@matejt
Samo za kupovinu hotela Royal Milenij hoteli su platili između 7-8 mil eur.
Zgradu su kupili još 2008. prvo su zbog krize stali sa ulaganjem.
Prve najave su bile da Milenij ulaže u obnovu 20ak mil kuna, no s obzirom na obim radova meni to izgleda i dosta više.
Ako idemo zbrojiti minimalne cifre 7 mil eur + 20 mil kuna to ispadne 170.000 eur po sobi, no po meni izgleda da je to i dosta više. Vjerovatno preko 200.000 eur po sobi. Hotel se nalazi u blizini 4 Opatijska cvijeta pa će se neki sadržaji dijeliti sa ostalim hotelima no bez obzira radi se o velikom ulaganju.
Kada su izgadili hotel Milenij investicija je bila 250.000 eur po sobi!!

Ako sadašnji MCAP od 95 mil eur podijelimo sa 3000 smj.jedinica koliko LRH ima u portfelju to ispadne 31.500 eur.

Evo pronašao sam na jednom dugom mjestu i procjena je da je u novi hotel Royal uloženo oko 90 mil kuna što ispada 215.000 eur po sobi.
300 mil kuna ulaganja u Opatiju
Ulaganj u opatijsku rivijeru prelaze 300 mil kuna
Očekuje se otvaranje 500-tinjak novih ležajeva
Velika potražnja, u kolovozu popunjenost 98%
Ukupan broj raspoloživih kreveta u hotelskom smještaju penje na oko 8.000
U samom centru Opatije otvara se čak 5 novih ugostiteljskih lokala

Zašto tolika ulaganja?
Prema podacima Instituta za turizam, prosječna dnevna potrošnja gostiju na Opatijskoj rivijeri kreće se oko 80 eura i jedna je od najviših u Hrvatskoj (Dubrovnik je bolji)
Samo usporedbe radi prosjek za hrvtasku-destinacije ljetnog odmora je cca 58 eur (neću sad napisati u usporedbi Rab da opet ne bude da ih mobingiram)

Da se razumijemo sa ovim brojkama uopće ne treba biti zadovoljan. One su natprosječne, ali to je još daleko od onog što se može i treba napraviti.
Destinacija kao što je Opatija sa ciljevima koje si je postavila može i mora preskočiti ove okvire. No za to treba kreirati ponudu. Sve ispod 4* je neprihvatljivo, wellness, spa, zdravstveni, kulturni, specijalizirana ponuda itd. Jedna Španjolska ima dnevnu potrošnju turista od 110 eur.
Isto tako velika je razlika koju strukturu gostiju imate (to diže Dubrovnik)
Britanci, Rusi, Francuzi troše dvostruko više od turista iz ostalih zemalja.

No ja tu sad pametujem, a Veljko Župan je ipak uložio preko 200.000 eur po sobi, a nama je puno 30.000?? (Tu ću sada pogurati moje prijatelje sa Raba) Zar nije pametnije kupiti gotovu tvrtku sa solidnim objektima i poslovanjem u pola cijene nego graditi sve od 0? Zašto bi se cijeli državni paket HIMR prodavao za cijenu jednog hotela, ili dionice LRH za 20% vrijdnosti izgradnje sobe?

Stvarno covjek ne smije razmisljati o brojkama i cijenama, jer ti dodje da samo jednu dionicu ostavis u portfelju. Drago mi je da se opatiji konacno vraca stari sjaj, za 3 god ce to sve izgledati neprepoznatljivo. Do sada nisam bio u opatiji, no imam osjecaj da ce ljetna kava na nekoj od terasa biti posebnog okusa.

Sjedneš na kavu, zapališ duvan i okreneš se okolo i kažeš:
Sve je ovo moje 🙂
Neponovljiv osjećaj :))

Šalu na stranu.
Ajde da vidimo zašto se isplati ulagati 200.000 eur po sobi?
Koja to matematika mora biti?
Naletio sam nedavno na jednog ekonomistu i revizora. Piše mu na web-u svašta u referencama, radio je razne investicijske projekte, revizije, vodio stečajeve, pretvorbe itd itd. Da ga sad ne reklamiramo ovdje.
Njegov zaklučak temeljen na ozbiljnoj matematici:
“Ako mene pitate, osim ako imate dovoljno vlastitog novca i taštine, nipošto ne ulažite u turističko hotelijerstvo /hoteli, aparthoteli, mali obiteljski hoteli i sl./, pogotovo ako to financirate najvećim dijelom kreditom, makar i iznimno povoljnim. Stopa povrata je užasno mala, odnosno vrijeme povrata ulaganja predugo, rizik golem i nade da će biti bolje, u sve konkurentnijem okruženju nestaju i ne dopustite da vas političari, bankari i slični “preveslaju”.”

