iskreno bolje da su išli na korčulu(orebić) i crikvenicu

darko darko

Ovo je gotov i vrlo isplativ biznis, a osim toga malo smo se i diverzificirali izlaskom izvan granica. Htpk trazi puno rada i ulaganja, a Crikvenica ni nije jos na prodaji

Vezano za objavljeni novinski napis u dnevniku Novi list pod naslovom “LRH želi kupiti hotele portoroškog Bernardina” navodimo da LRH d.d., Opatija, nije uputila ponudu za kupnju hotela trgovačkog društva Bernardin d.d., Portorož.
LRH d.d. je većinski vlasnik Hoteli Cavtat d.d. iz Cavtata te obavještavamo da su Hoteli Cavtat d.d., koji su izvršteni iz Zagrebačke Burze uputili ponudu za kupnju četiri hotela trgovačkog društva Bernardin d.d., Portorož.

S poštovanjem,
Glavni pravni savjetnik:
Željko Borić, v.r.

Liburnia Riviera Hoteli d.d. – odgovor na upit Zagrebačke burze

Dalibore, koliko onda budu vrijedile moje donice HCVT ako kupe te hotele u Sloveniji…

Isto ko i do sad ako ne i manje.

@Frankie
Zaista tako.
Ako je rast cijene uzrokovan ovom kupnjom u Sloveniji onda nestala svaka logika… Nadam se, da je uzrok ipak neki drugi…
Tek su samo jedan od osam igrača i još ništa niso kupili – toliko manje da su POVOLJNO kupili… Ako bi bila početna cijena hotela tolio niska mogli bi oćekivati težak boj (I RAST CIJENE), a ako nije (što će najvjerovatnije biti slučaj u takoj konkurenciji), onda ne vidim pravog smisla u kupnji (toliko sinergija opet nema). Nešto drugo je bio slučaj Cavtat, gdje su razgovarali direktno sa prodavačem, koji (takav je osječaj) nije bio svjestan svih vrijednosti koje je imao u vlasništvu…

a čemu te analize kad je svakome jasno da naši to neće kupiti. kad vidimo ekipu koja je dala ponude, mislim da je vrlo jasno svakome tko je budući vlasnik.

Delboy polako sa kupnjom, ode cijena preko 4000kn

Nema 8 kupaca nego 5.
8 je ponuda, neki su dali ponudu za sve i za pojedinačne hotele. Najviše je ponuda za hotel Barbaru za koju je postavljena cijena od 1,5 mil eur (23.000 eur po sobi) Kako vidimo LRH tj Hoteli Cavtat su dali ponudu za sve hotele u kompletu.
Pitanje je koliko je takvih cjelovitih ponuda i dali će se hoteli prodati kao cjelina ili pojedinačno.

Ova četiri hotela u sklopu hotela Bernardin vode se kao Metropol resort i poslovanje im je objedinjeno i kao tako ga iskazuju i u izvješćima. Prihod je po mojoj procijeni oko 9-9,3 mil eur. Ako primjenimo ciljanu maržu od 36-37% EBITDA bi bila oko 3,3-3,5 mil eur što je EV/ EBITDA 8,5-9

No i za Cavtat nam je iz uprave bilo poručeno da uprava nije gledala samo poslovanje Cavtata nego su bili sigurni da mogu bolje voditi te hotele nego su to radili španjolci. Vidimo da su to uspjeli već prvu godinu i nema razloga da to onda ne naprave i sa Portorožom

