Uzmeš hipotekarni na stan i kupuješ papire. Ratu otplaćuješ stanarinom.
Svaki ulagač u dionice treba imati neku nekretninu i hipotekarni na istu.
[/quote]

Iznajmljivanje je totalno neisplativo. Kupiš stan za 100000 eura pa ga iznajmljuješ po 300 eura (3600 godišnje). I ako imaš sreće da ga iznajmiš čitavu godinu, da ti sve plate i ne naprave nikakvu štetu imaš povrat od 3,6%.
[/quote]

Sve si rekao…imaš povrat!!!

Uzmeš hipotekarni na stan i kupuješ papire. Ratu otplaćuješ stanarinom.
Svaki ulagač u dionice treba imati neku nekretninu i hipotekarni na istu.
[/quote]

pričaš gluposti

Uzmeš hipotekarni na stan i kupuješ papire. Ratu otplaćuješ stanarinom.
Svaki ulagač u dionice treba imati neku nekretninu i hipotekarni na istu.
[/quote]

Iznajmljivanje je totalno neisplativo. Kupiš stan za 100000 eura pa ga iznajmljuješ po 300 eura (3600 godišnje). I ako imaš sreće da ga iznajmiš čitavu godinu, da ti sve plate i ne naprave nikakvu štetu imaš povrat od 3,6%.
[/quote]

Sve si rekao…imaš povrat!!!
[/quote]

pogrešno, NEMAŠ povrat. U pravilu, kod nas, (u ovakvoj situaciji/cijenama) definitivno dugoročno NEMAŠ povrat od stambene nekretnine.

Anualizirani povrat od nekretnine ima dvije bitne komponente, za svaku godinu se može računati recimo ovako: kao zbroj neto povrata od rente ostvarene te godine (dakle bruto renta minus POREZ kada bi ga netko plaćao… i minus prosječni trošak održavanja) i anualiziranog povrata apracijacijom cijene nekretine promatrano na dužoj vremenskoj skali… a ta aprecijacija u konačnici (kada se uzme u obzir "starenje nekretnine", naime nemaju niti nekretnine baš neograničeni rok trajanja, zemlja se amortizira sa 0 % ali ne i stambene nekretnine…) i kod plaćanja "fundamentalno opravdane" cijene ne može biti velik (svakako ne viši od prosječne inflacije kroz taj "duži period", jer kad nekretnina "i ne bi starila" ne bi bila njena aprecijacija bitno veća od inflacije, a u realnom slučaju dakle apsolutno neostvarivo takvo nešto), no kada kao što je kod nas slučaj kupiš nekretinu po cijeni daaleko iznad fundamentalne vrijednsti, tada povrat po osnovi aprecijacije cijene definitivno nema smisla očekivati, on će svakako "kroz duži vremenski period dok se cijene svedu na fundamentalnu razinu" postati NEGATIVAN, dovoljno negativan da pojede sav ovaj prinos od rente i u konačnici doslovno: možeš biti sretan ako dobiješ pozitivnu nulu, sve iznad nule je čista iluzija.

Fundamentalna vrijedost je diskutabilno točno kolika bi bila…, ali otprilike, povijeso gledano na razvijenim tržištima zapadnih zemalja… mogla bi se definirati kao:

1. "realna vrijednost po kvadratu stambene nekretnine na nekom području jednaka je 48 prosječnih mjesečnih neto plaća trenutno realiziranih na tom području podjeljeno sa prosječan broj kvadrata u kojima živi tipična obitelj toga kraja"

ili (malo preciznije, uzima u obzir stvarno a ne idealno stanje kupovne moće stanovništva)

2. "realna vrijednost po kvadratu stambene nekretnine na nekom području jednaka je prosječnoj ostvarenoj neto godišnjoj rentni u tom području, puta 14, i podijeljeno sa brojem kvadrata u kojiima živi prosječna podstanarska obitelj" (kako bi se dobio neto rentni prinos od oko 7 % što se pokazalo dugoročno održivim, fundamentalnim iznosom na koji se svede…)