Zanimljivo?

I zaista da bi hotel ostvarivao povrat tj samo 0 na ovakvu investiciju morao bi imati za nas nevjerovatne parametre poslovanja. Morao bi imati popunjenost 75% i ADR od 152 eur uz naravno EBITDA maržu od 40% i kamatu od 2%.
Jako teško zar ne?

No odgovor na pitanje leži u mom jedno prijašnjem postu. Vrijednost nekretnina koje se sustavno izbacuju iz svake računice. Milenij hiteli su derutni hotel koji uopće nije bio u funkciji platili 7-8 mil eur.
Želim reći da je jednim velikim dijelom ulaganje u turizam zapravo ulaganje u nekretnine i svagdje se tako promatra, jer kako bi se onda cijenili i prodavali hoteli u Parizu za 750.000 eur po sobi (to je prosjek!!!)

Vani je vrlo učestalo da u hotelski portfelj ulažu mirovinksi i nekretninski fondovi koji jedan dio svojih ulaganja žele imati u produktivnim nekretninama. Tu nije primarni cilj zarada tj matematika je sasvim drugačije nago ulaganje u neko postrojenje ili tvornicu.

I nije pitanje da će se i na našem tržištu jednom pojaviti ulagači koji će Županu platiti ono što je uložio u ovaj hotel, samo je pitanje kada će se to dogoditi. Možda on ni ne dobije baš 200.000 eur po sobi ali ako dobije i 100-150.000 on sa ADR 100 eur i popunjenosti 60% zarađuje, a to su već sasvim dostižni parametri za hotel 4* u Opatiji.

Ja tjedno dobijam mail od je dne konzultatntske kuće koja prati hotelijerstvo i transakcije u istom. Cijena od 250.000 eur po sobi za solidan hotel u Budimpešti nije nikavo čudo iako sam hotel ima paramatre poslovanja na razini naših hotela. Ne postam te informacije više jer to je za sada besmisleno. Kad jednog dana taj novac krene u smjeru hrvatske stvari će se izravnati jer nema nekog razloga da u okruženju cijene budu baš 5-10 puta veće. Naravno neće nikad isto biti vrednovan hotel u Opatiji i hotel na Rabu ili Pagu. To nema ni veze sa samim poslovanjem nego sa lokacijom.

Bit će jako zanimljivo vidjeti dali će u predstojećim privatizacijama pojaviti se ozbiljni strani ulagači koji će platiti i ozbiljne cijene. To bi sigurno bio okidač za ozbiljan rast i realnije vrednovanje cijelog sektora.

Izašlo je izvješće za Cavtat
Prihod veći 2,13% iako su ostvarili čak 12% noćenja manje!
Ispada da su podigli cijenu po noćenju za 16% !!!
Dobit je manja ali primijenjena je ista metoda kao i u LRH
Amortizacija je udvostručena i izvršena je i rezervacija za otpremnine od 7 mil kuna.
Da nije bilo toga dobit bi bila 80% veća!!

Opatija..

Odlicni rezultati. Dalibore zasto toliki pad nocenja? Zanimljivo koliki stvari se odjednom događa u Opatiji. Da su lrh privatizirali prije 10 god, tamo bi sada bila Meka.

Bolje da pišem samo na temi LRH. Gdje god dalje nešto napišem iako je dobronamjerno jer proučavam i druge tvrtke, treba disperzirati ulaganja, odmah me napadaju kad ih na nešto loše upozorim. A “kao” na LRH sve samo znam hvaliti. Pa da ostanem dosljedan 🙂

Uprava je napisala da se veliki minus noćenja odnosi prvenstveno na goste iz Rusije. Ali ipak im je rastao prihod?
Što bi bilo da su imali i tih 12% gostiju više?
Prihod bi bio 90 mil kuna !?!?!?!
Prihod je blizu rekordne 2008 kad je bio 80 mil kuna, a imali su hotel sa 100 soba više!!