U svemu ovome meni je značajno nešto drugo, o čemu sam ovih dana već pisao. LRH je iskazivanjem interesa za Imperial i sada Bernardin postala vrlo aktivna u širenju poslovanja. Ja sam svoje dosadašnje projekcije i procijene radio na temelju najavljenih investicija u Kvarneru. Moji izračuni i rast vrijednost su bili puno konzervativniji jer je organski rast puno sporiji.
S obzirom na najavljeno (dizanje kategorija, obnovu i izgradnju par novih hotela i resorta u kvarneru) računao sam da bi do 2018 tvrtka imala oko 2800-3000 soba +4* koje bi davale prihod od 22-25.000 eur tj ukupni prihod od 500-550 mil kuna sa zaradom od cca 200 mil kuna. S obzirom na kvalitetu lokacije i cjelogodišnje poslovanje cijenio sam da je to realno te da bi po standardima kako se vani vrednuju takve kuće u budućnosti moglo dobiti 12 EBITDA za tvrtku što je nekih 300 mil eur, a to je i 100.000 eur po sobi što je za takvu destinaciju koja bi mogla držati popunjenost iznad 60-65%, i prihod po sobi od +25.000 eur prihvatljiva cijena. Zato su moje projekcije išle na cijenu od oko 7,5-8.000 kn za 4-5 godina. Napominjem ovo su bile projekcije na 4-5 godina. Danas tržište ne plaća sobu 4* 100.000 eur, da me nebi odmah sada netko sa Imperiala opet optuživao da samo veličam LRH a kad govorim od drugim tvrtkama da je to drugačije.
Po tom modelu i rastom vrijednosti od 20-25% godišnje koje bi bilo u skladu sa rastom prihoda, rezultata i kategorija to je bio i moj motiv ulaganja temeljen na poslovanju i postepenom prepoznavanju i vrednovanju takvog poslovanja.
Po mojoj matematici cijena je sada trebala biti oko 3.000-3.200 kn

Ovo širenje akvizicijama ubrzalo je rast, a nije bitno pokvarilo bilancu. Samo Cavtat bacio nas je u brzinu više, a to što je dijelom financiran prodajom neproduktivnih nekretnina to bolje. Ako je uprava izabrala taj put a vidimo da je naša krivulja se mijenja. Pitanje je samo dali to znači odustajanje od prvotnog plana tj obnove hotela i podizanja poslovanja? To će se iskristalizirati po završetku sezone jer ćemo vidjeti dali se investicije nastavljaju ili ne.

Ima li LRH snage da prati ovakav rast jer treba financirati i akvizicije i obnovu. Čini mi se da može. Priliv novca je ogroman, dodatni izvori sve jeftiniji, neopterećene imovine imaju na bacanje, a zbog krize prilika za preuzimanje ima podosta. Ovaj iskorak izvan hrvatske je odličan potez.

Na skupštini smo saznali, da grad Opatija na neki naćin koći razvoj (LRH želi nešto napravi, a ne dobe dozvole). U tom pogledu je jasno, da ako ne možeš graditi na domaćem okruženju onda tražiš alternative. Jedno su našli u Cavtatu (bilo bi dobro ako dobijemo info gdje su sada sa projektima – ima ko kakve info?), a drugo još traže. Ponuda za HIMR bio je više prilika za dobivanje informacija (due dilligence u takvom postupki znaći, da skidaš gaće i pokažeš sve – tako da naravno, da ima puno “stratega”, koji žele saznat kako se biznis kampova radi i slično) nego prilika za jeftinu akviziciju. Portorož sa druge strane je “fire-sale”. Ovi hoteli se prodaju ne zbog lošeg poslovanja nego zbog kredita koje ima vlasnik. U tom pogledu naravno je, da će biti cijena malo drugačija jer se zna, da će morat prodavać na kraju uzet ono što je ponuđeno. Pitanje je samo, koliko tih 5 kupaca želi nešto napraviti.

Ali pomislite sa druge strane. Šta ako LRH ponudi Bernardin hotelima nešto više: da se LRH i Hoteli Bernardin na neki način spoje? Jer na kraju dana i vlasniki Bernardin hotela imaju istu želju kao Ostoja – napravit smart exit. Samo što je kod Hotela Bernardin već znano kada se planira taj exit – većinski vlasnik NFD holding u svom programu restrukturiranja najavio je prodaju Hotela Bernardin u 2016.

Možda bi tu idejo trebao ćuti i Ostoja…

Da ne ispadne sve u superlativima (da ujedino pojasnim zašto sam svojevremeno izabrao za investiranje LRH a ne npr HIMR, HMST ili HMDN i sl.).

