ovo bi moglo biti indikativno za vrednovanje LRH

U proteklih nekoliko mjeseci daleko od medija Zagrebačka banka pokušava provesti proces prodaje turističke kompanije Istraturist, za koji su za sad interes za sad pokazale porečka Plava Laguna, Grupa Falkensteiner te Valamarova Riviera Adria, piše u današnjem broju Glas Istre koji je od Riviere dobio i službenu potvrdu da je predana ponuda. O prodaji umaškog Istraturista u turističkim i bankarskim krugovima priča se već nekoliko godina, zbog zahtjeva koji je Unicredit postavio pred svoju podružnicu Zagrebačku banku, da se fokusira na svoje osnovno poslovanje, odnosno da se “riješi” svog turističkog portfelja. U Zagrebačkoj banci nisu željeli komentirati vijesti ni pojasniti proces, tako da nisu poznati ni eventualni rokovi ni okvirna cijena eventualne transakcije.

Inače, prema korporativnim stranicama Istraturista, kompanija u svom sastavu ima 20 000 ležaja u 5 hotela, 5 kampova i 4 apartmanska naselja, zapošljava 400 stalnih i 1200 sezonskih radnika i ostvaruje godišnji prihod od oko 450 mil. kuna. Kompanija je lani ostvarila 467,8 milijuna kuna prihoda uz rast od 3,1 posto, povećavši neto dobit na 72,4 milijuna kuna, odnosno za 53,4 posto. Da su predali ponudu za kupnju Istraturista, Glasu Istre su potvrdili samo u Rivieri Adriji.

“Da, predali smo ponudu za preuzimanje Istraturista. Međutim, ne znam tko je još predao takvu ponudu. Imamo interes jer se bavimo istim poslom, kazao je predsjednik uprave Riviere Adrije Edi Černjul, koji ne zna kada će se odlučivati o ponudama.

U drugoj velikoj porečkoj hotelijerskoj tvrtki Plava Laguna nisu htjeli potvrditi niti demantirati interes za kupnju umaškog hotelijera. “Rekli smo da smo zainteresirani za širenje, ali o kupnji Istraturista nemamo trenutno što reći, kratko je kazao Ronald Korotaj, direktor korporativnih komunikacija.

Bit će jako zanimljivo, radi se o velikoj transakciji sigurno više od 100 mil EUR.
EBITDA oko 140 mil, EBITDA marža 30%, pod upravljanjem je Melie
Dug oko 550 mil kuna
Ok, ovo nije čisto hotelska tvrtka jer je zapravo veliki dio kapaciteta u naseljima i kampovima, pa se ni nekretninski ne može vrednovati jednako ali može se gledati omjer na poslovanje, s tim da treba uzeti opet u obzir da tih 20.000 kreveta teško da može imati popunjenost i prihod kao čisto hotelske tvrtke.
Sama Zaba je uz malo prislile izgurala mirovince na cca EV/EBITDA 8 i 1 book
Hoćemo li vidjeti jedno pravo preuzimanje ovdje?
No treba kod ove tvrtke imati i neke rezerve.
Prvo jedan dobar dio imovine je zemljište koje je dijelom ušlo a dijelom nije ušlo u kapital, a budući se radi o pomorskom dobru (kampovi) tu bi zapravo Istraturist trebao plaćati koncesiju. Kako sada s tim stvari stoje ne znam.
No postoji i jedan veliki spor sa NLB ako se ne varam u kojem visi dosta veliki dug. Mislim da ni to nije gotovo i radilo se o nekih 30 mil dem.
Tako da te stvari svakako treba imati na umu.