Ostvarili su po mojoj računici cca 196.000 noćenja. Budući je 2012 bilo 12,6% gostiju iz Rusije ispada da ih ove godine uopće nije ni bilo. Ovo je značajno spustilo popunjenost na 48,5% na 43%. Radi se o u brojkama 21 dan manje popunjenosti (kasnije su otvoreni) i cca 26.500 noćenja manje.

A što je u tome pozitivno?
Prihod po sobi je dignut na 16.900 EUR
A ADR je čak 108,5 EUR !!! Prošle godine je bio 93,5.
Naravno sve je rezultiralo i manjim troškovima.
Neprepravljeni EBITDA je u 2013: 24,4 mil kuna (+21%)
HCVT su i za 2013 platili naknadu za upravljenje IBEROSTARU no ne znamo koliku. Budući da pozicije troška ne odstupaj previše zmimo da je to 7 mil kuna. Prepravljena EBITDA je 31,4 mil i marža je 39% !!
To onda podiže i apsolutnu zaradu po sobi.

Što je još dobro? Prije preuzimanja podmirene su sve obveze po kreditima pa su dugoročne obveze rijetko viđenih 0 kuna!!! Kratkoročne su manje od kratkotrajne imovine u pola. Ne znam da postoji još nešto ovako kod nas?

Meni je zanimljivo da kad je ova uprava došla u LRH prvu godinu napravila nešto slično u LRH. Smanjili su broj noćenja značajno ali blago podigli prihod. Vjerujem da se to odnosi na promjenu kanala prodaje. Pisao sam kolike je tu pomake napravila LRH. Za HCVT nemam podatke, ali možda su baš ti ruski turisti dolazili organizrano i da su punjeni kroz alotmane.

Vidjet ćemo kako će to proći u 2014. Bit će vrlo izazovno, nebi me čudio neki manji pad prihoda iako su najave za sezonu dobre.

Eto ja u padu noćenja vidim plus 🙂
istina je svi su se pokazatelji popravili ali mene raduje što sad vidim da čak i kod HCVT možemo očekivati dalji rast. Ja sam mislio da kada su iz LRH tvrdili da oni to mogu i bolje da se samo prave važni.
26.500 noćenja više po 400kn (toliki je prosjek po prodanom ležaju) je 10 mil kuna prihoda i još cca 4 mil EBITDA sve bez novih kapaciteta!!

Steta zbog Rusa, oni su dobre platezne moci. Nadam se da ce se do ove sezone srediti vizni rezim za njih, jer ako se ovo produzi jos koju godinu ostat cemo zauvijk bez njih. Po ovim podacima se itekako isplati graditi jos jedan hotel u Cavtatu, a postotak zauzetosti hotela nam sugerira daljnji rast prihoda. Moze li neka lagana procjena novih prihoda i ebitda za ovu godinu? Znam da to nije bas zahvalno, jer imamo i dodatna opterecenja. No vjerujem da baratate sa dovoljno informacija da izbacite prikladne brojke.

Nezahvalno je prognozirati ipak je hotel 2013 odradio pod starim “upravljanjem”. Vidjet ćemo kako će to sad u 2014 odraditi LRH. Pokazali su da znaju posao. Ove godine Uskrs puno bolje pada, raspored praznika također. Svi predviđaju da bi predsezona trebala biti bolja ove godine. No prodajni kanali Iberostara i LRH su drugačiji. 2012 su u Cavtatu imali strukturu gostiju gdje su 25% bili Francuzi, 21% Britanci, 15% Njemci, 12% Rusi. Britanci su turisti koji imaju najvišu potrošnju po danu, Francuzi i Rusi su također u tom rangu. Cavtat je i takva destinacija. Aerodrom je na 10 minuta, all inclusive ponuda koji je do sada prodavao Iberostar kroz svoju mrežu. Vrlo nezahvalno je prognozirati, ali po svemu sudeći prihodi mogu biti i 1 mil eur veći, što je cca 35 mil kn EBITDA. (ali sumnjam u 2014)

Ovdje je jedno sigurno. Mi, tj LRH je ovdje najveći novac ovdje zaradila već samom kupovinom. HCVT nije dužna ni kunu i zarađuje dovoljno da samu sebe otplate u nekih 5-6 godina! A do tada svakako će vrednovanje hotela i kod nas biti na znatno višim razinama.