Kako god računali, po 1. ili 2., vidimo da su naše nekretnine svuda precijenjene, a činjenica da 2. daje veći rez nego 1. znači da su ovakve kakve jesu cijene najma kod nas zapravo previsoke i pretjerano opterećuju podstanare (prevelik udio u ukupnim troškovima), što znači… ako plaće ne budu brzo i znatnije rasle… rente će još opadati… dotle dok se formula 2 i formula 1 ne dovoljno ne približe i time postignu za početak "realnu cijenu rente" a potom jednom valjda i realnu cijenu nekretnina…

Ovo prilično obeshrabruje kupnju nekretnina, ne samo da je jasno da cijene nekretnina moraju padati (bez obzira što to značilo za građevinare koji ih grade, bankrot ili što…) nego da će ako plaće brzo ne porastu i cijene rente koja će se moći ostvariti doživjeti jednu malu korekciju… u računici povrata od stambene neretnine ovo dvoje u kombinaciji djeluje prilično obeshrabrujući.

Uzmeš hipotekarni na stan i kupuješ papire. Ratu otplaćuješ stanarinom.
Svaki ulagač u dionice treba imati neku nekretninu i hipotekarni na istu.
[/quote]

Iznajmljivanje je totalno neisplativo. Kupiš stan za 100000 eura pa ga iznajmljuješ po 300 eura (3600 godišnje). I ako imaš sreće da ga iznajmiš čitavu godinu, da ti sve plate i ne naprave nikakvu štetu imaš povrat od 3,6%.
[/quote]

Sve si rekao…imaš povrat!!!
[/quote]

Ako oročiš u banci 100000 eura dobit ćeš barem toliko. A ne moraš brinuti hoće li ti podstanari platiti ili pobjeći, hoće li uništiti stan, hoće li stan izgubiti vrijednost.

Na kraju krajeva možeš kupiti HT, imati puno veći prinos a teško da će vrijednost dionice pasti više od vrijednosti nekretnine. I plus držiš likvidno sredstvo iz koga možeš izaći brzo sa malim gubitkom.
S druge strane stanovi su danas turbo nelikvidni. RBA je nakon mjesec dana opsežne kampanje, uz vrlo povoljne uvjete kreditiranja prodala 22 od 560 stanova.

Činjenica da smo sve ovo vrijeme imali ovakav raskorak između fundamentalne i tržišne cijene stambenog kvadrata je jasna posljedica zakona ponude i potražnje koja privremeno stvara bubbleove (kao u svim klasama imovine što se to događa stalno, ciklički… ili manje pravilno), naime nekretnina je na tržištu bilo premalo i zato se bubble stvorio, sada kad ih je prilično već izgrađeno… dovoljno da se svi "negdje smjeste", dolazi vrijeme kada se bubble mora ispuhati.

Ako misli da još fali stanova, ok, tada će se još malo graditi, još malo cijene održavati, no kada se izgradi još tih par stanov "koji fale": tada kreće ispuhivanje balona, ali svakako do njega mora doći, kada tad… Osim ako prije toga uisitnu tako brzo naše prosječne plaće toliko porastu pa forumla 2. i formula 1. daju isti rezultat i sličan uistinu i tadašnjoj tržišnoj cijeni kvadrata… no, obzirom na stanje našeg gospodarstva… meni nije jasno kako netko može očekivati toliko brz i toliko velik rast prosječnih plaća a uz postizanje pune zaposlenosti (kako bi ovo sve skupa bilo održivo).

P.S. Da, plaće će rasti u kn, ali u EUR? :D, primjetite da deprecijacija kune može i ovdje učiniti kod stambenih nekretina pravi kaos posebice… ljudi dobivaju plaće u kn, mislim da bi bilo svima pametnije da počinju i svoje kvadrate gledati u HRK umjesto EUR, barem će im nominalna cijena manje bolno "flukuirati" 🙂

P.P.S. I kada dođemo na "fundamentalne vrijednosti", eh tada će doći i raslojavanje: normalno je da jeftiniji kvadrati od onih prosječnih koštaju barem 2 puta manje, dok oni elitni od prosječnih barem 2 puta više, tako da je raspon negdje oko 5 puta između najjeftinijih i najskupljih… a ovo kod nas, ovo je baš bilo smiješno, sve po istoj cijeni, kao oni "šopovi sve po 10 kn" :rotfl:, iako ovdje umjesto "sve jeftino" vrijedi druga "sve nerealno skupo".

možda je izlaz iz ove vaše rasprave u nekoj većoj inflaciji. ne kužim se baš u to i ne znam jel bi to ovak onda išlo, ali hipotetski … cijene nekretnina možda ne bi pale ili bi čak i rasle ali manje od inflacije.
tad bi SLK došao i rekao: jesam vam rekao!
Lynx bi isto rekao: jesam vam rekao!
ja bih onda isto rekao: jesam vam rekao!
[smiley]

ima jedna dosta popularna u zadnje vrijeme na forumu i kod nekih analitičara: vrijeme će pokazati. (to zapravo znači: nemam pojma.)

