povrate.

No tu se baš pokazuje koliko su nam valuacije loše.
ako npr sada hotel radi sa 40% popunjenosti i prodaje prosječno noćenje po 30 eur tj 60 eur za sobu ostvaruje tek 3.000-3.500 eur EBITDA i po vrednovanju 11 EV/EBITDA soba vrijedi 33-38.500 eur
Ako nakon renoviranja soba bude popunjena 80% a noćenje budu prodavali za 50 eur to je EBITDA od 12.000 eur i soba na 11 EV/EBITDA vrijedi 130.000 eur.

Ako uprava tvrdi da će dati povrat od 7 godina onda ne smiju uložiti više od 50-60.000 eur. Vidimo kako nam se onda stvara ekstra profit od cca 40-50.000 eur po sobi. Nije to baš malo. Na 200 soba pitanje je dali hotel onda sada vrijedi 7 mil eur, ako uz ulaganje od 10 mil eur će nositi godišnje 2,5 mil eur zarade i po tome vrijediti 27,5 mil eur.

Zanimljivo zar ne?

E tu dolazimo onda do razdvajanja vrednovanja imovine i poslovanja tj. toga da bi ulaganja u hotele trebalo ipak razgraničiti na dio nekretninskog i dio ulaganja u posao. To je vani često podijeljeno između 2 tvrtke. Sve velike svjetske hotelske tvrtke u svom portfleju imaju tek možda 1/3 nekretnina u svom vlasništvu. Ostalo je u najmu ili pod upravljanjem i tu se valuacije kreću na recimo 11-15 EV/EBITDA, dok vlasnici samih nekretnina naravno ne očekuju tolike povrate pa se nekretnine vrednuju više, a povrati su manji.

U npr našem primjeru soba u Palace-u bi trebala vrijediti 50.000 eur i vlasniku donositi godišnje 3-5% prinosa, a LRH koja bi ga uzela u najam bi plaćala cca pola sadašenjg EBITDA za najam pa bi radila sa 20% marže a ne 40%
LRH bi vrijedila 20.000 eur po sobi (kojom upravlja) i bila na 4-5 P/B budući da imovina nije njihova.

Ako bi vlasnik hotel digao na nivo 4* onda bi ga naravno LRH plaćala više. Sa uloženih 60.000 eur po sobi nekretnina bi vrijedila 110.000 eur, najam bi bio recimo 5-6%, a LRH bi tu radila veći prihod i veću zaradu pa bi vrijedila više, kad plate najam ostalo bi im 6.000 eur po sobi EBITDA pa bi vrijedili 66.000 eur na 11 EV/EBITDA.

Koja je razlika?
Vrijednost hotelske tvrtke nije vezana za nekretnine. Ja sam lupio postotke bezveze, da pojasnim problematiku.

Zbog ovoga su moguće cijene hotela po sobi kakve su vani. Prosječna cijena hotela po sobi u 2014 prema HVS:
1. Paris 703.935 eur
2. London 678.222 eur
3. Zurich 534.645 eur
10. Barcelona 258.686 eur
25. Budapest 149.404 eur

Naravno u krizama cijene hotela padaju, no ni blizu kao hotelskim tvrtkama.
U Parizu je cijena sobe iz 2007 do 2009 pala manje od 10%, a sad je 17% veća nego 2007. Istovremeno francuskoj tvrtki ACCOR cijena je u krizi pala 70%.

Nema ovdje vise nepoznanica. Lrh ima konstantni godisnji porast prihoda i ebitde od preko 25%. To sugerira porast cijene od min 10-15%, a u slucaju prodaje dolazi i nagrada od 50%. Lrh hc ce biti najbolja turisticka tvrtka u hr. Jedina ce ostvarivati 50% prihoda izvan drzave i time biti nas bedem.

Nisu tu cijene da se uspoređuju nego da ilustriraju modele, ali za to bi trebalo pročitati post. Ni HUP nema ovakve modele poslovanja po ne znam zašto ga spominjete?
I ne vidim zašto bi vrednovanje hotela HUP u Zagrebu bilo po nekim drugim valuacijama. Pa njihovi hoteli u Zagrebu a imaju 4,45* rade manji prihod nego takvi hoteli u Opatiji, Rovinju, Dubrovniku ?

HUPZ ima u Zagrebu (sa Astoriom) 1336 soba i rade ukupni prihod 234 mil što je po sobi 23.200 eur. Tu juš svakako treba spomenuti da su u tih 234 mil, 32,5 mil prihodi od najma pa je prihod po sobi ispod 20.000 eur.

Kad dodate da rade sa dosta manjom maržom (30-32%) i kad pročitate iz izvješća da u Zagrebu imaju “problema” sa konkurecijom i da je trend jeftinog smještaja unatoč rastu broja gostiju nametnuo snižavanje cijena ne vidim da je to trenutno bolji business nego na moru. Soba im trenutno zarađuje manje nego kod prosječnog jadranskog hotela 4*. (zajedno sa najmovima)
Čak i njihovi hoteli pod Hotelima Dubrovnik rivijera rade s boljom maržom.