Usput, baš sam dobio HVS – 2014 European Hotel Valuation Index
Napisat ću osvrt kad ga detaljnije pročitam. Ima par naznaka koje bi mogle biti bitne i za naše tržište. U 2013 su transakcije u hotelskom businessu narasle za 39%!!

Još jedna zanimljivost. U od Cavtata samo 60km udaljenoj Budvi oglašena je prodaja hotela Mediteran. 4*, aqua park, welnes, spa, kongresni centar 2000m2, 230 soba. Cijena prava sitnica: 67 mil eur!! 300.000 eur po sobi? Naravno to traže, a koliko se realno za to može dobiti ne znam.

Usporedimo to sa npr sa Grand hotelom Adriatic koji također ima kongresni centar tih gabarita, 310 soba ali nema vanjske bazene i svoju plažu. Noćenje u sezoni je u istom cjenovnom rangu. Isti se prodavao za 30 mil eur i nije se našao kupac.
Nešto se prošle godine spominjalo da bi ih mogao kupiti jedna istarska tvrtka pod stranim vlasnikom. Cijena je navodno bila spuštena i na 25 mil eur, NLB ih stišće da vrate kredit. Reprogramirali su obveze, tako da to je neka prisilna prodaja, ali sad mislim da ipak neće biti ispod 30 mil, ako išta od toga i bude.
Adriatic radi nešto ispod 20.000 eur prihoda po sobi.

Evo kao što sam obećao.
Prvo da kažem zašto je ovo bitno za LRH. Htjeli mi to ili ne polako postajem dio globalnog tržišta i iako situacija na našoj ZSE je zbog nedostatka kapitala u mnogo čemu potpuno suprotna od globalnih kretanja neki trendovi vremenom sigurno će utjecati i na naše tržište.
Vrlo je izvjesno da će u konačnici vlasnici velikog dijela hotelskog portfelja koji su sada u vlasništvu domaćeg kapitala preći u ruke stranih investitora, a samim tim će se i parametri po kojima se vrednuju tvrtke “usklađivati” sa parametrima u okruženju. LRH je jedna od tvrtki za koju je to “izvjesnije” od drugih. Oba značajnija vlasnika su javno izjavili da im je u dogledno vrijeme cilj prodaja svog paketa. Sumnjam da će ga prodati na domaćem tržištu, a za sada nema naznaka da će biti riječi o nekoj tzv “distresse sale” kao u gore spomenutim slučajevima. LRH je također kao tvrtka koja je po svom poslovanju od turističkih tvrtki na obali najbliže cjelogodišnjem poslovanju također primjerenija za primjenu valuacija koje su uobičajene u ovom poslu.

Ja sam često postao brojke o valuacijama hotela, a kod nas smo zadnje vrijeme po mom mišljenju u potpunosti zanemarili pravu vrijednost nekretnina i okrenuli se samo poslovanju te vrijednost tvrtki temeljimo samo na tim parametrima. Mislim da je to krivi pristup, jer iako i po tim parametrima mi zaostajemo za okruženjem tu zanemarujemo jednu bitnu činjenicu. Ulaganje u hotele je čak prije svega ulaganje u nekretnine pa tek onda u posao. Cijene uobičajene na drugim tržištima na to ukazuju.
Evo kakva su kretanja na EU tržištu:
U 2013 je volumen transakcija narastao 39%
Prosječna cijena za 33 promatrana grada je narasla 0,6%
Najveći rast biljže: Atena, Minhen, Dublin, Lisabon, Barcelona (od 5 do 7,6%)
Najveći pad: Istambul, Sofia, Varšava (6%, Instambul 11%)
Prosječna cijena za promatrane: 239.257 eur po sobi
Predviđanja za 5 godina: rast od 10 do 20% (veći rast kod nižih valuacija tj smanjivanje razlika, npr Atena sa 111.000 na 130.000 eur)
Neke od činjenica koje su utjecale na rast, a imaju veze i sa “nama”:
– neka tržišta imaju jak ljetni rast na temelju pojačanih “odmorišnih” aktivnosti
– jeftiniji novac, manje kamate
– ekonomska stabilnost u Europi, povratak povjerenja
– prihodi rastu na velikom broju tržišta na temelju rasta postotka zauzeća, transparentnosti i usporedivosti cijena, većeg utjecaja snažnih online kanala distribucije
– rast Atene i Lisabona, predvode oporavak južnih tržišta
– rast interesa investitora za ulaganja izvan “glavnih” gradova
– glavni igrači su “cash-rich investors” kao nekretninski fondovi, institucionalci i pojedinici sa velikom imovinom (HNVI) tj konzervativni ulagači koji ulažu radi očuvanja vrijednost
– bankama hotelske nekretnine ponovo postaju vrlo “prihvatljivi” kolateral