Moje je ulaganje u LRH relativno “konzervativno” tj tražio sam ulaganje koje rastom poslovanja u kombinaciji sa postepenim “ozdravljenjem” tržišta kapitala u kumulativu može donijeti prinos od vrlo pristojnih 20-25% godišnje. LRH je kao vrijednosnica prihvatljiva i kao kolateral u par banaka što mi je bilo važno jer mi je to ponekad potrebno (HIMR, HMST, a pogotovo predstečajuše koje su mi bile investicijski zanimljive nisu prihvatljivi kolateral)

Sada se situacija kod LRH značajno mijenja, i iako se rast ubrzava taj rast sad više nije temeljen samo na onom “zdravom” organskom rastu nego na iskorištavanju prilike da se business jeftino kupi i sutra skupo proda. To je naravno špekulacija. Ne znamo dali će se nešto što smo danas kupili sutra moći skupo prodati. Sjetimo se kolapsa građevinara. Njihov rast, a onda pad nije bio zbog lošeg poslovanja nego zbog urušavanja tržišta nekretnina tj ako nisu bili samo izvođači nego i investitori doveli su se u situaciju da su skupo financirali, loše poslovali, a zaradu i rast temeljili samo na špekulaciji rasta cijena nekretnina. Kad je to stao rast oni su propali a time su dioničari najviše izgubili.

Koncentracija samo na preuzimanja i širenje na modelu zaduživanja za ta preuzimanja može biti i opasno ali i unosno. Podiže rizike i time podiže i potencijalnu zaradu. Što znači potencijalna zarada ovih dana naučili su dioničari Maestrala.
Rast cijene Maestrala bio je temeljen na isključivo jednoj jedinoj činjenici: uspjehu privatizacije. Nema tu zdravog i održivog poslovanja i rasta na temelju istog, nema tu dodane ili skrivene vrijednosti. Sve se temelji na “varljivoj” procjeni vrijednosti i potencijalu lokacije. Ne kažem da ta vrijednost ne postoji ali to se može kapitalizirati samo u slučaju privatizacije pa i onda je pitanje u kojoj fazi. Moguće je da država “otključa” tu vrijednost u samom privatizacijskom procesu no dosadašnje iskustvo nas je naučilo da je to obično bilo drugačije. Država “naplati” neke druge stvari, od provizije u privatni džep, do kupovine socijalnog mira ili čuvanje mandata.
S obzirom da dokazanu sposobnost naših političara da sve upropaste ja se ne kladim na takve stvari koliko god slatka ta zarada bila.

Kod LRH je malo drugačija situacija. Tu se sad stvar možda preokreće i ovo više nije čisto ulaganje u jednu turističku priču. Sada to možda postaje nešto drugo. Veće zarade, veći profit veća potencijalna zarada. Veća zarada = veći rizik.

Ako LRH preuzme Portorož i nastavi u ovom smjeru prihod od 500 mil kuna i zaradu od 200 mil će dosegnuti puno prije (možda već 2016). Puno prije onda će biti i neke nove valuacije i samim tim ovaj rast cijene je opravdan. Sada već govorimo o 3500 soba u ovom trenutku. To je po 65.000 eur negdje 230 mil eur – 45 mil eur duga = 185 mil eur ili 4.700 kn po dionici.
EBITDA će biti 160 mil kuna već ovu godinu što na EV/EBIDTA 10 daje 4.200 kn

To znači da je rast temeljen na ovim informacijama opravdan, ALI za sada je to špekulacija. No Uprava nam je dala jasnu naznaku smjera.

Sad kod LRH više ne brojimo noćenja i gledamo rast ADRa, zauzeća soba i REVPAR nego čekamo da objave preuzimanje. Što znači ako dignu prihod ove godine 4-5% od poslovanja kad ga dižu za 20-30% akvizicijom.

Ispada da sam nezadovoljan?
NE! POZITIVNO sam RAZOČARAN :)))

Hvala Daliborop na tvom razmišljanju. Baš juće sam ćuo jednu želju od nekog investitora: “trebam nešto da ne riskiram puno. nekih 20 do 30% godišnje.” Naravno da je to suprotno teoriji…ali baš sam na te riječi sjetio LRH.

Koja svakako ima nedostatke: nelikvidnost, lahkoću preokrenit poslovanje sa strane večinskog vlasnika u smjeru da mali dioničari ništa ne dobe, premalo informacija o tekućim planovima i slićno. Ali zgodba poslovanja, kako pravi Daliborop je svakako tu. I dobra je. I zasada ide po planu.

Nadam da se za par godina vidimo na 10.000 kuna.