Kao što sam napisao bio sam u Opatiji 3 dana..
Nisam bio smješten u hotelima LRH jer nisam sam birao smještaj. Ostatak gostiju s kojima sam bio su bankari, 30-45 godina, iz srednje i istočne EU pa sam dobio jedan feedback o Opatiji iz takve grupe koja su i u merketinškoj strategiji LRH postavljeni kao ciljana skupina…
Dali je to rezultat strategije ili nečeg drugog Opatija je ovih dana bila puna takvih gostiju. Održava se nekoliko kongresa i skupova, konferencijske dvorane su popunjene, u dosta hotela više klase nema slobodnih soba.
Primjećuje se dosta vođenih grupa koje hodaju po lungo mare, a puno je i dalekoistočnih gostiju. U svakom slučaju ne prevladavaju “hokejaši” kao prije par godina, baš obrnuto.
Terase su pune, navečer su restorani popunjeni, danas za ručak nisam mogao dobiti stol u par restorana..
Sve odaje dojam da ima prilično gostiju iako Opatija (i Lovran) je trenutno veliko gradilište. Dizalice rade 24 sata doslovno, ne staje se ni po noći.
Ovo oko hotela Kvarner definitivno je prenapuhano. Da je taj krov lijep, nije.. No sa lungo mare i sa Lida to je skoro nevidljivo ukoliko nisi baš to došao gledati.. Kada se hotelu priđe i bliže to se uopće ne može ni vidjeti. Puno ljudi slika hotel, i kao i moja “ispitna” grupa su oduševljeni svim starim hotelima i njihovim izgledom…
To je svakako dobar recept, starinski izvana, luksuz i otmjenost izunutra..
Što kažu moji gosti?
Svi odreda su oduševljeni izgledom Opatije!! Radi se o ljudima iz Beča, Praga, Bratislave, Budimpešte koji su turistički gradovi i koje se obilazi zbog njihovog izgleda. Svi su se interesirali da ovdje vrate i privatno, a neki su odmah produžili ostanak do nedjelje.
Kao drugo iznenađeni su koliko je Opatija tj hrvatska rivijera (kako je oni zovu?) jeftina. Očekivali su da pivo plate najmanje 5 a ne 3 eur, kavu 3 a ne 1,5 eur, bocu vrhunskog vina (Zlatan plavac 220kn, malvazije ispod 150kn, pjenušac na čaše 25kn) spremni su platiti 50 eur, a pljukance s kozicama ili crni rižoto, pizze koji u Continentalu naplaćuju 40-60kn (ima ih i za 35) su im smiješno jeftine. Večera u ribljem restoranu (aperitiv, 3 slijeda, desert, vino ) za 40 eur je po njihovom mišljenju jako povoljno.
Svi su promijenili puno više eur nego su potrošili i to ne zato jer nisu imali gdje potrošiti nego jer su očekivali da je sve skuplje.

U Mileniju znaju posao, ovo sa gastro kavanom Continental, pekarom Dalla Nonna, Choco Svijet, Antica Osteria je značajan pomak. Npr vođeni posjet Choco muzeju je 5 eur, degustacija čokolada i pralina koliko ni ne možete pojesti, uz konjak. Baš nitko nije izašao da nije kupio punu vrećicu nekih delikatesa …

Bilo mi je zanimljivo ovako sa nekom grupom proći Opatiju i vidjeti kako gosti to doživljavaju. Ok ovo nije sezona kada znamo da Opatija ima jedan veliki minus, a to je plaža Slatina. To nitko nije posebno komentirao no prema gradskim pričama i to će se raditi uskoro.
Zanimljivo mi je da se priča i da je LRH dobila veliki novac od države za smještaj prognanika i da od toga sada renoviraju hotele ???

Uglavnom za sve one koji sumnjaju u poslovanje LRH moram ih razuvjeriti, pomak je više nego očit. Ima tu još stvarno jako puno posla i ulaganja, ali ovo što se događa u zadnje vrijeme daje vrlo jasnu sliku da to ide u pravom smjeru.

Nemam pojma o brendiranju ali mi se čini da je LRH uz Remisens trebala negdje dodati i Riviera jer to sam primjetio kod svih ovih gostiju da je tako zovu, a njih to asocira na Francusku rivijeru, Talijansku rivijeru ….
To doživljavaju kao nešto ekskluzivno, mondeno, posebno..