Nastavak…
Ovo naravno nije vezano samo za LRH nego za cijeli sektor ali moram napomenuti neke stvari o kojima se mora voditi računa:
Budući da ovdje potenciramo vrijednost nekretninskog ulaganja svakako se mora voditi briga o parametrima koji su u takvim ulaganjima bitni:

1. LOKACIJA, LOKACIJA pa onda LOKACIJA (Opatija je TOP lokacija)
poslovanje turističke tvrtke na nekom otoku ili manjem mjestu može po parametrima biti i bolje od Opatije. Npr hotel u Vodicama, Rabu, Pagu može poslovati bolje, lako moguće dati bolji povrat na imovinu ili kapital, ali je vrijednost nekretnina u Opatiji znatno veća (2-3 puta!). Usporedite vrijednosti nekretnina u Vodicama i Rabu sa Opatijom, pa onda tek idite uspoređivati vrijednost tvrtki.

2. Vrsta nekretnina (LRH ima pretežno hotelski smještaj)
LRH je prvenstveno hotelska tvrtka dok neke turističke tvrtke u svom portfelju imaju veliki udio drugih oblika smještaja, npr kampova. To je u nekim slučajevima profitabilnije nego poslovanje hotela ali zemljišta nemaju toliku vrijednost (vidimo da se na nekim tvrtkama dioničari bave množenjem m2 puta neke cijene zemljišta ne uzimajući u obzir namjene zemljišta, građevinski m2 i ne građevinski m2 imaju ogromnu razliku u cijeni) više puta sam spominjao napirenu vrijednost Solarisa koja se temelji na zemljištu, ali tu možemo uzeti i dosta vrlo visoko vrednovanih istarskih hotelskih kuća ili Imperiala koje u svom portfelju imaju manji broj hotela a veliki dio poslovanja temelje na kamping turizmu

3. Vlasništvo (LRH ima nekretnine u vlasništvu)
vrlo često je dio nekretnina u spornom vlasništvu, a kod mnogih tvrtki (kampovi) su u koncesijama. To drastično smanjuje vrijednost tvrtke temeljen na vrijednost nekretnina. Primjer Areneturista gdje su kampovi u koncesiji, ili sada aktualnih Maestrala koji idu u privatizaciju, a za dio zemljišta postoje vrlo složeni imovinsko pravni sporovi.

4. Book – knjigovodstvena vrijednost (kod LRH je znatno potcijenjen)
rekao bi da je skoro neusporediva. 2 su velika problema. Imaovina je procijenjena u startu krivo, ne radi se revalorizacija, nemoguće je uopće na temelju podataka o imovini u bilanci utvrditi vrijednost tvrtke.
Svi znamo da imamo pad vrijednosti nekretnina ali book sadrži i dug koji je čvrsta pozicija pa on generira veći pad vrijednosti tvrtke ako je dug veći.
Isto tako tvrtka koja se zadužila prije 5 godina i akvizirala ili kupovala na peeku cijena nekretnina sada vrijedi manje (dug je isti a nekretnini se smanjila vrijednost) dok tvrtke koje se zadužuju i akviziraju ili ulažu sada imaju znatno veći potencijal.

Moram još staviti neki “disclaimer” jer ubiše me u zadnje vrijeme, previše onda vremena trošim na “pravdanje” i objašnjavanje.
Optužuju me na raznim temama da uzdižem LRH u nebesa, a da drugo ništa ne valja.
Ne radim to sa nikakvom namjerom. Ja jednostavno vjerujem da je sve baš ovako kako pišem i vidim potencijal i zato ulažem u LRH. Da mislim da je drugačije onda bi ulagao u te druge tvrtke. Ne pišem pozitivno o LRH jer imam dionice, nego imam dionice jer sam uvjeren da su objektivno bolje ulaganje pa o tome pišem.
Posjedujem dionice i nekih drugih tvrtki. Nije nagovor ni na što!