Ako dođe do inflacije u Euro Zoni onda bi to pomoglo cijeni nekretnina. To je s obzirom na stanje ekonomije malo vjerojatno u bližoj budućnosti. Ako dođe do inflacije u HR zbog depricijacije kune onda će to sigurno smanjiti cijenu nekretnina. To je već puno vjerojatnije.

Nekretnine se smatraju na dugi rok asset klasom koja je neutralna na inflaciju. Obveznice i sve ostale forme fixnog prihoda gube kada inflacija raste, a dionice su dugoročno najbolja zaštita od inflacije.

ljudi se boje otići u banku i reći: dobar dan, ja bih kredit za stan … do nedavno je to bila najnormalnija stvar … dizali su se krediti kad se kome diglo …

treba proći vrijeme da svi skupa to zaboravimo … ovo definitivno nije dobro vrijeme za kupovinu nekretnine, ako imaš viška love … trenutno je najbolja opcija čarapa … ili neki sef … ništa drugo ne igra, a da je povrat jednak riziku … (osim dakako iNDG) …

doduše, neki govore da je najbolje ulagati u znanje, pa eto vam prilike da ulažete u formalnu naobrazbu tijekom ove krize …

dodatak:

http://www.vecernji.hr/newsroom/economics/3276879/index.do;jsessionid=C496E407BE593F0CFCFC8907F37B6D63.1

Life is good, Container Idle fleet teu count u padanju, BDI konačno raste,
Rast vrijednosti Bakra, Base Matal Indeksa.

Noćašnji pad AUD/USD nije mi uništio FX account.

Theanswer, 15.04.2009. u 13:15

Nekretnine se smatraju na dugi rok asset klasom koja je neutralna na inflaciju. Obveznice i sve ostale forme fixnog prihoda gube kada inflacija raste, a dionice su dugoročno najbolja zaštita od inflacije.

Molim pojašnjenje ako može, zašto su dionice najbolja zaštita od inflacije? Čemu onda služi izračun bruto i neto prinosa, općenito, mislm naravno na prinos za razdoblje držanja? Ne umanjuje li inflacija realno i prinos od dionica? U konačnici, kada prodam dionicu i ostvarim novčani priljev opet mogu kupiti manje dobara nego što bih mogao kupiti da nije bilo inflacije. Dobro kod obveznica inflacija podrazumijeva rast kamatnjaka pa time i smanjenje vrijednosti obveznica, ali rast kamata neizravno utječe i na pad vrijednosti dionica jer ljudi bježe u instrumente s fiksnim prinosom koje sada imaju veći povrat u odnosu na rizik nego prije. zlato se često spominje kao investicija koja najbolje štiti od inflacije.

Ulaganje u znanje je definitivno najbolje ulaganje. Problem je samo što formalno obrazovanje u Hrvatskoj nije ulaganje u znanje nego u papire.

Mi smo tranzicijska zemlja i uspješnost naše ekonomije odredit će prije svega naša sposobnost da se promjenimo. Krize uvijek podstiču promjene kod ljudi, društva u cijelini. Mi imamo puno više prostora za napredak u krizi nego razvijene ekonomije.

Ja vodim 15 ljudi i svaki dan ih gledam kako rade. Primjetno je da se brže mjenjaju, više uče, produktivniji su od kada je počela kriza. Ljudi se više boje da će izgubiti posao pa se i više trude da budu produktivni, da doprinose više.

Mislim da su dionice dobra opcija u ovom trenutku. Hrvatska će izaći iz ove krize kao bolje mjesto za business i neke firme će iskoristiti krizu da ojačaju. Naravno, neke će i kriza uništiti. Po meni je bitno shvatiti da će se uvjeti poslovanja u Hrvatskoj znatno promjeniti tokom krize. Treba odabrati one koji će se tim uvjetima najbolje prilagoditi.