U slijedeći ponedjeljak sam na skupštini pa javim novosti…

Jako dobro. Očito gosti dolaze na red. Vjerujem, da čemo na red doći i mali dioničari…

Svi ste iznenadjeni sto su hoteli puni. Lrh ima popumjenost skoro 180 dana, tako da me popunjenost pri kraju 5 mj ne cudi. Ja bi dodao da su u zadnjih par dana svi hoteli poceli dizati cijenu smjestaja. Sezona je na vratima.

LRH je prošle godine ima 46.000 noćenja više. Rast je napravljen izvan glavne sezone što s obzirom na kapacitet u čvrstim objektima koji su u funkciji daje skoro 13 dana veću punu popunjenost nego je to godinu dana ranije.
Treba voditi računa da dobar dio hotela LRH radi cijele godine pa neki imaju popunjenost blizu 75%
No kako god do prije 2-3 godine nije bio problem dobiti sobu u svibnju, a sada svakako je. Istovremeno neke destinacije u Istri imaju suprotan trend.
Po pitanju ovih usporedbi sa Istraturistom imao sam jedan rad u rukama koji je uspoređiva 4 njihova hotela 4+ zvjezdice sa 4 hotela iz LRH. Podaci su bili od prije nekoliko godina, to mi je i svratilo pozornost na LRH kao tvrtku sa velikim potencijalom. Hoteli pod upravljanjem Melie su imali bolju cijenu ali znatno manju popunjenost.
Za promatrane hotele LRH je imala 65%, a ISTT 48%
To je znači 35% boljia iskorištenost kapaciteta, a od tada su je u LRH još podigli.
No tada je bio problem cijena jer je Melia kroz svoje kanale prodaje i brend (to je bila i tema rada) postizala veću cijenu po smj.jedinici i na taj način su postizali veći prihod po sobi.
Ali i to ima svoju cijenu, naknada za upravljanje je velika pa smanjuje zaradu po sobi.
Ovo se u LRH razvija baš kako treba, za sada stvaraju novu vrijednost sami. Istina to ide sporije nego da su otišli pod nečije skute, no ovako će se jednog dana sve što je uloženo dobro naplatiti.
Mislim da bi zbog promocije cijele destinacije bilo dobro da sa jednim ili dva hotela idu pod neki veliki strani brand. Ideja koju je stara uprava imala da sa Kempinskim osnuju tvrtku kčer gdje bi oni unjeli hotel a Kempinski bi ga uredio i vodio nije bila loša.

Saznao sam da zapravo i ima nešto u onim glasinama oko odštete. Radi se o 10 milijuna kuna koje su dobijene po presudi i odnose se na vrijeme kada je LRH zbrinjavao prognanike.
Ali taj novac nije namijenjen obnovi nego će biti iskorišten za stimulativne otpremnine za radnike koji zatraže da po predloženom programu odu u prijevremenu mirovinu.

Da nije 8 mio EUR rezervirano za GRand hotel Adriatic???

Istrabenz navodno u fazi zaključenja prodaje….

Imat ćemo i neke transakcije sa hotelima u Opatiji…

Istrabenz opatijskega hotelirja menda prodaja hrvaškemu skladu

Koprski holding, ki ga vodi Andrej Laznik, naj bi dva hotela v Opatiji ponujal za 10 do 15 milijonov evrov

V Istrabenzu po več neuspelih poskusih zaključujejo prodajo opatijskega hotelirja Grand Hotel Adriatic, danes v Dnevniku piše Matjaž Polanič. Dva hotela v Opatiji naj bi prodali enemu od hrvaških skladov. Ta naj bi ponujal med 10 in 15 milijoni evrov.

Da se Istrabenz pripravlja na prodajo, smo v Financah – sicer po neuradnih podatkih – pisali v članku Hoteli Bernardin na nitki: v petek zapade 21 milijonov evrov posojil.

Hkrati se v koprskem holdingu pripravljajo na nov poskus prodaje hotela Kempinski Palace. Trenutno naj bi zaključevali izbor agenta, ki bo vodil prodajni postopek, piše Dnevnik. Tokrat naj bi sicer poskušali prodati celotno družbo Istrabenz hoteli Portorož , ne le sam hotel. Družba ima sicer za 34 milijonov evrov posojil.

odlično

izvanredni prihod, koji će rezultirati budućim smanjenjem troškova poslovanja 🙂

To bio dobar potez iako sam ja čuo da jedno drugo društvo “pikira” taj hotel.
Istrabenz je tražio 30 mil eur, a navodno je u jedno trenutku cijena spuštena i na 25 mil eur. Pretpostavljam da se radilo o prodaji nekretnine a ne tvrtke jer je ista zadužena sa još nekih 10-11 mil eur.
Cijena po sobi bi onda bila od 80-100.000 eur bez tog duga.

Hotel ima 171 sobu 4* i 136 soba 3*, kockarnicu, SPA i veliki kongresni centar. (3,56*)
Godišnje rade oko 48 mil kuna prihoda tj 21.000 eur po sobi.

No ovdje je Istrabenz u prisilnoj prodaji pa ćemo vidjeti kako će to završiti. Već im je više puta istekao prolongat kreditia.

Možemo li špekulirati da ih kupuje LRH?

Pa ima zanimljivih podudarnosti.
Ovaj kredit što je LRH uzela kod ERSTE u iznosu od 8,5 mil eur je ugovoren 28. studenog 2013. a realizacija bi trebala slijediti ovih dana.
Radi se znači o 65 mil kuna.
U isto vrijeme 8. studenog je za Grand hotel provedeno smanjenje kapitala za gubitak i kapital je sveden na 63 mil kuna. Nakon toga je Istrabenz potraživanjem dokapitalizirao društvo sa 2 mil eur, a tvrtka onda dugje još cca 8-9 mil eur banci.
8,5 mil eur + 9 mil eur duga = 17,5 mil eur
To mi je nekako premalo no ako to izračunamo po sobi to je 57.000 eur

Ako je “distressed sale” tu nije ništa neobično da se ide sa 20-30% nižom cijenom i to bi bio odličan posao za LRH

Nisam baš uvjeren u ovo što pišem jer ipak ako je najniža cijena za Adriatic bila 25 mil eur malo mi je nategnuto da ga kupe za 17,5

No dužan sam onda dati i malu usporedbu sa LRH
57.000 eur po sobi na praktično istoj kategoriji bi za LRH značilo
3000 X 57.000 = 171 mil eur – 23 mil eur neto dug = 148 mil eur = 3.800 kn po dionici. Pa kad nitko ne vjeruje da LRH vrijedi ni 3800 kn po dionici zašto bi onda LRH Adriatic platili više :))

Dok sam ja pisao post vidim da je izašlo novih informacija. Prodaja je izgleda izvjesna. Spominje se 2 hotela ali ja mislim budući da ne znam da Istrabenz ima neki drugi hotel u Opatiji da se radi zapravo o Adriaticu I i Adriaticu II koji su fizički odvojene zgrade ali spojene zajedničkom recepcijom.
Pretpostavljam da iako je to napisano dosta nejasno misle od 10-15 mil eur po svakom hotelu što bi i dalo onu moju cijenu od 25-30 mil za sve.

Grand hotel Adriatic
Ovo je za one koji ne poznaju Opatiju, desno staklena zgrada je Adriatic I i lijevo je Adriatic II na koji se nadovezuje kongresni centar i kockarnica.

Ako ipak to ne kupuje LRH nego netko drugi i to za tih 25 mil eur tj 80.000 eur po sobi 3,6* vrijeme je da se počne ozbiljno razmišljati koliko onda zapravo vrijedi LRH?